（一）企业概况、管理特色、成果和企业发展方向等情况

建德市富悦物业服务有限公司成立于****年**月**日，注册资金为***万，具有独立法人资格的有限责任公司，本公司坚持以“真诚沟通、微笑服务、持续满意”为企业服务宗旨；以“居住改变生活、服务增添情趣”为企业使命，以“为业主及使用人提供优质服务”为企业管理服务追求目标。

公司将实行总经理负责制，下设财务部、人事部、行政部、项目管理部。本司总经理有多年的丰富物业管理工作经验，具有酒店管理运营经验，对社区服务模式了解深入。将通过严格的管理、高效的工作、一流的服务，为各业户提供舒适方便的工作环境和生活享受。公司对外致力与客户建立亲善的关系，力求尽善尽美地为客户提供全方位的服务；对内将运用现代化管理手段，建立规范化、制度化和科学化的管理体系，具有强大的物业管理综合实力，且率先在管理机制、经营手段方面进行革新。公司从今天开始，逐步向着四个“一流”迈进：一流的员工队伍、一流的技术力量、一流的设备工具、一流的服务理念。

自公司创建以来，积累了各类物业尤其是政府、商业、住宅、公共事业等高档物业的经营服务经验，信誉卓著，实力雄厚，且荣获多项荣誉称号。

公司致力于规范化、专业化、亲情化服务，针对项目的特点分别量身定制服务方案，关注服务细节，营造物业管理特色，不断提升服务品质。在服务过程中，随时接受业主及委托人的监督，不断提高物业服务的透明度，欢迎业主及委托人的参与管理，积极接纳改进建议。物业着重专注于建设和谐社区，为业主及来访人员组织了丰富多彩的社区文化活动，加强邻里互动，营造了浓郁的大家庭氛围。随着低碳城市发展，公司正努力探索物业管理绿色、环保、更人性化的增值服务，为业主及来访人员创造最理想的生活、工作环境。

为业主提供优质的物业服务是物业存在的唯一理由，公司建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确立了“创新、诚信、高效、精致”的质量管理方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理，为业主及来访人员提供安全、文明、整洁、满足园区业主及委托人的需求并且持续改进的高品质物业服务；

公司的管理团队主要针对于小区管理、写字楼管理、工厂管理有着丰富的接管经验，具有符合市场管理要求的经营理念和管理思路，接下来公司将在ISO****:****指导下，对公司内部各项工作进行全面管理升级，更要运用*C的服务理念，为业主提供更好、优质服务，为公司创造更高的经济效益，为发展方向。

公司主打的园区文化活动为特色，倡导将文化活动作为客户开发理念的延伸，充分运用良好的沟通渠道，促进物业管理公司与客户的关系，培育温馨的工作、居住氛围。同时，公司已形成了以人为本、和睦共存、“用一颗匠心实实在在干”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支柱。

（一）企业概况、管理特色、成果和企业发展方向等情况

建德市富悦物业服务有限公司成立于****年**月**日，注册资金为***万，具有独立法人资格的有限责任公司，本公司坚持以“真诚沟通、微笑服务、持续满意”为企业服务宗旨；以“居住改变生活、服务增添情趣”为企业使命，以“为业主及使用人提供优质服务”为企业管理服务追求目标。

公司将实行总经理负责制，下设财务部、人事部、行政部、项目管理部。本司总经理有多年的丰富物业管理工作经验，具有酒店管理运营经，对社区服务模式了解深入。将通过严格的管理、高效的工作、一流的服务，为各业户提供舒适方便的工作环境和生活享受。公司对外致力与客户建立亲善的关系，力求尽善尽美地为客户提供全方位的服务；对内将运用现代化管理手段，建立规范化、制度化和科学化的管理体系，具有强大的物业管理综合实力，且率先在管理机制、经营手段方面进行革新。公司从今天开始，逐步向着四个“一流”迈进：一流的员工队伍、一流的技术力量、一流的设备工具、一流的服务理念。

