园区办公大楼位于长沙市天心区南托路与暮南路交叉口，总占地面积*****㎡，房屋建筑面积****.*㎡。本项目共*栋，分前、后两塔，前塔地上*层，后塔地上*层。宗地范围车辆进出口两个、食堂一栋、进院通道值班岗一个、高压配电间一间、监控室一间、电梯一台。

二、服务内容与质量

*、服务团队人员配备要求。

*.*按照实际工作需要配备物业管理人员**人，所有工作人员通过专业培训，符合国家相关法律法规规范要求，具备上岗应具备的资质等要求，并根据甲方要求完成政审，签署保密协议。

*.*项目经理、主管等关键性岗位信息必须经甲方审核同意后方可上岗，专业人员必须持证，资料报采购人备案。服务团队人员必须按照磋商文件到位，年龄结构合理且趋年轻化。

*.*设施设备的维保应配备相应的专业技术人员，包括电梯、空调、消防设施、水泵、强弱电，要求提交技术负责人职称证书及复印件存档。

*.*保洁人员素质要求：年龄在**周岁以下，仪表整洁、身体健康。

*.*会议接待和客餐服务需配备*名女性接待人员，酒店、旅游等相关专业大专以上学历人员优先考虑，**周岁以内（含**周岁），*.**米以上（含*.**米），品貌端正、身体健康、品行良好，工作责任心强，能吃苦耐劳等。年度专业训练*次以上。

*.*保安人员中需有退伍军人或保安专业学校毕业至少*名，年龄在**周岁以下，男性身高*.**米以上，女性身高*.**米以上，品貌端正，品行优良，工作认真负责,能吃苦耐劳，无不良记录，出具户口所在地派出所无犯罪证明。

*.*成交供应商应配备具有相应资质、特定经验的工作人员并保证工作人员的稳定性，应及时与其工作人员签订劳动合同并支付工资、购买社会保险，根据采购人要求提供工作人员的名单、联系方式、资质及健康证明、劳动合同证明等。成交供应商工作人员应遵守采购人相关规章制度，负责服务内容的实施，按照本项目约定的标准、要求和时间完成全部服务内容。

拟定岗位设置

*、服务内容：????????

*.*机关大楼的维修、养护和管理以及设施设备的运行、维修、养护和管理服务，物业共用部位具体包括但不限于：非承重结构的分户墙外墙面，瓷片、屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊通道、楼梯间、电梯井、垃圾通道等；设施设备具体包括但不限于：上下水管道、雨水管、污水管、垃圾道、烟囱道、化粪池、沟渠、井、绿地、共用照明、天线、空调系统、水泵房及加压供水设备、给水排水系统、管理区域内消防设施设备、电梯及电梯间内设备、监控室及监控设备、配电房及配电系统、避雷装置、管理区域内道路、停车场、自行车房棚、室外照明、围墙等。

*.*环境卫生管理：物业共用部位和相关场地的清洁卫生，具体包括但不限于：办公室、室外地坪、大楼内公共走道、楼道扶梯栏杆、电梯、停车场、卫生间和房屋建筑物共用部位的清扫保洁，卫生消杀、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，定期督促公共蓄水池定期清洗、消毒等。

*.*会务服务：做好活动、领导接待及其它相关会务的保障工作。

*.*绿化服务：公共绿地等园区服务范围内的树木、花草、绿地等日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治、绿化养护等工作。

*.*园区道路与交通的车辆停放秩序管理服务。

*.*安保管理：做好物业管理区域内的公共秩序维护、安全防范等事项的管理，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。设专职保安人员每天**小时值班、按时巡逻，做好物业管理区域内的安全防范工作；发生安全事故时，在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好调查、救助工作；同时协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、安全防范等事项；成交供应商为整个物业管理区内消防第一责任人（供应商应具有市级或以上公安部门颁发的“保安从业单位备案证”或“保安服务许可证”或“自行招用保安员单位备案证”或承诺中标后**天内完成办理“保安从业单位备案证”或“保安服务许可证”或“自行招用保安员单位备案证”。（须在响应文件中提供相关证书（有效期内）复印件并加盖供应商单位公章；提供承诺的需提供供应商盖章的承诺函，承诺函格式自拟。））。

