*、城发一办、二办办公区域内办公房屋建筑的一般性日常管理。包括：楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、地下室等。
*、城发一办、二办办公区域内公共设备、设施的日常管理。包括：消防设备设施、监控、自动道闸等。
*、城发一办、二办办公区域内公用设施日常管理。包括办公区以内楼宇外围空地、道路、沟渠、化粪池、摩托车与小车车棚、供排水设施、高、低压配电设备、果皮箱等；高、低压配电**小时值班，严格按照电力部门的规章和要求操作。
*、城发一办、二办办公区域内监控的日常管理；弱电设备及高低压配电、自来水等设备设施的日常管理。
*、城发一办、二办办公区域内部安全保卫工作。包括：办公楼范围内全方位安全、车辆停放与外来车辆的管理、消防系统与安全监控系统等设施设备及其他财物的安全管理，保安人员全方位巡查。
*、城发一办、二办办公区域内绿地、花木、园林等的养护、修剪与管理；公共区域、走廊管理。
*、城发一办、二办办公区域内公共环境卫生清扫和保洁垃圾的收集与清运（不含垃圾外运费）。
*、城发一办、二办办公区域内物业档案管理与物业相关的合同、验收证明、竣工验收资料，设备的说明书、保修单、检测证明、合格证等。
*、本项目中央空调、电梯、消防、给排水设备的日常管理，办公区无直饮水系统。
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二、相关标准：符合国家相关标准
三、技术规格：*、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治思想过硬，遵纪守法。
*、树立“用户至上、服务第一”的服务意识，有强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚实守信，优质高效地服务于采购人（业主）。
*、根据城发集团办公楼物业管理项目的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，所有工作人员一律实行分类（按不同工种）管理、编号（自然号）管理，挂牌上岗，充分利用人力资源。
*、总用工人数不少于**名，其中：项目经理*人，前台*人，保安队长*人，副队长*人，水电维护工不少于*人，保洁工不少于*人，保安员不少于*人。对所有聘用人员必须依据国家相关法律法规签订劳动合同。
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四、交付时间和地点：采购人指定时间、地点
五、服务标准：（*）管理人员
项目经理：有丰富的物业服务管理经验，政治觉悟高，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协调和决策能力强。
前台：能熟练应用计算机，工作认真负责，责任心强，办事有条理，有一定公文写作能力，工作严谨认真，有一定组织协调能力。
（*）工作人员
工程人员：两年以上物业服务经验，责任心强，具有较强的组织、协调和决策能力，具有相关部门颁发的中级以上职称，有三年以上专业设备管理经验，熟悉本专业，能承担专业设备的管理、维护、工程预决算与决策工作，责任心强，具有一定组织协调能力。
水电维护工：男性，从事水电工作*年以上，持专业上岗证，有房屋、公共设备、设施等的维护维修经验和能力，动手能力强，业务素质高，能吃苦耐劳。年龄**周岁以下。
保洁工：品貌端正、身体健康，朴实肯干，经培训具有清洁工作标准操作技能。年龄：**周岁以内。
保安员：退伍军人或保安专业学校毕业人员优先录用，品貌端正、身体健康、品行良好，经采购人政审合格，无违法违纪记录。工作责任心强，能吃苦耐劳。高中或中专以上学历，男身高*.**米以上（含*.**米），女身高*.*米以上（含*.*米），年龄**周岁以内。
（*）员工培训：必须具有专门的员工培训机构及负责人，对上岗和在岗人员，依据合同约定的服务范围、物业项目特点、岗位特性，从工作责任范围、职业道德、操作规章进行培训，制定各部门人员岗位操作手册并人手一册。对调整的服务内容作出相应的培训，对专业技术人员进行定期培训，掌握采购人专业设备的更新情况，对更换、新增设备的功能、操作、维护知识进行专业培训。定期对员工进行考核、考试，并建立激励机制，留住优秀人才。
?物业公司对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由物业公司承担。物业公司按规定要给聘用员工购买社会保险，其费用由物业公司承担，计入物业成本（由中标人先行购买后向采购人提供购买五险人员名单、金额凭证后，由采购人在支付给中标人的物业管理费中据实拨付）。
*、一线人员最低月工资标准：保安****元，保洁及绿化****元，工程维修工****元。
*、员工要求统一着装，员工服装按招标人要求配置，其费用由物业公司负责。
（二）卫生保洁要求
*、日常保洁
范围：公共场所、建筑物、地面设施、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。
服务标准：
（*）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地面定期清洗，保证没有污渍。
（*）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍。
（*）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘。
（*）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘。
（*）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物，灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现。
（*）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹。
（*）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理。
（*）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾。
（*）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。
（**）不定期进行环境消杀。
*、垃圾收集及外运要求：
要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站。（不含垃圾外运）
*、公共卫生间的保洁：
保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。
*、公共区域的垃圾桶保洁：定期清洗，保持干净，无污渍。 ???