自公司创建以来，积累了各类物业尤其是政府、商业、住宅、公共事业等高档物业的经营服务经验，信誉卓著，实力雄厚，且荣获多项荣誉称号。

公司致力于规范化、专业化、亲情化服务，针对项目的特点分别量身定制服务方案，关注服务细节，营造物业管理特色，不断提升服务品质。在服务过程中，随时接受业主及委托人的监督，不断提高物业服务的透明度，欢迎业主及委托人的参与管理，积极接纳改进建议。物业着重专注于建设和谐社区，为业主及来访人员组织了丰富多彩的社区文化活动，加强邻里互动，营造了浓郁的大家庭氛围。随着低碳城市发展，公司正努力探索物业管理绿色、环保、更人性化的增值服务，为业主及来访人员创造最理想的生活、工作环境。

为业主提供优质的物业服务是物业存在的唯一理由，公司建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确立了“创新、诚信、高效、精致”的质量管理方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理，为业主及来访人员提供安全、文明、整洁、满足园区业主及委托人的需求并且持续改进的高品质物业服务；

公司的管理团队主要针对于小区管理、写字楼管理、工厂管理有着丰富的接管经验，具有符合市场管理要求的经营理念和管理思路，接下来公司将在ISO****:****指导下，对公司内部各项工作进行全面管理升级，更要运用*C的服务理念，为业主提供更好、优质服务，为公司创造更高的经济效益，为发展方向。

公司主打的园区文化活动为特色，倡导将文化活动作为客户开发理念的延伸，充分运用良好的沟通渠道，促进物业管理公司与客户的关系，培育温馨的工作、居住氛围。同时，公司已形成了以人为本、和睦共存、“用一颗匠心实实在在干”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支柱。

