一、项目基本情况

*.物业类型：庭院、办公楼与附属楼及附属设施、食堂管理。

*.服务地点：沈阳市市府大路***号。

*.服务面积：****平方米，其中建筑面积****平方米，庭院面积****平方米。 *.就餐人员：***人。

二、物业服务委托管理事项范围

（一）建筑物的维修及保养管理 具体包括屋面、外墙面、承重墙体、楼面、楼梯间、走廊通道、电梯厅、门厅、办公、接待、会议、餐厅等区域以及公共附属建筑物和构筑物（包括院内道路、停车场、地下室、室内外上下水及消防通道、窖井等部位）。

（二）设施、设备的维修、养护、运行和管理

*.供配电系统：负责配电系统：负责配电室，楼内外照明，墙壁配电、EPS系统和发电机组及其他各要素配电设备。

*.给排水系统：负责饮用水水质监测、饮用水设备，日常维修维护运行管理。负责排水系统，卫生洁具等维修养护管理。

*.消防系统：负责室内外消防栓，水泵接合器，消防管理，气体灭火，消防水泵及配电，灭火器材，消防标志，燃气报警器，送风排烟系统，消防应急灯，疏散指示灯，消防广播等系统维修养护运行管理。

*.厨房设施设备：冰箱、冷柜、排油烟机、引风机、和面机、 馒头机、绞馅机、豆浆机、烤箱、蒸箱、切菜机、去皮机、洗碗机、消毒机柜等附属设施维护维修管理工作。

*.办公家具、门窗、电器设备等维修维护管理。

*.电梯运行监测管理，按处置预案处置突发情况，配合电梯维修部门做好日常养护工作。

*.监控室维护，维修及日常运行监测管理。

*.微机室日常运行监测管理，各种微机故障监测及排除。

*.通讯设备、设施日常运行监测管理及维护、维修。

**.采购人委托其他设备设施维护维修保养。

（三）卫生保洁、绿化管理

l.负责大楼公共区域、庭院、道路、电梯轿箱、电梯间、房屋公用走廊、楼梯安全通道、大厅、天台、天棚、墙壁、门窗、室内玻璃、活动室、会议室、公共卫生间、牌匾、室内外灯具装饰物等全天候卫生清洁。

*.负责办公室、会议室卫生清洁。

*.负责每日垃圾收集、清运工作。

*.负责办公家具、地板、大理石地面、墙面、地毯保洁养护工作。

*.负责卫生消杀(费用由采购人负责)。

*.负责冬季庭院内、外除雪。

*.负责庭院环境绿化管理工作(包括日常花草、树木养护、摆放等)。

（四）安全保卫、消防监控管理。

*.负责上访人员安全检查工作及办公区域**小时公共秩序管理及安全管理工作。

*.负责门卫**小时值班室值班及外来人员接待登记、引导等工作。

*.负责进出院内车辆查验、登记、停放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。

*.负责全天候安全巡查，纠正违规行为，及时排除安全隐患，维护院内正常办公秩序。

*.负责**小时消防监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。

*.负责日常对监控系统的监测、维护、管理,承担起设备的维护服务工作,配备相应的人力、物力（工具、通讯设备等），以保障监控系统的长期、可靠、有效地运行。

*.负责院内消防设施的管理维护，负责灭火器日常管理，包括使用管理，时效管理，配置管理。

（五）会议服务及接待管理

*.负责局内会议服务工作。

*.负责局内各种活动礼仪保障。

*.负责会议室饮水、器具清洁消毒工作。

*.负责会场布置工作。

*.负责接待室来宾接待服务工作。

（六）档案、资料管理

l.管理与物业相关的工程图纸、档案、竣工验收资料及设备设施资料等。

*.每季度提交物业管理专题报告，春秋季制定设备大修及维护计划。

（七）餐饮服务管理

*.负责提供保证采购人餐饮用工人员。

*.负责采购人单位人员及驻厅人员、临时接访人员，符合相关规定人员每日早、午、晚三餐用餐保障。

*.负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障。

*.负责提供采购人在接待用餐保障。

*.负责物品验收、库房管理、原材料的配料、菜品的出品服务。

*.负责食堂加工设备及其它设施(含排油烟系统清洗)的卫生管理。

*.负责食堂食品卫生安全。

（八）其他管理

*.维护采购人利益和形象，遵守采购人各项规章制度。

*.物业管理人员和专业技术人员必须持证上岗，员工统一着装佩戴标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

