本项目委托管理范围包括长沙市人力资源市场大楼及其附属设施设备、老办公楼及其附属设施设备、犁头街老机关大院办公楼及其附属设施设备。

根据国家标准、行业标准执行。

物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、绿化服务、保安服务、会议服务等。

*.*物业管理的范围

本项目委托管理范围包括长沙市人力资源市场大楼及其附属设施设备、老办公楼及其附属设施设备、犁头街老机关大院办公楼及其附属设施设备。

*.*物业管理的内容

*.*.*、房屋建筑共同部位的维修、养护和管理。包括：楼盖、屋顶、外墙面（含清洗）、承重结构、楼梯间、走廊通道、大堂门厅、电梯间、卫生间、茶水间、地下室及停车库等。

*.*.*、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用的上下水管道、共用照明、配电系统、中央空调系统、通风系统、二次供水及消防供水系统、消防设备设施、电梯和保安监控系统等所有大楼共用的机电设备、设施。

*.*.*、公用设施的维修、养护和管理。包括：道路、室外土、下水管道、化粪池、沟渠、池、井等。

*.*.*、公用绿地、花木等的养护与管理。

*.*.*、公共环境卫生服务。包括：公共场所、房屋共用部分的卫生清扫与保洁、垃圾的收集与清运、除“四害”的消杀。

*.*.*、管理范围内的车辆行驶和停泊管理及交通设施、设备的维护、保养和管理。

*.*.*、维持公共秩序，做好治安防范工作。包括；门岗执勤、架空层、楼内巡视、安全监控及防火、防盗、防破坏、防事故和抢险工作。

*.*.*、局机关使用的会议室的管理和会务服务（含会前、会中、会后的服务）。

*.*.*、重大节日（“五·一”、“七·一”、“十·一”、春节、元旦五节）的灯笼布置与摆放，大楼内公共区域摆放盆景及国旗升降调整等。

*.*.**、室内办公家具及电话、灯泡、灯管的维修、更换等服务。

*.*.**、管理与物业管理有关的工程图纸、用户档案和竣工验收资料。

*.*.**、组织大楼开展健康的社区文化娱乐活动。

*.*.**、对物业使用人违反大院物业管理有关规定的行为，采取规劝、批评、制止、警告、责令赔偿损失等措施，并及时通报甲方。

*.*.**、一般性文件与报刊杂志的订阅、收发、分检、投递管理和服务。

*.*卫生保洁要求

*.*.*、日常保洁

范围：公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

服务标准：

（*）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍；

（*）外窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；每年最少进行一次外立面玻璃清洗；

（*）电梯内按键、桥箱内面、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（*）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（*）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（*）根据办公室的要求，做好会议前的准备工作，布置好会议室；会议中及时添加茶水；会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁；

（*）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；

（*）人力资源市场大楼**楼、**楼的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；

（*）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；

（**）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

（**）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。

*.*.*、垃圾收集及外运要求：

要求：按照市内有关规定，做好每月的垃圾分类统计工作。每日清扫、收集，密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责收集外运至垃圾中转站，做到日清日洁；化粪池、排水沟要及时清理，每季度至少要清空一次，污物不得外溢。

*.*.*、公共卫生间的保洁：

数量：**个

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，隔板及门板无污渍，无灰尘。纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。卫生间门与隔板保持清洁。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业管理的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用。公用部位用具（如垃圾筒、废纸筒、茶叶篓）由业主单位提供并承担费用。

*.*.*、公共区域的垃圾桶的保洁：

保洁要求：每日清洗，保持干净，无污渍，无异味。

*.*绿化养护要求

*.*.*、服务内容：物业管理范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治。

*.*.*、服务标准：

（*）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

（*）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率**%；

（*）室内外花木摆放及养护。

公共场所除租摆植物外其他所有植物的养护管理。局领导办公室内植物的养护管理。

*.*安全保卫要求

*.*.*、服务内容：负责进出的车辆指挥、大门电动门、办公楼前坪、等所有建筑的室内外的安全保卫、秩序维护；负责夜间巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。

*.*.*、服务标准：

（*）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，部分岗位**小时值班；

（*）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好；

（*）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

（*）做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件；

（*）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；

（*）按照岗位规定要求及时巡查，作好记录，及时报告和处理突发事件；

（*）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行**小时消防值班制度。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

