一、背景、目标、总体要求
按照中共中央办公厅、国务院办公厅《关于国有企业退休人员社会化管理的指导意见》（厅字〔****〕**号）文件精神，宏伟区工农街道全面接收属地的国有退休人员及相关的固定资产。我街道积极稳妥的推进退休人员的接收工作后，对亿方离退休活动中心（*站)、康乐服务站（*站）、荟萃湖服务站（*站）及**区活动站（*站）等四处活动场所进行了接收。按照区委、区政府的工作安排，街道承担了退休活动场所管理和开放运转的工作。为了做好对退休职工的服务工作，使退休活动场馆正常运转，经街道党工委会议决定，将上述四处活动场所的保洁、保安、消防及安全管理等工作对外承包给有资质有能力的物业公司承担。
二、对公开招标服务提出详细的数量、技术规格及相关要求。
项目名称：宏伟区工农街道代管企业离退休活动场所物业管理项目
项目预算：**万/*年。
（一）项目基本情况
*、服务地点：亿方离退休活动中心（*站)(包括主楼地下停车场、*楼至**层顶楼，不包括自来水公司、盛京银行）、康乐服务站（*站）（*层楼）、荟萃湖服务站（*站）（*层楼）及**区活动站（*站）（*层楼）。
*、服务面积：总建筑面积约*.*万平方米。
*、服务期限：签订之日起一至三年，每个合同年度签约一次，合同到期前一个月确定是否延长服务年限，最长不超过三年。
（二）岗位人员配置及要求（不少于**人）
*、项目经理*人，要求大学本科以上学历，**周岁以下，精通物业管理组织运作实施，有较强的管理和沟通能力，具有*年以上管理经验。
*、保洁兼任活动场所服务人员,不少于**人
（*）主管*人，女性，**周岁以下，组织协调力强，熟悉清洁工作流程及各清洁药剂的使用，有较强的沟通能力，有爱心，能够为老年人服务，有健康证；
（*）保洁员不少于**人，女性，**周岁以下，五官端正、动作利落；具有较强的服务意识，职业素养佳；有较强的沟通能力，有爱心，能够为老年人服务，有健康证。（*站不少于**人，*站不少于*人，*站不少于*人，*站不少于*人）
*、工程维修技术人员*人
（*）消防室控制人员*人，男性，**周岁以下，至少有*人具有消防工程师证，其余人员要具有消防专业资格证，熟悉等设备运行维护；
（*）电工*人，男性，**周岁以下，有电工证，具有弱电专业基础知识，熟悉弱电设备的运行、维护、管理等工作；
（*）杂修工*人，男性，**周岁以下，具有水暖专业基础知识，熟悉给排水设备、设施运行、维护、管理工作，熟悉建筑物及办公用具、门、窗等维修工作。
*、门卫*人，男性，身体健康，反应灵活，责任心强，有健康证。
（三）服务内容
*、物业服务工作
*、卫生保洁、环境卫生管理
*、保安巡检与秩序维护及监控系统管理
*、应急方案及事故处理
*、电梯维保管理和消防维保
*、公共卫生突发事件处置服务
（四）服务内容要求及标准
*、物业服务工作
（*）给排水维修保养。每个月检查生活水箱口、溢流口封闭情况，并认真做好记录，确保生活供水质量；每天巡视卫生间上下水等用水设施、每天巡视检查水箱水位；发现问题及时处理；所有卫生间地漏下水、拖布间下水、大便池、小便池下水要畅通，如堵塞及时疏通。是雨、雪检查一次屋面是否漏水，发现问题及时报告。
（*）用电维修保养。对所有电箱、配电柜、用电设施每周检查一次，需要更换设备或发现安全隐患要及时处置，确保用电安全、电井，配电间清洁卫生（保养包括紧固螺丝、调整相间平衡、测开关线路温度、清洁卫生等等）；楼内各处灯具，每天都检查一遍，更换损坏灯具及光源不超过**小时；对监控设施、门禁设施等每周检查一次，保证全面完好使用；网络系统、电话系统每周检查一次保持良好运行状态；对电梯运转状况每天进行巡查，发现隐患及时联系维保单位处理。
（*）消防系统。保证消防水池水位，每天检查一遍并记录；保证消防稳压补水水箱水位、补水系统正常工作，每天检查一遍并记录；保证高、低区消防水压（喷淋、消防栓）每天检查一遍并记录；消防泵、阀门每月保养一次（注油、盘车）并做好保养记录，确保消防安全检查顺利通过。
（*）值班巡查维修。监控室每天**小时必须有人在岗值班，发现情况及时处置并上报；巡视所有空调机房、生活水泵房、消防泵房、消防报警阀室、消防稳压补水房等每天*次，确保各处无安全问题、设备正常运行并填写巡视记录表；应急报修，*分钟到位维修处理，报修电话每天**小时畅通。
（*）收发报纸服务。将每日收到的报纸分类发放给退休职工。
*、卫生保洁、环境卫生管理