*.采购人对物业公司的满意率达到**％。

三、物业服务管理标准及要求

（一）建筑物的维修及保养 对建筑物做经常性检查和维护，对于公共部位的结构，设施如发现有损坏及时严以修补完善，维护建筑物的原有建筑结构，不得擅自改变建筑物造型及色彩，以维护建筑物原有风格结构安全。

l.房屋档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。

*.建立工作时间值班制度，设立服务电话，及时处理报修业务。

*.建立并落实维修服务承诺制，零修、急修及时率***％，返修率不高于*％，维修服务回访率达***％，维修质量合格率达**％以上。

*.保证共用设施完好，不能随意改变用途，发现缺损*日内修补完毕。

（二）设施、设备的维修、养护、运行和管理

*.必须保证大楼采暖、制冷、给排水、供配电、变配电、照明、监控、通讯、消防、电梯、餐饮保障等全部设备设施的日常开通和运行。并做好日常巡检、测试记录和维护，及时处理投拆，以保证设备设施始终处于正常运行状态。

*.制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行外，将设备管理纳入维护为主的良好轨道。长期计划中应包括对设备的重置更新。

*.合理使用能源，采取一切措施努力将本物业的能源消耗降到最低点，以减轻采购人负担，不断优化生态环境。

（三）卫生保洁、绿化管理 制订详尽具体、明确的各部位保沽操作规范，严格按照预定清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。办公室及庭院花卉按要求摆放，花、树木规范养护管理。

*.建立健全卫生保洁工作责任制度，各保洁区域设专职保洁人员，制定详尽具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按照保洁标准及作业规定操作，并建立督查、补洁制度，实行全工作日保洁服务。

*.保持接访大厅、办公楼内环境清洁，无乱贴、乱画，停车场、大厅、各通道、各步行梯、安全通道、天棚、墙壁、门窗、室内外玻璃、电梯及电梯间、办公室、会议室、公用卫生间、牌匾、装饰物等保持洁净；场地内无纸屑、烟头等废弃杂物，内墙面无污染。

*.垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。

*.保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。

*.无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

*.对保洁管理满意率达**%以上；卫生清理、垃圾清运及时率***%。

（四）秩序维护、消防监控管理

*. 秩序维护

（*）上访接待时间在大厅门前即上访区域，对上访人按身份证件确认后，按序叫访同时，检查上访人随身携带物品，严禁一切易燃、易爆、有毒、有害物品进入信访大厅。

（*）**小时门禁管理：礼貌接待来局办事人员，按规定对外来人员持有效证件登记后换取出入证后予以放行。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好。

（*）**小时巡查管理、制定合理的巡查路线和巡查制度，巡查以秩序维护为主，纠正违规行为，排除不安全因素，同时兼顾设备运行和环境卫生状况。

（*）**小时受理报修，设立并公开服务报修受理专线电话，认真记录报修电话内容和处理情况，并建立信息反馈制度。

（*）**小时对停市场、车库进行管理，登记出入车库车辆，定期检查停放车辆，做好外来车辆疏导，指挥车辆停放，防止危险物品和可疑人员进入院内。

（*）处理各类突发事件，制订针对采购人特点的突发事件应急处理预案。有针对性制订对火灾、漏水、盗窃、意外治安事件、骚扰“采购人”秩序、重大设备事故和自然灾害的应急处理预案，并做必要演练。一旦发生案情时，应果断、及时、妥善地处理，努力将损失和影响降到最低点。

