采购预算：*******.**元/*年（每年采购预算：*******.**元/年）。超过采购预算金额的投标文件按无效投标处理。

注：投标人必须对所投包内所有的内容进行投标，不允许只对包内其中部分内容进行投标，否则投标文件将被拒绝。

  采购内容及要求：

一、项目概况

*、项目名称：物业管理

*、项目编号：HNZT****-***

*、服务期限：*年

二、采购人基本情况概述

海口市第二中学建于****年*月，是海口市教育局直属的一所普通完全中学，海口市一级学校。学校位于海口市海甸岛沿江一东路，占地约**亩，建筑总面积*万平方米；配有标准的多功能报告厅、多媒体教室等各种功能室；建有***米田径跑道的体育运动场及排球场、篮球场。校园环境优美，风景宜人，教学区、运动区、生活区布局合理。

学校设有主教学楼*栋，学生公寓（男女生宿舍）：*栋**层楼；综合楼*栋，体育馆*栋，学校饭堂，排球场，篮球地，田径运动场等建筑设备设施，是目前海口市区办学条件最接近国家标准的规范化校园。

为了给广大师生提供更清洁、优美、安全的教学、生活环境，学校决定选择有资质、有实力、有诚信、业绩好的物管企业为学校提供专业化的校园物业管理与服务。现在按计划把校园物业进行公开招标。

三、校园物业管理标准及要求

本项目的物业服务按中国物业管理协会《普通住宅小区物业服务等级标准》二级标准实施，具体技术规范与要求：

*、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务明确；

*、承接项目时，对校区内共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；

*、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书；

*、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；

*、管理服务人员统一着装、佩戴标识，行为规范，服务以人为本、主动热情；

*、机电维修急修时要*分钟内到达现场处理，并有完整的维修记录；

*、每月学校组成考核小组，根据制定的考核标准对物业管理公司进行考核，考核总分需到达**分（含）以上；

*、每月对教学楼、信息综合楼、图书馆、食堂学生宿舍楼等建筑部分、水电、消防设施进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；

*、每日巡查*次楼梯通道、安全护栏以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护；

**、建立共用设施设备档案(设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；

**、设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常；

**、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于维修范围的，及时组织修复；属于需要更新改造的要及时上报学校，由学校请专业人员决定维修方案，然后实施；

**、载人电梯**小时正常运行；消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；

**、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；

**、校园道路平整，主要道路及停车场交通标识齐全、规范；

**、路灯、楼道灯、楼梯灯完好率不低于**％；

**、校园雨、污水管道每年疏通清理一次，雨、污水井每月检查一次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查一次，每年疏通清理一次，发现异常及时给总务处汇报，并做好巡查及处理记录；

**、每学期开学前监督二次供水水池、直饮水循环系统按规定的清洗，定时巡查；根据学校实际情况定期进行消毒和灭虫除害；

**、草坪生长良好，及时修剪补栽补种，无杂草、杂物，定期组织浇灌、施肥和松土，做好防台风、暴雨工作，定期对花草树木喷洒药物，预防病虫害；

**、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

四、采购服务内容

（一）物业服务中心

建立并完善服务中心各种责任、岗位制度等；设立服务中心一个，安排物业经理*人、*名传达室人员、*名秩序维护主管、*名保洁主管。

标准：

  *、负责校园物业管理的全面工作,带领全体人员完成学校交给的工作任务和考核指标；

  *、根据职责范围组织制定各项规章制度和工作计划,做好总结及有关报表工作,处理校园物业常规性的事务；

  *、安排员工认真做好校园内的公共卫生工作和课室卫生以及课室物业管理工作；

  *、积极协助有关部门做好工作范围内的安全防范工作；

  *、负责全体员工政治,文化学习和职业道德建设,教育员工积极工作,认真完成各项任务,为教学,科研和师生员工提供良好的学习,工作,生活环境；

  *、经常深入工作现场、检查员工任务完成情况和制度执行情况,并根据规定实施奖罚；

  *、完成学校交办的其他任务。

（二）保安消防秩序管理

建立并完善保安、消防和秩序维护等各项管理制度，切实维护学校与师生的人身和财产安全；秩序维护人员**人。

标准：

   *、校区主、次出入口**小时站岗值勤；

   *、对重点区域、重点部位每*小时至少巡查*次，确保校园安全，维持校园秩序，维护校园稳定；

   *、对进出校区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放；校区主要道路及停车场交通标志齐全；

   *、对进出校园人员实行登记管理，严格执行《中小学校园安全管理办法》；

   *、各种消防设施、器材配备合理、更新及时、使用有效；制定火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案，事发时及时报告学校和有关部门，并采取相应措施；