*.*市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于道路、室外上下水管道、楼顶外玻璃幕墙、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯等。

*.*其它园区相关服务事项。

三、物业的使用与维护

*、成交供应商负责制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

*、成交供应商可采取劝告等措施，制止在物业管理区域内活动的人员做出违反本项目和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。

*、成交供应商应及时向采购人报告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理采购人的投诉，接受采购人的监督。

*、服务期间，因维修物业或者公共利益，成交供应商确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应告知采购人并征得采购人同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

*、本项目中对于成交供应商应尽的维修、养护和管理等服务均应当在**小时内及时响应，如有特殊情况不能及时完成的，应当向采购人书面说明并制定相应计划，如成交供应商怠于处理，采购人有权委托第三方进行服务，所产生的费用由成交供应商承担。

?

详见附件

五、服务地点、费用

*、服务地点：长沙天心经开区管委会机关办公场所宗地。

*、服务费用：

*.*本物业管理区域内的物业服务收费实行包干制方式，物业服务费用的构成包括但不限于物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润等所有费用，如中标后，在项目实施中出现任何遗漏或产生纠纷均由成交供应商承担，采购人不再支付任何费用。

*、物业服务费用主要用于以下开支：

*.*管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的其他费用等；

*.*物业共用部位、共用设施设备的运行、日常零星维护费用：设施设备单项维护维修费用***元（含***元）以下由成交供应商承担，***元以上按法律法规由采购人根据实际情况及需要支出；

*.*物业服务区域清洁卫生费用；

*.*物业服务区域绿化养护费用；

*.*物业服务区域秩序维护费用；

*.*物业自行采购的办公费用；

*.*经采购人同意的其它费用。

*、成交供应商按照上述标准收取物业服务费用，并按本项目约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由成交供应商享有或承担。

*、物业共用部分运行（包括路灯、电梯、二次增压水泵、园区水系、水电表损、水电管线损等）发生的能耗费用已包含在所收取的物业费中，不再分摊。

*、免费维保范围以外的大修或改造项目由采购人实施，成交供应商负责随工监理，随工监费用由成交供应商承担；房屋正常免费维保范围以内的项目，由维保单位负责实施，成交供应商负责随工监理，随工监理费用由成交供应商承担，工料费用由维保单位根据维保物业服务承担。

?

详见附件

七、验收考核要求

*、本项目按长财采购[****]*号文件的规定进行验收。

*、项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收报告作为申请付款的凭证之一。

*、考核指标及内容从环境卫生保洁、机关及设备维修、安全保卫、会务服务、人员管理五个方面进行，需要达到质量及管理目标：分别在平时工作中及每月末进行；满意度调查包括环境卫生保洁、机关及设备维修、安全保卫、会务服务、整体服务五个方面，分别在每年*月下旬及**月下旬进行。

*、考核办法

*.*考核采取月度考核和半年度考核方式进行，由主要负责部门人员进行测评；

*.*考核实行百分制；

*.*满意度调查每半度年进行一次，由机关各部门人员进行测评；

*、考核结果运用

*.*月度考核：

①服务考核总分高于**分以上的按月度金额支付；

②低于**分高于**分，按每分***元，在当月服务费中扣除；

③总分低于**分按每分***元扣除当月服务费的；

④考核分连续*次低于**分，并整改不力的，对物业发出警告整改通知，并扣除当月*%的服务费用，连续*次低于**分的采购人有权解除服务合同，无需支付补偿。

*.*满意度调查：

①测评表统分标准，**分及以上得优、**至**分得良、**分以下得差；②根测评表结果反馈，考核结果为优按照合同金额按实支付，考核结果为良扣当月应付金额****元，考核结果为差扣除当月应付金额****元；③该项扣除额与月度考核扣除额不相抵扣，单独进行，半年一次。满意度得优的在月度评分中加*分，得良不加分，得差的扣*分。

*.*在重大活动或重要接待等相关工作中表现优异的，得到领导点名表扬当月考核分数加*分。

*.*年度评分在**分以上，且获得一致好评的，颁发优秀物业锦旗。 ????????????????