（三）绿化养护要求 ???
*、服务内容：物业服务范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。
*、服务标准：
（*）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象。
（*）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率**％，草坪纯度**％。
（四）安全保卫要求
*、服务内容：负责进出的车辆秩序维护；门岗出入物品的检查登记；负责大楼内部、广场巡逻及办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防火、防盗等报警、消防监控设备的运行管理；公共秩序的维护，治安、防火防盗及其它突发事件处理等。
*、服务标准：
（*）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫及电视监控室**小时值班。
（*）严格查询，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好。
（*）维护和保证防火、防盗等报警、监控设备的正常运行。
（*）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全隐患，迅速有效处理突发事件；无因管理责任引发的治安刑事案件。
（*）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全。
（*）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件。
（*）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部位，消防人员持证上岗，实行**小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。
（五）设备、设施维保要求
*、给排水系统设备日常管理
服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、新风管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常管理。
服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常管理，水池保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行捡查、清洁；定期对排水管进行清通及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。
*、供电系统设备日常管理
服务内容：对物业服务范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理，确保正常运行使用，加强临时用电管理。
服务标准：每天对供电范围内的电气设备进行巡视维护和重点检测，发现问题及时向领导汇报。建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；在维保人员检修和改造操作中实行悬挂安全警示牌、现场监护。建立**小时日常管理值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***％；加强日常管理服务，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。
*、消防系统设备管理
定期对消防系统和设施进行检查，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。
*、消防设施的检查要求：
每月检查一次，做好记录，及时报修。
*、房屋门窗管理维护：
服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损的修理。
服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率***％。
*、各类急修不超过**分钟到场；小修原则上不超过两小时完成。
*、协助做好节能降耗工作。
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六、验收标准：简易验收
七、其他要求：五、其他约定事项
*、物业服务公司应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。为了保证本项目的服务质量及保密要求，投标人须在商务技术文件中提供保证服务质量及保密要求的承诺，并由法定代表人亲笔签字并加盖单位公章，否则视为无效投标。
*、所有工作必须有台账记录。
*、物业服务食宿安排情况：食宿自理。采购人免费提供*间办公室，*间员工宿舍；其水电费由使用方承担。
*、水、电、照明等设备设施的维护与维修：单项工程、单个元器件***元以下(含***元)的维修由物业公司负责（费用由采购人和中标人共同确认后，由中标人承担）。
*、物业服务公司聘用的保安人员要相对稳定。聘用时须与采购人共同审核其资质及相关条件，新聘人员必须报采购人备案。
*、中标人不得对本物业整体或分项对外承包，如发现以上情况，立即终止合同。
六、其它要求及说明
*、结算方式：
付款人：湖南省宁乡市城市运营发展有限公司
付款方式：按季度支付，最终以双方合同约定为准
*、服务周期：一年（****年-****年）。
*、本项目采用费用包干方式支付（含人工工资、服装费、保洁保安所需工具和用具、保险费、税费等）。供应商应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的所有费用，在项目实施中出现任何遗漏，均由供应商免费提供，采购人不再支付任何费用。
*、供应商为本项目派出的工作人员必须符合国家和政府相关用工规定，其人工工资不低于长沙市当年度最低工资标准，并需按照法律和政策规定购买社会保险和人身意外伤害保险，且作业期间发生的意外均由供应商自行承担责任。
*、投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
*、对于上述项目要求，投标人应在响应文件中逐条回应，作出承诺及说明。
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采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