*．绿化管理方案

（*）绿化养护总体要求

●建立物业服务区域绿化养护方案和绿化管理制度，并做好服务工作记录；

●根据服务区域绿化实际需要，配置专、兼职绿化服务人员；

●绿化养护人员应根据季节要求，按照养护规范对植物、草地、花卉等进行定期养护；

●重大节日宜进行绿化装饰，如绿化小品、花草摆放等；

●室内绿植养护应符合表*的要求。

表* 室内绿植养护要求

项 目

服务要求

绿化外观

土壤表层无杂物、无枯叶。叶子健壮，叶色正常，有光泽。盆器及托盘完好干净，托盘无积土

摆放

根据室内布局的要求或顾客需要在公共部位摆放绿化，布局合理、均匀、疏密有度。盆栽植物的色彩，形态和气质应与空间大
小、装饰氛围及功能相协调

修剪养护

定期浇水、施肥，定期修剪，保证造型优美
选种

选择观赏性强、观赏周期长、存活率高、方便管理的植物

用肥及用药控制

应选用无毒、无害、无味、园艺型肥料。发现病虫害及时更换植物，禁止在室内喷洒农药

●室外绿化养护应符合表*的要求

表* 室外绿化养护要求

项 目

服务要求

修剪

草地：根据长势状况每年定期修剪整形，草的高度不超过*cm且保持一致，草坪无杂草草屑；

灌木：根据长势状况每年定期修剪整形，植物主枝分布均匀，通风透气，造型美观，绿篱整齐一致；

乔木：每年冬季修剪一遍，树冠圆整、树势均匀，**度剪口靠节光滑。针叶树应保持明显顶端优势

灌溉

具体灌溉次数视天气情况而定，供水充足，保持植物良好长势，不出现大面积枯萎等缺水现象
除杂草、松土

草地定期除杂草，草地上无开花杂草，花木丛中无高于花木的杂草；

定期疏松表土，土壤疏松通透

施肥

定期进行施肥，施肥均匀、充足、适度，保证绿化植物强壮、枝叶茂盛

病虫害防治

及时防治，病株、虫害现象不成灾

扶正、加固

对新植和弱小树木、植物做好综合防护，及时扶正加固

补植

对因生长不良造成的残缺花草树木及时补种，能满足植物生长的条件下无黄土裸露

防风防汛

灾前积极预防，对树木加固，灾后及时清除倒树断枝，疏通道路，清理扶植，尽快恢复原状

清理绿化垃圾

修剪下来的树枝和杂草，当天清理运走，专人跟踪保洁
防寒

寒冷季节应有防冻保温措施
（*）病虫害防治规范

*.绿化负责人应根据季节、气候及病虫活动规律制度详细的防治计划，防治计划应包括：

*.*年度及季度的病虫害预防计划；

*.*病虫害发生时的治疗计划及用药计划；

*.*病虫害防治的费用预算计划。

*.应坚持预防为主防治结合的原则。当病虫害发生时应及时给予有效治疗，尽可能的防止其蔓延和扩散。

*.绿化负责人应熟悉物业中经常出现的虫类和病原菌。

*.对园林植物病虫害的防治方法应采用减少病虫害来源，选用抗虫性品种、选择化学剂防治等。

*.绿化工在喷农药时必须穿长衣、长裤、戴口罩，站在上风口严格按说明书规定进行操作，喷农药时要求均匀，以防多次出现要害、少药处病虫未除，喷药时低压并压低枪口，农药必须妥善保管，以防出现意外事故。

*.植物用药后，不定期观察防治效果，对于出现药害或无效的治疗结果，应归结原因并作相应的补救措施，同时做好相关记录，见《病虫害防治登记表》，并上交档案管理。

*.品质部应每月一次检查物业植物病虫害防治情况，并对防治结果作相应评价，见《病虫害防治登记表》。

（*）花木养护规范

*.绿化工每天上班后巡查一遍室内外花草，及时清除杂草，及时清除残花黄叶、断枝、盆内杂物，并调整好花盆，对个别提前谢的花草要及时抽换，以保护整个花坛的整体效果；对室外种地的花应每周修一次边，以防边上的草坪侵入，并且没半个月松一次土及除杂草。

*.室内化淋水应视盆泥的湿度而定，淋水时应注意不能溢出盆外；室外花夏季一般要求早晚各淋一次水，春冬季视天气情况每*至*天淋水一次。

*.花摆放应先喷一次广谱性杀虫、杀菌剂杀死花盆泥内的蚊虫，对摆出的花要注意巡查，发现病虫害应及时喷药，没有特别害虫时，花坛要求每周喷一次药。

*.对花应每年施肥*-*次，肥料有绿化负责人定。

*.盆花摆放后期，若花盆内时花处于最佳观赏的花朵不超过最佳观赏期的*/*时应定为待换花，若某个花坛中待换花的比例超过*/*时要求全部更换。

*.应做好爱花工作，如有损坏的现象应总责其照价赔偿。

（*）草坪养护规范

*.草坪淋水视天气情况而定，以不出现缺水枯萎为原则。

*.当草坪需要改良时，应在铲除草坪的地方松土，施土地改良肥，铺上同等面积、同一品种的草坪块并淋水。

*.按施肥周期、施肥方法根据草种、肥料不同进行施肥，为草坪提供必要的养料。

*.在雨停、草干的情况下对草坪进行修剪，一般夏季*个月剪一次，同时做好记录。

*.视草坪的生长情况，对草坪进行喷药（对突发性的病虫害应及时喷农药），用何种农药应由绿化视实际情况在做决定，绿化工作在进行喷药时要戴好保护装置，以防出现事故。

*.通过人工除草和除草器除草，定期对草坪进行除虫，使整块草坪没有明显的杂草。

*.每年应对草坪打孔一次，并视草坪生长密度每*-*年疏草一次，同时清除土地杂物及草渣。

*.草坪严禁车辆停放和嬉戏打闹。

*.严禁在草坪上泼污水、倒垃圾及焚烧物品。

（*）乔灌木养护规范

*.运用枝剪、绿篱剪等工具于每年**月-次年*月对乔木进行修剪，剪除徒长枝、并生枝、下垂枝、枯枝等，并对树冠适当的整形以保持形状，对造型树应每两个月修剪一次外形以保持外形。