物业服务月度考核细则及计分表

物业服务半年度民意测评表

?

注：

*、请在单项栏打分，总分**分以上优、**至**分良、**分以下差；

*、如有相关意见建议，请在相应栏内填写，以便督促成交供应商改进；此测评将作为对成交供应商绩效考核依据之一。

?

八、付款方式：

*、本项目管理服务收费按合同总价的*/**作为月度支付基数。

*、本项目服务期限为*年，服务费用根据月度考核结果按月度支付（成交供应商应承担的违约金、赔偿金等款项，采购人有权直接从应付给成交供应商的款项中直接扣除）。费用结算以采购人每月考核结果及月度结算表为准，成交供应商提供等额合法有效的增值税专用发票、维护记录，月工作小结等资料，考核内容及月度结算表见附件。

*、成交供应商须按采购人的要求及月度考核标准提供物业服务，如连续两个月或年度三次月考核不合格的，采购人有权解除合同且不支付物业服务费，由此产生的法律和经济责任均由成交供应商承担。

*、具体资金支付根据采购人资金情况安排，成交供应商不得据此视为采购人违约。

*、采购人付款前，成交供应商应向采购人提供等额合法有效且符合采购人财务要求的税务发票。否则，采购人可延迟付款并不承担违约责任。在此期间并不中断、终止成交供应商在此合同项下所应履行的一切责任和义务。

*、采购人与成交供应商凡因履行本项目所引起或与本项目有关的任何争议，双方首先应协商解决，协商不成时，有权向物业所在地人民法院提起诉讼。

*、本次采购的物业服务内容限本项目明确的服务范围内的甲方管委会项目服务内容执行，如服务期限内，采购人发生搬迁或变更办公场地情形的，则双方可协商按照完成的服务内容据实支付服用，并协商解约，不产生其他额外费用。

*、采购人不组织现场踏勘，供应商在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，查勘期间发生的意外自负。

十、成交供应商的权利义务

*、拟定物业管理年度计划、费用概预算决算，并根据采购人要求对物业费开支情况作出说明。

*、按照国家和长沙市有关物业管理的技术标准、行业规范以及本项目服务要求进行管理，提供专业化的服务；

*、按照本项目和有关规定向采购人收取物业服务费用和其他费用；

*、接受物业管理行政主管部门和采购人的监督、指导，并及时按要求对服务质量进行整改。

*、制定严格的保密措施，未经采购人书面同意，成交供应商不得将采购人提供的资料及文件擅自修改、复制或向第三人转让，同时签订物业保密安全协议书，防止泄密事故发生。

*、严格执行一件事一次办制度，采购人负责部门或领导交办的事项物业人员需立即响应，重大事项交办**分钟内响应，*小时内回复；一般事项交办**分钟响应，**小时内回复。

*、如遇重大节日及重大接待成交供应商需保障人员安排，如无特殊情况工作人员不得擅自请假，如必须请假，须经采购人同意，否则视为旷工。

*、重大活动及重大接待等，需成交供应商调派外部服务人员支援，成交供应商需满足现场需求。

*、协助采购人做好巡视巡察、督查、考核等相关工作，配合采购人做好各项检查及突发事件的应急工作。

**、制定物业管理的各项办法、规章制度及岗位责任。根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本物业范围内管理的各项规章制度；防火灾、防偷盗、防事故；确保服务期间无一例火灾，无一件偷盗，无一起设备损毁事件发生。因成交供应商管理不善或工作人员失误造成的损失由成交供应商承担全部责任。建立健全本项目的物业管理档案，及时记载有关变动情况。

**、成交供应商负责聘用的工作人员的劳动关系及在服务期间的人身意外。应按劳动部门的政策给员工办好社会保险并对工作人员办理意外伤害保险等手续，有关手续费用已含在本项目约定的物业管理费之中。采购人不另行支付其他费用。

**、成交供应商应全面履行本项目实施过程中的相关安全管理职责，对其工作人员的人身、财产安全负责，购买相关保险，因成交供应商未尽到管理职责发生安全事故的，由成交供应商承担相应的法律责任。因成交供应商或成交供应商工作人员原因造成采购人或第三方人员、财产损害的，由成交供应商承担全部赔偿责任。

