项目概况

*.物业类型：办公型物业

*.坐落位置：长沙市开福区天胜社区

*.占地面积：约******平方米

*.总建筑面积：*****平方米，地面停车场***个，地下建筑面积****平方米，地下停车位***个。

*.绿化面积：*****平方米

*.建筑结构：砖混结构

*.各大楼屋数：共*栋，*层办公楼二栋、*层办公楼二栋、*层办公楼一栋。

*.出入口：*个

服务内容与要求：

*.卫生保洁：要求整体干净整洁

*.*楼外公共场所至少每天清扫两次，实施*小时工作时间内的保洁；

*.*楼内公共通道、楼梯、电梯内外、大厅、车库、卫生间、玻璃幕墙、灯饰、门窗、不锈钢制品、各类标识标牌等实施工作日内*小时巡回保洁，要求地面无污物、墙面无污迹、无蜘蛛网、玻璃无灰尘，大理石地面、大厅墙面每月打蜡、打磨、清洗；

*.*每天定时收集垃圾，垃圾日产日清，并把垃圾运送至*公里以外的垃圾回收点回收；

*.*每周灭蚊一次，每月灭鼠、灭蟑一次；

*.*公共卫生间要求专人管理，洗手台面、地面无积水、无污渍，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具清洁干净；厕所共计**个，其中蹲位***个，洗手盆***个，残疾人厕所*个。

*.*公共区域垃圾桶每天清洗，保持干净、无污渍。

*.*每年春节前一个月对综合楼（含主楼、东楼、西楼）、服务楼、车辆维护楼的外墙及玻璃安排专业人士或专业公司清洗，并确保作业人员安全。

*.安保服务：治安案件发生率*，火灾发生率*。

*.*实行**小时安保制度，日夜巡逻；

*.*总监控室、配电房、消防监控室必须**小时有专人值班。在工作时间内办公大楼大厅设专人对外来人员进行询查、登记。工作时间外，大门门卫要对进入大厦的外来人员进行询查登记。保安人员对办公大楼进行不定时巡查。上班时间不少于*次，下班时间不少于*次。上述办公场所无关人员不得入内，要保持室内整洁，严禁吸烟。

*.*停车区域有专职保安岗位值班，指挥车辆进出停放，并负责车辆的安全。

*.*保安人员有明显标志、工作规范，遇有险情，在接到报警后立即到达现场处置。

*.*加强对消防设施设备的管理，有经培训合格的专门的消防管理员，确保施设备设运行正常，发现火情应立即处置。

*.绿化养护要求

*.* 树木、花草、绿地要日常浇水护理，两个月修剪造型、除杂草、灭虫害；每年冬季进行防冻刷白；

*.* 绿化场地每天清洁一次，应无垃圾和杂物；草坪每年修剪*次；

*.*室内室外植物养护，植物成活率达到**％以上，出现枯死苗木应及时补种。

*.维修：

*.* 投标人负责维修范围：除专业技术要求较高的物品维修（如电梯、弱电网络系统、车辆、消防设施、空调、视听系统）外，其余设施、设备均由投标人负责维修。

*.* 开通**小时服务热线，维修及时率达到***％；

*.* 维修合格率***％。

*.接投诉有记录、有跟踪、有处理结果反馈；

*.物业应急管理方案

*.*组织机构：成立应急指挥中心，由物业管理公司经理担任总指挥，下设应急响应小组、物资保障小组、信息宣传小组等。

*.*应急预案：制定完善的应急预案，包括火灾、水灾、地震、电力故障等常见突发事件的应对措施和流程。

*.*培训演练：定期组织应急演练，提高物业人员的应急反应能力和协作水平。

*.*供应商提供一套科学有效的物业应急管理措施，确保在突发事件发生时能够及时、有序地进行应急处理，最大限度地保护机关人员生命安全和机关单位财产安全，及时、有效地应对各种可能发生的突发事件，减少损失，并恢复正常工作秩序。在突发事件发生后，第一时间采取紧急救援措施最大限度地降低人员伤亡和财产损失；按照科学合理的应急预案和程序进行应急处置，确保应急工作的有序进行；各部门之间要密切配合，形成应急工作合力，充分发挥资源协同效应。

项目服务人员及要求

注：*.投标人必须合理配备服务人员，制定管理实施方案，确保完成各项服务工作；

*.合同期内中标单位应确保服务人员保质保量的完成各项服务工作，所有项目服务人员，都不得擅自离开服务区域，如遇调离、中止、终止项目服务等特殊情况，需立即报告采购人，在获得采购人书面同意的情况下应立即补齐相关服务人员。如若采购人在日常检查过程中，发现中标人未经采购人书面同意发生未在服务区域上行为的：*人在五个工作日以上，采购人则从当月应结付物业管理费中扣除相应服务人员等额工资及相应福利的违约金。