（*）室内公共区域走廊大厅、楼梯、门窗、卫生间、电梯、消防设施的卫生清洁每天早中晚*次对公共区域的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人群比较密集的区域，增加地面的推尘次数；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹，避免意外发生；
（*）公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、玻璃围挡、门、门框、椅子、沙发地脚线、踢脚板及消防设施设备等，每天必须清洁*次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍；
（*）保持公共区域的墙面无灰尘、无污渍、无蛛网，对墙面每周要进行一次大清洁；
（*）公共区域楼梯每天要清洁*次，并确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等，办公区域由各单位负责清扫；
（*）每天对电梯内外两次巡视并清洁，确保电梯内外光亮无手印、无污渍、无垃圾等，每周至少对电梯进行一次大清洁，包括电梯门槽；
（*）卫生间清洁要求每隔*小时必须清洁一次，人群密集的区域需缩短清洁间隔时间增加清洁次数。在人员减少的时间要对卫生间进行重点清洁，主要清洁便池、小便池和地面，确保卫生间始终保持清洁干净，无异味、无污渍。面盆、台面、墙壁干净光亮、无水迹、无污渍、无毛发，水龙头等电镀制品光亮无水痕；便池及小便池周围的地面清洁要及时且无尿渍，需使用专用的拖布或水刮进行擦干处理，禁止与其它拖布混用；卫生间的设施如天花板、隔断板、墙面等每周要进行*次大清洁，确保无灰尘、无污渍，光亮整洁；
（*）随时检查公共区域的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用。
（*）每天对运动场所各健身器材进行清洁，发现问题要及时报修，始终保持器材良好的状态，室内器材、座椅及物品摆放整齐；
（*）室内运动场所的地板和地胶地面，每天要在使用后进行清洁（每天*次）并经常巡视，发现水渍、汗渍等要立即处理干净，确保地面干净，无水渍、无汗渍、无灰尘、无垃圾的杂物；
（**）运动场所内的附属设施各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、玻璃围挡、门、门框、椅子、沙发地脚线、踢脚板及消防设施设备等每天至少清洁*次，并经常巡视发现问题要及时清洁处理；
（**）负责运动场所巡查、看护，协助维护场所秩序，发现活动人员的身体异常状况，要及时帮助拨打求救电话并上报。
（**）办公区域每天至少收集垃圾*次，人员密集处或特殊情况增加收集次数，保持垃圾箱、茶渣桶无满溢现象，保持垃圾桶干净无灰尘。
（**）垃圾存放处要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味。
（**）每天定时收集垃圾，垃圾清运日产日清。
（**）中标单位负责做好的垃圾分类，并投放到指定地点。
*、保安巡检与秩序维护及监控系统管理
（*）各活动室实行巡逻制度，必须做到每半天巡逻一次，亿方离退休中心上午下午晚间各巡逻一次；
（*）遇到问题及时与值班室取得联系，并做好安全巡查记录，集中精力提高警惕，防止不法分子盗窃破坏，确保各机关单位安全；
（*）巡逻检查的员工必须佩带工牌，按规定的巡逻线巡逻；
（*）按照《巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻，在检查中如发现险情，应果断采取应急处理措施，并及时上报有关人员，在有关人员及领导到达现场之前不能离开；
（*）巡逻检查人员必须熟悉巡逻区内各类设备、物品放置，如发现物品的可疑情况，要立即查明，针对检查发现的不安全隐患，落实各项防范措施；
（*）检查消防器材有无损坏，如有损坏，必须立即进行更换，并认真填写更换记录；
（*）注意观察过往人员情况及其携带的物品，如发现可疑的人员和物品，要选择适当的地点加以监视，并及时报告值班室，必要时要对其所带物品进行检查并做好登记；
（*）夜间巡逻检查应注意观察声音、味道、温度等安全隐患。注意大楼周界可疑迹象，及时发现并控制非法侵入人员，交值班室进行处置。观察机关办公室是否有房门未锁，且房间无人情况，及时上报值班室应急处理。