*.运用绿篱机、绿篱剪等工具在每年冬季进行一次枯枝、弱枝、徒长枝清剪及枝型修剪工作；对造型灌木生长季应每**天进行一次修剪以保持树冠丰满、枝型美观。

*.乔木应每年施有机肥或复合肥一次；观赏用的小灌木每年冬季应施肥一次，每年*-*月应追施一次复合肥。

*.物业乔灌木每月应喷一次杀虫剂（对突发性病虫害及时针对性地喷农药），喷农药时应注意喷在树木的叶背面和根茎部位，喷药时应注意风向，保护员工及周围人员安全。

*.不得在乔灌木上晾晒衣物等东西即压垮树枝又影响物业的容貌。

（*）绿化养护岗位职责

*、熟悉绿化面积和布局、懂得立体绿化基本知识与技能，熟悉花草树木的品种和数量，充分利用绿化地面积，合理布置花草树木的品种和数量。

*、对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修剪枝叶、淋水等。

*、懂得花草树木的名称，特性和培植方法，种植季节，生长特征、管理办法等。

*、保持绿化区清洁，保证不留杂草，杂物，不缺水，不死苗，不被偷盗，花草生长茂盛。

*、每月定期检查绿化草坪完好情况，花草树木生长情况，并做好记录。

*、当有大风、降雨来临前，提前做好花草树木稳固工作，采取相应的保护措施，防止造成大损失。

*、检查巡视管理范围绿化地，严禁在草地上践踏，倒垃圾或用树干晾衣服等行为，一经发现按服务中心规章制度的有关规定处罚。

*、维护绿化水泵、电机、喷淋设备和其他器材等。

*、遵守公司的各项规章，完成领导交办的其它工作。

（一）企业概况、管理特色、成果和企业发展方向等情况

建德市富悦物业服务有限公司成立于****年**月**日，注册资金为***万，具有独立法人资格的有限责任公司，本公司坚持以“真诚沟通、微笑服务、持续满意”为企业服务宗旨；以“居住改变生活、服务增添情趣”为企业使命，以“为业主及使用人提供优质服务”为企业管理服务追求目标。

公司将实行总经理负责制，下设财务部、人事部、行政部、项目管理部。本司总经理有多年的丰富物业管理工作经验，具有酒店管理运营经验，对社区服务模式了解深入。将通过严格的管理、高效的工作、一流的服务，为各业户提供舒适方便的工作环境和生活享受。公司对外致力与客户建立亲善的关系，力求尽善尽美地为客户提供全方位的服务；对内将运用现代化管理手段，建立规范化、制度化和科学化的管理体系，具有强大的物业管理综合实力，且率先在管理机制、经营手段方面进行革新。公司从今天开始，逐步向着四个“一流”迈进：一流的员工队伍、一流的技术力量、一流的设备工具、一流的服务理念。

自公司创建以来，积累了各类物业尤其是政府、商业、住宅、公共事业等高档物业的经营服务经验，信誉卓著，实力雄厚，且荣获多项荣誉称号。

公司致力于规范化、专业化、亲情化服务，针对项目的特点分别量身定制服务方案，关注服务细节，营造物业管理特色，不断提升服务品质。在服务过程中，随时接受业主及委托人的监督，不断提高物业服务的透明度，欢迎业主及委托人的参与管理，积极接纳改进建议。物业着重专注于建设和谐社区，为业主及来访人员组织了丰富多彩的社区文化活动，加强邻里互动，营造了浓郁的大家庭氛围。随着低碳城市发展，公司正努力探索物业管理绿色、环保、更人性化的增值服务，为业主及来访人员创造最理想的生活、工作环境。

为业主提供优质的物业服务是物业存在的唯一理由，公司建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确立了“创新、诚信、高效、精致”的质量管理方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理，为业主及来访人员提供安全、文明、整洁、满足园区业主及委托人的需求并且持续改进的高品质物业服务；

公司的管理团队主要针对于小区管理、写字楼管理、工厂管理有着丰富的接管经验，具有符合市场管理要求的经营理念和管理思路，接下来公司将在ISO****:****指导下，对公司内部各项工作进行全面管理升级，更要运用*C的服务理念，为业主提供更好、优质服务，为公司创造更高的经济效益，为发展方向。