*.消防监控

（*）监控室必须**小时有工作人员值守，负责实时监控，确保视频监控系统正常运行和视频文件有效存储，保存备查期限不得少于**天。

（*）工作人员不得迟到、早退、脱岗，不得随意在监控主机中安装无关程序、删除系统中的任一程序、改动系统预先设置的参数，不得故意偷窥、偷拍、窃听、散布他人隐私。

（*）做好监控室的卫生清洁工作，保持室内干燥通风，设备、布线排列整齐，严禁携带易燃、易爆、有毒或易挥发物品进入监控室；严禁烟火；严禁用湿手或潮湿物品接触设备。

（*）严格按照规定操作步骤进行操作，密切注意监控设备运行状况，保证监控设备安全运行；不允许带电进行硬件热拔插操作（支持热插拔的硬件设施除外）；不得无故中断监控设备。

（*）严禁盗窃、损毁视频系统设施、设备；严禁故意设置障碍，如故意遮挡摄像镜头等。

（*）突发停电或系统故障，系统不能正常工作，工作人员应立即上报值班领导，由值班负责人组织人员修理，排除故障，并安排人员加强安全巡检，事后做好记录。

（五）会议服务及接待管理

*.按照采购人各项会议要求，会前做好各项准备工作，包括：参会人员车辆停放，电梯控制，引导标志设置，会议室温度控制、通讯、灯光、会标悬挂、坐签摆放等准备工作。

*.在会议期间做好会务服务。

*.及时更换会议室饮用水。

*.做好接待室来宾服务工作。

（六）档案、资料管理 妥善保管采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案，安保、消防、监控档案、设备设施维修档案。

l.妥善使用、保养和维护各种没得、工具、办公用品，在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备工具、办公用房保证完好，扣除自然磨损因素后，完好率达到***％。

*.合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库保管和消耗登记，每月编制物业运行成本分析报表提交采购人。

*.对采购人的办公设施，各种机械没备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经同意。使用过程中如损坏物品负责全部赔偿。

（七）餐饮服务管理

l.厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

*.厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件。

*.所有餐饮服务人员均有健康证，并按规定做好每年组织体检工作。

*.厨师、面点师等各类岗位人员要具有相应的资格证书。

*.根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日早、午、晚的供应保障工作，严格按照要求确保主副食的品种、数质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。

*.每季度做好服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平。

*.按要求做好各类会议用餐、工作接待、节假日加班、备餐的餐饮保障和各类应急任务的饭菜外送工作。

*.按季节提前做好各类蔬菜的腌制、储存工作，合理控制成本。

*.指标要求：卫生质量合格率l**％；工作人员拥有健康证和年体检率***％；通过满意度测评就餐人员满意率达**％以上。

（八）其他职责

l.遵守采购人规章制度和保密规定，维护采购人的合法权益和形象，不得借采购人名义做虚假和不实的宣传。

*.根据合同规定，全面完成委托管理事项，不得将委托管理事项转给第三人。

*.保持同采购人各管理部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购人的意见，接受采购人的提议，监督和指导。

*.严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律，法则和行业规定所要求的职业资格、健康状况等证书，如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购人协商，并将新录用人员的自然情况书面向采购人通报，经采购人同意后方可实施。

*.及时调整不适合继续为采购人服务的物业公司工作人员。

*.建立从业人员考勤制度，实施岗前及岗位培训制度，对从业人员的工作质量，效率进行动态管理和监督。

*.负责对特殊岗位从业人员每年进行一次体检，并向采购人提供结果。

四、主要岗位人员配置及要求(**人)

（一）项目经理（*人），要求：大学专科以上学历（上岗前核验相关证明材料），**周岁以下，具有*年以上非住宅类物业管理工作经验，精通物业管理组织运作实施、有较强的沟通、协调、组织、执行能力。