*.投标人应分别于每年春节前一个月对综合楼（含主楼、东楼、西楼）、服务楼、车辆维护楼的外墙及玻璃进行清洗，该项工作纳入当年第四季度物业服务考核内容，未完成扣除该季度物管费人民币叁万元；

*.投标人应于两台电梯年检到期之前办理好电梯维保及年检手续，所需费用由投标人承担，未在维保合同到期之前办理维保扣款壹万元，未在年检到期之前完成年检手续扣款伍仟元；

*.投标人应于每年*月底之前委托专业公司对柴油发电机组进行一次维护保养并提供保养凭证资料，该项工作未完成采购人当月予以书面催告乙方并扣款壹仟元，经书面催告后乙方次月仍未完成扣款伍仟元；

*.投标人应做好冬季树木及绿化植物的防冻及病虫害防护工作，所需费用由投标人承担，该项工作每年十一月底之前完成，未完成扣除当月物管费伍仟元；

*.投标人应及时疏通清掏处理雨水井、污水井、化粪池， 确保排泄通畅，费用由投标人承担；

*.投标人履行合同所必备的卫生工具及机械设施（打草机、瓷砖地面清洁擦洗机、升降梯），保洁材料、农药化肥等的费用由投标人承担；

    *.投标人所聘用的人员应当持证提供服务，其中：电工应当持有电工证，消防监控室值班人员应当持有消防设施操作员中级及以上职业资格证（或建（构）筑物消防员证），保安员具有保安员证，并提供相应证书复印件，加盖投标人公章。聘用无证人员采购人下达整改通知，若在接到采购人通知后一个月内仍未整改，按每缺少一本证每月扣除贰仟元的标准扣除物业管理费；

**.购买零星维修耗材费用的约定：维修耗材单件价格在壹佰元以下的（含本数），由投标人承担购买费用， 投标人每次购买维修耗材前应先出具购买清单报采购人审核确认， 投标人购买后交予采购人办理入库手续，每次维修时投标人到采购人办理维修耗材领用手续，若维修耗材年度总额累计超过贰万元，其超过部分由采购人承担；

**.投标人的服务质量、水平在文明创建、督查评比中被各级政府部门和市局,通报 * 次，扣款伍仟元；被支队通报 * 次，扣款贰仟元。

    **.当月考核分数高于**分支付全款；当月考核分数**～**分(不含**)支付当月物业费的**%；当月考核分数**～**(不含**)支付当月物业费的**%；（如：当月考核分数为**分，即付款金额=应付款数***%）低于**分采购人有权拒付当月物业费。如若累计三个月及以上发生上述情况或未整改到位，那么采购人有权终止合同，并保留进一步追究中标人相关法律责任的权利。

**.投标人应在每季度物业工作考核时，将与项目服务人员签订的雇佣劳动合同、必要社会保险、意外伤害险复印件以及人员岗位配置表送甲方备存。

设备、设施维保要求：

*.给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修。

要求：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、阀门等进行日常维护和定期检修，每周对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；公用蓄水池每月清洗、消毒一次，每半年向甲方提供一次水质化验报告，水质化验符合国家颁布的卫生标准；每月对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；化粪池每半年清洗疏通一次，雨水、污水井每半年清洗疏通一次，如发生堵塞应及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通；及时发现并解决故障，零星维修合格率***%，故障排除不过夜，做好节约用水工作。

*.供电系统设备管理维护

服务内容：对物业管理范围内供电系统变、低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电。建立严格的送配电运行制度、电气维修制度。维修人员必须持证上岗。建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

*.消防系统设备管理维护

*.* 消防控制室*个，**小时值班，大楼内各种消防设施每月检查保养、维护，确保无缺损，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活。

*.*每月开展消防培训，提高人防技能。

*.*订有突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。

*.* 消防监控室人员要求配备消防职业资格证书，持证上岗。

*.电梯数量及维护要求（按照国家标准执行）

*.* 电梯两台，每天对电梯的运行状况的检测，电梯底坑保持干燥，无积水。

*.* 机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理

*.* 要求：机房钥匙由专人保管，平时处于锁闭状态。建立电梯运行管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，按时按质完成电梯年检维保工作。电梯每月*次维护保养，每次保养不少于*人，每年**次，并做好维保记录，每年开展*次电梯困人应急演练。

*.空调系统基本维护

*.*主要设备：中央空调，主机*台。

*.*维护要求：空调系统的基本维护工作，每半年对出风口过滤网进行清洗（东、西楼共***个，主楼***个，食堂和法治学校共**个）。

*.* 人员要求：并做到对设备每天进行检查。

*.消防设施的维护要求：

维护要求：每月检查一次，做好记录，所有设施运行正常，不合要求及时修理或报修；每年更换灭火器药剂，保证灭火器有效，能正常使用；每半年检查*次消火栓箱内的消防软管，确保能正常使用。