公司主打的园区文化活动为特色，倡导将文化活动作为客户开发理念的延伸，充分运用良好的沟通渠道，促进物业管理公司与客户的关系，培育温馨的工作、居住氛围。同时，公司已形成了以人为本、和睦共存、“用一颗匠心实实在在干”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支柱。

（*）服务优势

*.*小区管理与经营

富悦物业自公司创建以来，积累了各类物业尤其是政府、商业、住宅、公共事业等高档物业的经营服务经验，公司的管理团队更是针对于乡镇上**个小区管理有着丰富的接管经验。如乾潭镇的富春一品小区，乾潭镇万豪嘉园小区、商会大厦。

*.*老旧小区管理与经验

富悦物业****年与乡镇各小区管委会签订服务合同，对**余个老旧小区提供委托式物业服务，主要针对维修、秩序维护、环境维护提供专业化物业服务。

*.*企事业单位服务与经验

富悦物业****年至今天为多个乡镇人民政府提供办公区的秩序维护、环境维护、以及维修等所涉辖区综合性服务。

*.*对拆迁房管理与服务

****年**月与下涯镇人民政签订下涯镇和美家园三期拆迁安置房的物业服务合同，对小区开展物业服务工作，期间为小区前期施工工程提供合理化建议、平稳有序的配合人民政府完成和美家园三期***套的交房工作，同时协调验收等工作的顺利开展。

*.*专业化优势

专业化就是规范、标准、娴熟。专业化水平高，将大大提高乡镇上物业管理服务的效率，提升乡镇小区、企业、各村物业管理服务长期品质与稳定p我们积累了丰富的物业管理专业经验。公司长期从事高档住宅小区、高档写字楼公寓的物业管理服务，具有较高的服务品质和规范、标准的服务，我们坚信在乡镇的物业管理服务中，我们一定能呈现高水平的专业化物业营理服务。

*.*数字化运用与优势

富悦物业成立以来一直注重数字化管理，除了基础的数字化办公以外，更是注重信息技术的运用，我们与杭州新视窗信息技术有限公司合作，以智慧物业为核心业务的国家高新技术企业。公司将云计算、大数据、AI人工智能、物联网等新兴技术应用于物业服务中，统一管理小区业主数据统一平台录入，避免遗漏及差错，支持小区物业经营、服务各类报表实时生成，物业实收账款.实时登记，收费科目清晰可控，避免存在乱收费风险，数据清晰不仅有协于分析小区经营管理情况，更可以协助业委会及业主进行合理掌控。

同时公司可根据报修类别设置物业服务标准，通过信息化平台进行执行及监督避免沟通风险：所有服务报修数据均有留痕，需要的时候可随时调出查询，随时可以了解到小区的服务相应及时性，业主对服务的满意度等，如有异常可及时发现。

作为物业管理服务企业，其运行和服务遵循市场竞争原则，即：企业的生存与发展只能依靠优质的服务产品获得市场的认可，企业才能获得生存与发展。在为建德市企农智创乡村发展有限公司提供运营服务的同时，更是为提供下涯镇专业化的物业管理服务过程中，我们将始终遵循这一企业生存法则，不断努力提高物业管理服务水平和服务质量，以赢得政府、企业、业主的认可，实现企业不断发展的奋斗目标。

我们认为：要实现优质的物业管理服务，首先要科学、高效、优秀的企业管理水平。因此，我们一直将不断提高企业管理水平作为我们一切工作的出发点。规范化、标准化、流程化，同时科学合理的考核监督机制，良好的激励机制等等，都将为实现高水平物业管理服务打下坚实的基础。

*.*推行“全员首接责任制”。

为了充分调动各级员工的工作主动性，提升服务水平，我们将推行“全员首接责任制”。每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议，并在第一时间传递到客户服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。