（*）监控系统控制室实行专人**小时轮班全日值班制度，值班人员不得随意离开值班室，每日做好值班记录；
（**）不带任何无关人员进入控制室室，做好保密工作 ，不向无关人员泄漏自己的工作任务和监控设施；
（**）监视所有摄像位置的图像，注意异常现象，发现情况即时通知值班领导，出现报警信号立即核查信号真伪情况；
（**）对重点保卫区域和异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录；
（**）当监视范围出现异常，如可疑人员出现等，应立即通知巡视人员到现场查看。
*、应急方案及事故处理
（*）迅速果断制止火灾、电梯困人、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等突发事件；秩序维护主管应立即到现场，同时尽快口头向值班室及主管领导报告；
（*）参与事故处理的秩序维护主管在事件处理后立即填写重大事故报告，于**小时内以书面形式递交值班室，详述事故发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过；
（*）参与事件处理的秩序维护部门应在事件处理完毕后如实总结，找出事故发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。
（*）凡遇突发事件（指凶、抢、盗、勒、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静 ，立即采取必要措施，及时报告当值值班室领导；
（*）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；
（*）对闹事、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化；
（*）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；
（*）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；
（*）秩序维护主管在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。
（**）斗殴等暴力事件的处理：处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵；巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机 、消防电话或其它最快的方式报告值班室，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的即时处理；否则监视现场，等待保卫处的指令；斗殴事件中如有财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿；事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院救治。
(**)盗窃事件的处理：巡查发现或接报办公楼内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人；如力量不够，用对讲机、消防电话或其它方式尽快报告值班室，简要说明现场情况，并监视现场等待保卫处的指令；主管接报后，应迅速派适当数量的秩序维护人员到场制止，设法抓获盗窃者，带回值班室调查处理；事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像 ，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。
*、电梯维保管理和消防维保
（*）做好电梯日常巡检，发现问题要及时与维保公司联系；与有资质的电梯维保公司签订合同，按照本地高层电梯日常维护养护保养的规定进行，并严格执行定期养护规定；
发生故障一般要在半个小时内赶到现场，解救被困人员；一般故障维修不超过*小时。
（*）消防安全巡视员每天要对监控设备进行清洁和保养工作，确保消防监控设备安全良好状态下运行，如发现设备工作异常及时通知保卫处联系技术人员维修；
（*）监控室要求专人值守，严格执行交接班制度，禁止无关人员入内。禁止调整更改消防设备技术参数，禁止将技术参数泄露给无关人员，确保大楼消防安全；