（二）设备运行维修人员（*人），实行**小时三班倒。

*.综合维修工*人，要求：**周岁以下，具有相关专业*年以上操作维修管理工作经验。熟悉建筑物及办公用品、门、窗等维修工作，具有水暖专业基础知识，熟悉给排水设备、设施运行、维护、管理工作。

*.强、弱电工*人，要求：**周岁以下，具有相关专业*年以上操作维修管理工作经验，持有三级以上电工职业资格证书（上岗前核验相关证明材料）。具有强、弱电专业基础知识，熟悉电气设备维修、保养等工作。

（三）秩序维护人员（**人）。

*.秩序维护队长*人，要求：了解国家法律、法规，掌握采购人有关行政管理规章制度，接受过正规军事训练，具有良好的军警素质，具有较强的秩序维护日常管理能力，应急处置能力和快速反应能力，具有相关专业*年以上工作经验。**周岁以下，身高*.**米以上，高中以上学历（上岗前核验相关证明材料），五官端正，身体健康。

*.消防监控员*人，要求：**周岁以下，身高l.**米以上，高中以上学历（上岗前核验相关证明材料），五官端正，身体健康，持有建（构）筑物消防员证书或消防设施操作员证书（上岗前核验相关证明材料），具有相关专业*年以上工作经验。

*. 安检员*人，男*人，要求：**周岁以下，身高l．**米以上，高中以上学历（上岗前核验相关证明材料），五官端正，身体健康，具有相关专业*年以上工作经验；女*人，要求：**周岁以下，身高l．**米以上，高中以上学历（上岗前核验相关证明材料），五官端正，身体健康，具有相关专业*年以上工作经验。

*.秩序维护员**人，要求：**周岁以下，身高l．**米以上，五官端正，身体健康，具有相关专业*年以上工作经验。

（四）保洁人员（*人）。

*.保洁负责人l人，要求：**周岁以下，身体健康，五官端正。具有较强的管理、组织、协调能力和工作责任心，熟悉保洁工作制度及流程。

*.保洁员*人，要求：**周岁以下，五官端正，并且每年进行一次体检，保证身体健康状况良好，无传染病及其它疾病，责任心强，动作利落，具有较强的服务意识，职业素养佳。

（五）会议服务人员（*人），要求：女，**周岁以下，大学专科以上学历，身体健康，五官端正。有较强的管理能力和工作责任心，服务意识强，五官清秀，举止端庄，吃苦耐劳。

（六）餐饮服务人员（**人）。

*. 厨师*人，要求：**周岁以下，男性，身体健康，五官端正，无传染病及其它疾病，责任心强。具有*年以上餐饮服务管理经验，持有中级以上中式烹调师证书或厨师证书（上岗前核验相关证明材料）。

*.面点师*人，要求：**周岁以下，身体健康，五官端正，无传染病及其它疾病，责任心强。具有*年以上餐饮服务管理经验，持有中级以上中式面点师证书（上岗前核验相关证明材料）。

*.水案*人、零活*人、服务员*人，要求：**周岁以下，具有*年以上餐厅工作经验。保证身体健康状况良好，五官端正。

注：*、上述聘用人员要求无劣迹、无违法乱纪记录。

*. 餐饮服务人员须具有健康证（上岗前核验相关证明材料）。

五、其他要求

*.中标单位应在业内具有较高的信誉和良好的业绩，同时拥有丰富的现代化智能楼宇管理经验，配备相应的管理人才和专业技术队伍。

*.本项目不得转包。

*.物业管理费中包含：人身意外保险费、加班补助费、管理费、税金、服装费和楼内外保洁工具（用品）等所有费用、秩序维护人员所使用的各类秩序维护器材(对讲机、手提充气灯、雨衣等)费用。不包括餐饮服务杂费、设备维修材料费。

*.中标单位必须保证人员稳定，所任用的员工应保证政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全，并留有相应备案。

六、中标后需在签订合同后**小时内必须到岗组织好交接工作，保证设备正常运转、工作正常运行。