*.*以“社区文化活动”为纽带，融入对业主的尊重与关怀。

以人为核心，以服务为重点，以文化为主题，突出人性化管理理念，通过超前的、创新的、丰富多彩的文化活动渗透、增加物业公司的知名度和美誉度，增强物业公司与业户的友好关系。

*.*根据业户需求提供有偿特约服务。

加大服务深度及广度，在管理公司营造的特定氛围之下，使业户处处感受到舒适、便利，温馨和谐的生活环境，真正使业主体会到居住的快乐。

（一）企业概况、管理特色、成果和企业发展方向等情况

建德市富悦物业服务有限公司成立于****年**月**日，注册资金为***万，具有独立法人资格的有限责任公司，本公司坚持以“真诚沟通、微笑服务、持续满意”为企业服务宗旨；以“居住改变生活、服务增添情趣”为企业使命，以“为业主及使用人提供优质服务”为企业管理服务追求目标。

公司将实行总经理负责制，下设财务部、人事部、行政部、项目管理部。本司总经理有多年的丰富物业管理工作经验，具有酒店管理运营经验，对社区服务模式了解深入。将通过严格的管理、高效的工作、一流的服务，为各业户提供舒适方便的工作环境和生活享受。公司对外致力与客户建立亲善的关系，力求尽善尽美地为客户提供全方位的服务；对内将运用现代化管理手段，建立规范化、制度化和科学化的管理体系，具有强大的物业管理综合实力，且率先在管理机制、经营手段方面进行革新。公司从今天开始，逐步向着四个“一流”迈进：一流的员工队伍、一流的技术力量、一流的设备工具、一流的服务理念。

自公司创建以来，积累了各类物业尤其是政府、商业、住宅、公共事业等高档物业的经营服务经验，信誉卓著，实力雄厚，且荣获多项荣誉称号。

公司致力于规范化、专业化、亲情化服务，针对项目的特点分别量身定制服务方案，关注服务细节，营造物业管理特色，不断提升服务品质。在服务过程中，随时接受业主及委托人的监督，不断提高物业服务的透明度，欢迎业主及委托人的参与管理，积极接纳改进建议。物业着重专注于建设和谐社区，为业主及来访人员组织了丰富多彩的社区文化活动，加强邻里互动，营造了浓郁的大家庭氛围。随着低碳城市发展，公司正努力探索物业管理绿色、环保、更人性化的增值服务，为业主及来访人员创造最理想的生活、工作环境。

为业主提供优质的物业服务是物业存在的唯一理由，公司建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确立了“创新、诚信、高效、精致”的质量管理方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理，为业主及来访人员提供安全、文明、整洁、满足园区业主及委托人的需求并且持续改进的高品质物业服务；

公司的管理团队主要针对于小区管理、写字楼管理、工厂管理有着丰富的接管经验，具有符合市场管理要求的经营理念和管理思路，接下来公司将在ISO****:****指导下，对公司内部各项工作进行全面管理升级，更要运用*C的服务理念，为业主提供更好、优质服务，为公司创造更高的经济效益，为发展方向。

公司主打的园区文化活动为特色，倡导将文化活动作为客户开发理念的延伸，充分运用良好的沟通渠道，促进物业管理公司与客户的关系，培育温馨的工作、居住氛围。同时，公司已形成了以人为本、和睦共存、“用一颗匠心实实在在干”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支柱。
（二）、房屋及共用设备设施管理

*．房屋维修管理方案

（*）物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定

房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等)的规定。对以上部位的管理和维修,属物业管理单位。

因为物业管理的基础是物业,而物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地,作为物业管理单位,绝不能脱离物业这个基础,而去从事其它的经营与管理,那只能是专业公司,而不是物业公司,尽管现在有的物业公司是由原房管所和企事业单位下属的房管科改制的;有的是开发公司下属的子公司;有的是社会物业公司,但其管理的基础都是各类建筑物。所以房屋共用部位的管理和维修责任是物业管理单位,而不是其它专业管理单位。