**、本项目解除或终止时，成交供应商应在解除或终止之日当天向采购人移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交其管理范围内的全部公共财产，并接受采购人指定专业机构的移交审核。

**、对采购人或入驻单位等的设备、设施负有保护和监管的责任，如属于管理不善或操作不当造成的财产损失和人身伤亡，成交供应商应负全部责任。成交供应商应负责物业范围内的人身及财产安全防范工作，保障物业范围内的办公及日常秩序，经确认属成交供应商管理责任范围内造成的火灾事故、刑事治安案件等责任事件，由成交供应商承担责任并赔偿损失。

**、成交供应商自用物业管理用房的水电费由成交供应商自行承担；

**、依照法律、法规规定和本项目约定享有的其他权利和承担的义务。

八、违约责任

*、由于以下原因，采购人有权要求成交供应商按照****元/次的标准支付违约金，如在成交供应商收到采购人发出的整改通知后【**】天内，成交供应商仍未纠正其下述任何一种违约行为，采购人可向成交供应商发出终止合同通知，终止部分或全部合同，并要求成交供应商按合同总金额的【**】%向采购人支付违约金，由此带来的一切损失由成交供应商承担：

*.*成交供应商未能在合同约定的期限内及时进场；

*.*成交供应商随意更换项目负责人（项目经理）、服务团队人员等；

*.*成交供应商提供的服务质量不符合本项目约定，且未及时纠正的；

*.*成交供应商不规范经营或成交供应商员工发生突发事件，成交供应商怠于处理且给采购人及项目造成不利影响的；

*.*成交供应商违反本项目项下的任何其它义务的。

*、成交供应商因自身管理不善或延期修理造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能和造成事故的，由成交供应商承担全部法律和经济责任。

*、因成交供应商管理不善造成重大经济损失的，相关责任及费用均由成交供应商承担，且采购人有权终止本项目，要求成交供应商承担合同总价款**%的违约金，违约金不足以弥补采购人损失时，成交供应商据实赔偿。

*、成交供应商未完成合同约定的各项管理目标，采购人可发出警告或整改通知，采购人*个月内连续二次或半年内累计三次发出警告或整改通知而又无改善或未改善到位的，视为成交供应商无能力继续履行合同，采购人有权终止合同，并有权要求成交供应商承担合同总价款**%的违约金。

*、成交供应商将本项目全部服务转、分包第三方或未经采购人书面许可将专项服务分包第三方的，采购人有权要求成交供应商退还所收自违约之日起的全部物业服务费，并按照年度服务费用的**%承担违约责任。

*、项目经理、主管等关键性岗位信息必须经采购人审核同意后方可上岗。服务团队人员必须按照标准配备到位，年龄结构合理且趋年轻化。如需更换服务团队人员，需提前*天内书面报告采购人同意，待采购人同意后方可进行更换（更换人员不能低于投标时拟配备的人员证书或职称等要求），否则采购人有权按照市场价格扣除该人员费用后再予以结算，且按“违约责任”第*条项下第*.*款处理。

*、未经采购人书面同意，成交供应商或其工作人员不得将采购人提供的资料及文件擅自修改、复制或向第三人转让，不得将采购人提供和履行本项目获悉的资料及文件、商业秘密、技术秘密以及声明需要保密的资料信息等保密信息泄露给第三方或用于本项目外的目的。否则，成交供应商应承担合同总额**%的损害赔偿责任，情节严重的按照国家保密法相关规定移交司法部门依法依归处理。

*、以下情况成交供应商不承担责任：

*.*因天灾、地震等不可抗力导致物业管理服务中断的；

*.*因非成交供应商责任出现供水、供电、供气、供热、通讯及其他设施设备运行障碍造成损失的，如若因成交供应商不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列

*、本项目的约定事项和承诺均为双方必须履行的义务和责任。如有违反，均视为违约。

?