   *、消防设施设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通；

   *、对突发事件有应急预案，完善责任制；

    *、依法办事，文明值勤，严格管理，保障学校校财产和师生人身不受侵害，维护正常的教学、科研、生活秩序；

    *、全年无责任事故和责任案件发生，师生有安全感，对校园保安服务满意率在**%以上。

（三）设备设施运行和维护

建立并完善设备设施运行管理制度；负责学校相关设备设施（包括配电房、水泵房、公共照明、门窗桌椅等）的运行管理和应急维修；安排综合维修工*人。

标准：

*、对设施设备进行日常管理和维修养护；

  *、建立设施设备档案，设施设备的运行、检查、维保记录齐全；

  *、设施设备标识齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常；

  *、对机电设施设备定期组织检查，做好巡查记录，需要维修或大中修的，及时向学校提出报告与建议，根椐学校的决定，组织维修；

  *、设备房保持安全、整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象；

*、容易危及人身安全的设施设备有警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；

 *、历次考试各项设施设备运行正常；

*、设备出现故障时，维修人员应在接到报修后*分钟内到达现场，零修合格率***%，一般性故障排除不过夜。

（四）校园卫生保洁服务

建立并完善校园保洁服务管理制度；卫生保洁服务负责对校区的教学楼、办公楼、球场、家属楼、外围路面及绿化带等环境卫生清洁，进行的日常管理工作；保洁员**人。

标准：

  *、设置垃圾桶，桶内生活垃圾每天清运一次，并摆放整齐，外观干净；

  *、校区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫*次；楼道每日清扫拖洗*次，楼梯扶手每周擦洗，共用部位玻璃每周清洁，路灯、楼道灯每季清洁*次，及时消除区内主要道路积水；

   *、区内公共雨水、污水管道每年疏通*次；雨、污水井每季度检查*次，并视检查情况及时清掏，化粪池每*个月检查*次，每年清掏*次，发现异常及时清掏；

   *、二次供水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；

   *、根椐校园的实际情况定期进行消毒和灭虫除害；

   *、完成迎宾、迎检、迎新的突击性卫生清扫清运工作。

（五）绿化养护管理服务

建立并完善绿化各项管理制度，负责校园内乔木、绿篱、灌木、花坛及灌木花坛、草坪和地被植物、宿根花卉等日常管理工作。绿化工*人。

标准：

*、按照国家绿化三级养护质量标准为医院提供绿化养护服务

*、绿化比较充分，植物配置基本合理，基本达到黄土不露天。 

*、行道树和绿地内无死树，树木修剪基本合理，树形美观，能较好地解决树木与电线、建筑物、交通等之间的矛盾。

*、绿化垃圾要做到日产日清，绿地内无明显的废弃物，能坚持在重大节日前进行突击清理。

*、栏杆、园路、桌椅、井盖和牌饰等园林设施基本完善，基本做到及时维护和油饰。

*、无较重的人为损坏。对轻微或偶尔发生难能控制的人为损坏，能及时发现和处理、绿地、草坪内无堆物堆料、搭棚或侵占等。行道树树干无明显地钉刻画现象，树下距树*米以内无影响树木养护管理的堆物堆料、搭棚、圈栏等。