其维修费用,在进行物业服务费成本构成测算的时候,将其共用部位的小修养护(小修工程的平均费用一般为房屋现时造价*%以下维修成本计入物业管理成本之中。当需要小修养护时,须从物业服务费中支付;当房屋共用部位需要中大修以上维修时,须由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料,经业主大会审议通过,并形成书面决议,向市区房产局申报使用专项维修资金。物业管理单位需要加强对房屋共用部位的日常管理,定期进行检查和勘查,发现有损坏的及时修复,以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用;以免因小修养护不及时造成中大修工程。

（*）物业管理区域内共用设施设备管理维修范围的界定

根据号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定,以下设施设备属公司共用设施设备:

*、供电线路与设备设施管理维修范围的界定

供电线路与设备设施管理维修范围的界定,须实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。

从单元集中电表箱(含电表至业主屋中,需要由业主负责管理,当该段线路或设备设施出现故障和损坏时,须有业主自行维修或实行有偿维修。

从厢式变压器(变电所输出端总开关至单元控制柜至单元电表箱)输入端,需要由物业管理单位负责管理,当该段线路或设备设施出现故障和损坏时,需要由物业管理单位负责维修;当该段线路或设备设施需要中、大修时,要由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料,经业主大会审议通过,并形成书面决议,向市区房产局申报使用专项维修资金。

从供电干线至厢式变压器变电所输出端总开关(含开关)由供电部门负责管理,当该段线路或设备设施出现故障和损坏时,由供电部门负责维修,其费用由供电部门自行解决。

*供水管线与设备设施管理维修范围的界定

实行供水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。从单元供水立杠三通开始到用户总阀门、水表及终端部位,须由业主负责管理,当这些部位出现漏水或损坏时,须由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏或影响使用的要积极主动维修。

从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠,须由物业管理单位负责管理,当该段供水管线或立杠发生漏水或出现故障时,须由物业管理单位负责维修,当该段管线需要中大修时,须由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料,经业主大会审议通过,并形成书面决议,申报使用专项维修资金。

从供水主干线至水泵房(含水泵房设备设施、水箱输出总阀门(含总阀门),须由供水单位负责管理,当该段供水干线或设备设施出现漏水或损坏时,须由供水单位负责维修,其费用由供水单位自行解决。

*排水管道(含沟渠、池、井管理维修范围的界定)

排水管道管理维修范围的界定,须实行排水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。

从下水立杠三通开始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位,须由业主负责管理,当这些部位出现漏水或损坏时,须由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏和影响使用的应积极主动维修。

从单元下水立杠至公司排水管道(雨水排放管道、窨井、化粪池,须由物业管理单位负责管理,当该段排水管道发生堵塞或外溢时,须由物业管理单位负责维修,当该段管道需要中大修时,须由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料,经业主大会审议通过,并形成书面决议,向市区房产局申报使用专项维修资金。

*消防设备设施的管理维修范围的界定

消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施,由供水单位负责管理和维修,公安消防部门负责监督检查;公司内消防供水系统,包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等,公司内供电系统,包括消防控制柜、电机等,须由物业管理单位负责管理和维修,并接受公安消防部门的监督和检查。其消防设施设备的管理成本应纳入物业服务费构成成本。

*煤气管道管理维修范围的界定

煤气管道其管理和维修范围,须实行由煤气管理单位统一管理和维修、分段承担维修费用的原则。属业主自主自用部位损坏的,应由煤气管理单位负责维修,业主承担费用;属公司共用部位损坏的,须由煤气管理单位负责维修并承担费用;属中大修以上工程的,由煤气管理单位负责维修,从维修资金中支付费用。

*电梯管理维修范围的界定

物业管理单位具备电梯维修保养资格的,须自行管理维修与保养;物业管理单位不具备电梯维修保养资格的,须委托具有相应资质的电梯维保单位。电梯在保修期内,其日常管理由物业管理单位负责,维修保养由安装单位负责;保修期满后,物业管理单位自行维修保养的,自己负责管理和维修;委托维修保养单位的,由维修保养单位负责。日常维修保养的费用从业主收缴的电梯运行费中支付,中、大修费用从维修资金中支付。目前规定的电梯运行费,很难维持电梯的正常进行。