每月对消防系统和设施进行维护、检修，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活；每月开展消防培训，提高人防技能；每半年开展一次消防演练。

*.房屋门窗维修要求：

服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、玻璃破损的修理。

要求：确保门窗完好和正常使用，合格率***%。

服务期限及地点

*.服务期限：本项目服务期限贰年，合同一年一签。按月考核，绩效挂钩原则，根据考核分值拨付考核月份的费用。当月考核分数高于**分支付全款；当月考核分数**～**分(不含**)支付当月物业费的**%；当月考核分数**～**(不含**)支付当月物业费的**%；（如：当月考核分数为**分，即付款金额=应付款数***%）低于**分采购人有权拒付当月物业费。如若累计三个月及以上发生上述情况或未整改到位，那么采购人有权终止合同，并保留进一步追究中标人相关法律责任的权利。

*.服务地点：长沙市公安局交通警察支队第二驾考中心。

服务标准

*.房屋建筑的日常一般性维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、窗户、空调、楼梯间、走廊通道、门厅等。

*.道路、绿化、公用设备、设施的运行、维修、养护和管理，包括:给排水设备、建筑物室内外公共照明设施、空调设备、电梯，消防设备、高低压配电设备、自行发电设备、各出入口电子感应门以及建筑物（包括停车坪）、道路、绿化的日常维修、养护和管理等。

*.督促和管理专业公司专业人员对空调设备、电梯、消防设备、自行发行发电设备、高压配电检修及每月保养。

*.物业管理范围内设备设施和停车场的安全保卫工作。包括：各大楼内全天候、全方位安全监控和巡查，各大楼外地面停车场及地下停车场车辆的有序停放与管理；候考场地人员的秩序管理；消防系统与安全监控系统的管理。场内考试设备、鱼塘的安全保卫。

*.车辆管理人员根据采购人服务要求由中标人负责招聘。

*.各大楼内外公共场地的清扫保洁，垃圾的收集与倾倒；室内外常规性的除“四害”。

*.管理与物业相关的工程图纸、设备合同、验收证明与竣工验收资料复印件等。

根据长财采购【****】*号《关于加强长沙市政府采购项目履约验收工作的通知》，本项目属于延续性的日常服务类政府采购项目，由甲方按照相关法律法规和上级部门的要求按月组织考核，最终验收结果以甲方每月的考核结果为准。

*. 每个月考核一次，每季度付款一次，付款前需进行验收，合同到期的最后一个季度为履约验收期。每季度验收由驾考中心自行组织，履约验收期的验收需邀请专家验收。乙方应当提供结算金额等额的国家税务部门监制的正规发票。同时，当季度费用结合考核得分和物业管理满意度支付；

*.采购单位将对物业管理企业提供的服务进行日常监督，每月组织考核，对达不到质量要求者依据合同约定相应处罚。

*.供应商需向采购人承担违约金、赔偿金的，采购人有权在任意一笔应付款中予以扣除。

*.本项目采用费用包干方式，乙方应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由乙方免费提供，甲方不再支付任何费用。

*.关于零星维修的特别约定：维修耗材单件价格在***元以下的（含本数），由乙方承担，若年度总额累计超过贰万元，其超过部分由甲方承担。提供承诺书，格式自拟

其他约定事项

*.采购单位只提供物业管理公司办公场地，不负责物管人员住宿。办公场地不得用于服务人员住宿。

*.在管理期限内，物业管理公司必须按照招标采购文件所约定的标准提供优质服务。

*.物业管理公司配合采购人做好驾校考生考前训练的管理工作。

*.物业管理公司配合采购人做好重大接待活动的保安和保洁工作。

*.对物业管理公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全防火事件，因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的损失由物业公司承担。

*.对物业管理公司工作人员流动及必要社会保险、意外伤害险、其他相关福利，以上所有费用及责任由物业公司自行承担，中标服务期内物业管理公司工作人员所发生的一切事故（如:工伤事故、安全责任事故等）均由中标单位自行负责。

*.对物业管理公司工作人员素质的要求：无犯罪记录，男性**岁以下。女性**岁以下，身体健康，无犯罪记录，适应物业各项工作。

*.对物业管理公司服务人员统一着装，工作证件及健康状况的要求：统一着装，经理、电工、保安等服务人员需要持证服务，其费用由物业公司自行承担。

*.物业公司无对外收费权。

**.物业管理公司需履行报刊、邮件、快递等的签收、登记、分发等服务，物业公司自身需要的报刊、杂志，手续自理。

**.对物业管理公司的其他要求：应制定严格的保密措施，物业公司每季度要开展一次保密培训，服务人员进场前必须签订书面《保密承诺书》，防止泄密事故发生；所有服务必须有台账记录。

**.物业人员餐饮提供情况：由物业公司自行安排，采购人不负责安排。

**.对物业管理公司运营绩效考核要求（与物业费用支付挂钩）：具体见《物业管理考核实施细则》。