(六)学生公寓宿舍管理服务

建立并完善宿舍各项管理制度，负责宿舍的日常管理工作；公寓管理员需要**人。

服务内容：

*、负责宿舍进、出人员的控制、日常宿舍的巡查、做好每日学生的异常登记及处理结果，做好每日学生的日常报修及验收；

*、负责宿舍公共区域地板、楼梯、楼层垃圾日产日清、天花板、墙壁、垃圾的专业清洁、不锈钢饰物的保养等，并严格按照本区域内的清洁服务常规执行；

*、对入住公寓的学生进行作息时间管理、内务管理、及水电定额管理等；

 *、协助学校相关管理部门处理好学生在公寓内的行为习惯管理及思想教育等工作；

 *、学生中午放学、下晚修后对各楼层周围进行巡查，及时发现学生的危险行为，同时登记好并及时反馈给德育处；

*、早上早读、下午第一节课、晚修开始**分钟内宿舍管理人员对每间宿舍进行清查，发现滞留宿舍的学生，立刻向班主任、年级组长、德育处汇报，同时做好登记备查；

*、晚上熄灯后，对住宿学生进行考勤，发现问题及时反馈给班主任，**：**分之前考勤完毕；

  *、对于宿舍出现违纪现象，特别是群体事件第一时间发现处理，并将违纪学生明确到人；

  *、要加强对学生宿舍防火防盗安全管理，保持消防通道畅通；

  **、对周末留宿学生进行登记，并进行安全管理。

★备注：所有的校园物业管理制度、方案必须经采购人审批同意才能执行，在合同履行过程中，如有不合理或不合适的管理方案必须无条件调整，由于调整管理方案将增加工作量或工作强度，采购人将不予补偿。

五、校园物业管理服务必须达到的各项指标，并作出书面承诺

*、杜绝火灾责任事故，防范刑事案件发生；

*、环境卫生、清洁率达**%；

*、消防设备设施完好率***%；

*、机电设备完好率***%；

*、零修、报修及时率***%，返修率小于*%；

*、服务有效投诉少于*%，处理率***%；

*、师生满意率**%；

*、无偿的配合学校开展以下活动：

a.省、校级运动会和校园文化周活动的相关秩序维护和服务工作；

b.各种来校相关考察活动的接待；

c.各类考务工作的后勤服务。

要求：

*、公众责任险等费用分项列出；

*、投标报价必须提供详细的设备清单(指投标人所采用的工具)，包括办公设备、机电维护设备、安全设备（清洁和绿化设备若有需要必须列出）等。清单至少包括设备名称、规格型号、数量、单价、折旧额、购买时间、使用年限等项目；

*、投标报价必须提供校园物业管理经费明细表。其中人工费用中的工资、奖金、福利费、保险费、培训费、活动费、服装费、宿舍费及其他补贴等应分项列出；投标人所发生的通讯费、交通、用品等应分项列出；

*、要求：所有的校园物业管理制度、方案必须经采购人审批同意才能执行，在合同履行过程中，如有不合理或不合适的制度、方案必须无条件调整，由于调整管理方案、制度导致增加工作量或工作强度，所此产生的费用由中标人承担。

六、其他说明

*、在工程、设备的保修期内，其保修工作由施工单位或设备供应商负责，保修期之后，由中标人负责。在保修期内，由中标人负责联络、监管保修单位的维修保养工作；

*、采购人每月对校园物业管理服务进行绩效考核，如达不到合同约定标准的物业管理要求，限期整改,并根据每月实际绩效考核情况扣除物业管理服务费用，直至符合物业管理标准，如在规定期限内整改不到位，采购人将终止校园物业管理服务合同；

*、中标人须加强与采购人沟通与协作，自觉接受采购人的监督，广泛听取、接受采购人的建议和意见，了解和熟悉校内的实际情况，在不损害采购人利益的前提下，利用本物业的一切条件，支持和配合采购人的工作；

*、监管：在合同执行期间，中标人须接受市、区行业主管部门的监管；

*、中标人根据有关物业管理法规与采购人签订校园物业管理合同，对本物业实行管理、经营，自负盈亏。

七、 付款方式

*、物业管理服务费最终以政府采购中标价格为准，实行全年包干制。

*、每月根据绩效考核情况（考核标准由双方合同中约定），按月支付物业管理服务费。中标人须在次月*日前准备当月材料，采购人组织考核工作小组进行考核，根据考核结果于次月的**日之前结算上月的物业管理服务费。

中标结果情况

中标供应商：广东华信物业管理有限公司

中标金额：*******.**元（人民币：叁佰玖拾伍万零贰佰柒拾玖元伍角贰分）

联系地址：广州市越秀区环市东路***号华信中心**楼