*.*设备、设施维保要求

*.*.*、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作，以及水费票据的及时转交。

*.*.*、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。电费票据收缴转交。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；执行**小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

*.*.*、消防系统设备管理维护

定期对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

*.*.*、电梯数量及维护要求（按照国家标准执行）

数量：* 台

（*）运行状况的检测。

（*）机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。

（*）各部位绝缘阻值大于*.*MΩ，接地阻值不大于*Ω。

（*）服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在*分钟内到达现场抢修，及时排除故障。

（*）其他约定

①投标人负责按国家规定提供例常责任保养服务，每周一例保。每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》。

②建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。

③及时提供一切因自然损耗与锈蚀的电器零件。

*.*.*、空调系统运行维护

主要设备：中央空调（售后服务由空调厂家提供物业公司负责衔接）。

服务内容：设备的定期保洁，日常监控，制定并严格执行空调使用。

服务标准：定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。

*.*.*、消防设施的数量及维护要求：

数量：消防栓室外：*个，墙上：***个；消防带***根；消防枪***支；*KG灭火器***个，*KG灭火器**个，*KG二氧化碳灭火器**个，**KG手推车灭火器*个。

维护要求：每月检查一次，做好记录，及时报修。

*.*.*、房屋门窗维修要求：

内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗帘、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率***%。

*.*内部管理

物业管理项目部的内部管理计划由投标人自行制定投标方案，包括跟采购人及周边单位（包括居委会、公安局等）的衔接，管理人员的配置，财务制度、内部奖惩措施等。

自合同签订之日起*年，合同一年一签。续签条件见《长沙市人力资源和社会保障局物业管理考核实施细则》。

*）、对物业管理公司的违纪处罚：因物管公司责任造成财产损失、丢失，负责全额赔偿。

*）、对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件发生，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失全部由物业公司承担。

*）、对物业管理公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用的要求：物业公司按规定购买社会险，其费用由物业公司自行承担。

*）、对物业管理公司员工统一着装，持证上岗及健康状况的要求：统一着装，电工、安保、工程、财务等岗位需要持资格证上岗，持有健康证，其费用由物业公司自行承担。

*）、对物业管理公司履行报刊、邮件等的签收、登记、分发等工作要求：物业公司要发放及时准确。

*）、对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生；所有工作必须有台账记录。

*）、物业管理用房的提供情况：业主提供物业管理用房（*楼*间、*楼*间负一楼*间）*间共***平方米。

*）、物业管理饮食安排情况：餐饮自理。

*）、公用水电费的分担及收缴要求：由业主单位负责，但物业管理公司的办公及员工生活用电用水由物业管理公司承担。

**）、设备的维护与维修：物业公司负责中央空调、电梯、消防设施、水泵的维护与维修及损坏灯具灯管的更换办公家具和其它***元以下的单项维修。公用设备的年检费用不包含在物管费用中，由业主负责。

**）、履行保证金数额及要求：签定合同时交纳合同总金额的*%作为履约保证金。合同到期未违反合同约定的事项一次性退还，不支付利息。

**）、中标单位服务期间需使用智慧物业软件管理系统（包括但不限于物业app或小程序等），智能管理设施设备维护、报修管理、停车管理等。

**）、中标单位提供的物业服务需达到办公类物业服务四星级服务标准。对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《长沙市人力资源和社会保障局物业管理考评实施细则》。

按照[****]*号《关于加强长沙市政府采购履约验收工作的通知》及《长沙市人力资源和社会保障局物业管理考核实施细则》要求执行。

（*）长沙市人力资源市场大楼与小天鹅酒店的关联情况：

*.* 长沙市人力资源市场大楼的空调所用的水、电、气（需分摊），配电系统、安防监控系统、停车系统（含停车场）与小天鹅酒店共用。

*.* 长沙市人力资源市场大楼的负一楼车库**%为酒店专用，剩余**%及负二楼车库为长沙市人力资源和社会保障局专用，露天停车场与酒店共同使用。

*.* 外来车辆的管理：正常办公时间内公、检、法、军（警）、政府机关、事业单位及来局参观学习、开会的车辆停放一律免费，周末及节假日地面停车场免费开放；日常办公期间社会、办事车辆*小时内免费。

*.* 中标单位需满足（协调）长沙市人力资源和社会保障局、小天鹅酒店对上述设备设施的正常使用。

（*）实施地点：长沙市人力资源市场大楼及犁头街老机关大院及老办公楼