（*）消防安全巡视员每天*次巡视主要消防设施是否正常（检查喷淋、消火栓压力，消防水箱水位，消防湿式报警阀，消防水泵及控制柜），巡视活动大楼室内外各个区域消防隐患，并及时排除发现的消防隐患；
（*）消防安全巡视员每周巡视*次所有消火栓及灭火器是否正常（检查消火栓内物品是否齐全，消防轮盘是否好用，灭火器压力是否正常及质保期是否过期），如有异常及时上报主管部门维修及更换；消防安全巡视员接到报警后应立即赶到报警地点，检查报警情况，如有火情应及时上报并迅速按照火警程序处理。
*、公共卫生突发事件处置服务
（*）公共卫生突发期间，整个公共区域（走廊、大厅、卫生间、茶水间）进行每天两次灭菌消杀；开放期间，对公共区域和活动场所每天至少*次消杀，如果区相关部门有要求的，按要求执行。
（*）公共卫生突发期间，门卫或值班人员要做好活动管理。在公共区域、活动室和办公区域张贴相关提示，全方位配合政府做好公共卫生突发防控工作。
（*）日常卫生消杀。防治蟑螂蚊蝇等，对卫生间的下水道、便池、墩布池等潮湿易孳生害虫地点进行滞留喷洒，防治潮虫、蚊蝇等，每两周进行消杀。根据蟑螂及蚊蝇的生活习性，每月进行消杀。
（五）其他要求
*、保证物业人员的稳定，雇佣、解聘人员需采购单位和中标单位协商确定，不得随意更换。招聘的人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，留有备案。
*、专业技术人员需要持证上岗。
*、中标单位负责雇佣人员，物业人员的法律责任和人员风险由中标单位负责。
*、中标单位签订合同后，物业全部人员必须 **小时之内到位。
*、采购单位监督中标单位管理工作的实施及制度的执行情况，每月进行一次全面的考核评定，结果作为是否继续使用中标供应商的依据。
*、费用范围：采购单位（投标人）的投标报价为含税价（人民币）。 包括员工工资、保险费、服装费、管理费、税金、加班费等；包括中标物业单位基本消耗物料；包括亿方活动中心的消防维保和年检、电梯维保和年检的相应费用。
*、中标物业单位自行购买基本消耗物料，主要包括以下物品：笤帚、扫帚、撮子、纯棉拖布、抹布、百洁布、洁厕刷、大扳刷、清洁桶、手套、水靴、大垃圾袋、小垃圾袋、洁厕剂、洗衣粉、洗涤剂、随身工具（如钳子、螺丝刀、电笔、万用电表等）、绝缘鞋、手电筒、对讲机、维修工具（管钳、电钻等）、零星维修用料等）。
*、中标物业单位负责与专业公司签订电梯运营维保和消防维保合同。中标物业单位负责消防和电梯日常卫生维护。
*、物业服务费采取季度支付，每季度结束后按照考核结果进行支付。
**、采购单位承担四个活动站日常发生的水电费用及物业服务中所产生的水电费用。
**、中标单位未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给采购单位造成损失的，采购单位可要求中标单位整改，待中标单位达到管理服务质量标准后，采购单位方可支付相应的管理服务费用；
中标单位未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给采购单位造成损失的，采购单位可以要求中标单位按实赔偿；因中标单位管理服务质量问题，导致采购单位无法履行合同内容的，采购单位有权单方解除合同；
因中标单位管理存在问题等原因，造成采购单位解除合同的，除赔偿相关损失外，中标单位应按采购单位交付全年物业费用金额**%，向采购单位支付违约金；因中标单位原因导致重大火灾、失窃等事件的，采购单位有权单方解除合同，并要求中标单位赔偿相关损失。
**、招标后采购单位与中标单位签订一年的合同，合同期内采购单位对中标单位进行考核，按照《宏伟区工农街道代管企业离退休活动场所物业管理考核办法（试行）》每月公示一次。考核得分**分为合格。同一家中标单位在采购单位负责的考核中每半年*次以上（含*次）不合格的，采购单位有权单方提出终止合同（且不承担违约责任）。在采购单位的检查中每发现一处不合格或被服务对象投诉一次扣掉中标单位履约保证金***元。一年合同期满，由采购单位根据考核情况或政府相关要求确定是否继续与中标单位签订服务合同，中标单位服务期限最长不超过三年。
**、其他未尽事宜应由双方商定实施。
**、如遇突发情况活动场所关闭期间，按合同成交价折算到天的**%支付。（合同成交价÷***天×关闭天数×**%）
**、遇国家相关政策调整，合同立即终止。
