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★*、项目概况
*.*服务地点：苏家屯区丁香街***号
*.*服务面积： **** 平方米
★*、项目管理目标
*.* 管理规范有序，服务周到热情，确保绝对安全。
*.* 各种设施、设备维修保养良好，必须确保 ** 小时正常运转。
*.* 确保饮食卫生安全，按时开饭。
*.* 卫生洁净、物品整洁。
*.* 能及时完成各项临时性工作。
★*、物业管理的职责要求
*.* 遵守甲方规章制度和保密规定，维护甲方的合法权益和形象，不得借甲方的名义做虚假和不实宣传。
*.*根据合同规定或甲方指示全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三人。
*.*保持同甲方管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重甲方的意见，接受甲方的建议、监督和指导。
*.* 严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级、健康状况等证书；坚决禁用有违法违纪犯罪记录人员；如调整管理人员及技术骨干，应事先与甲方协商，并将新进人员的情况书面向甲方通报，经甲方同意后实施。
*.*建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。
★*、物业管理服务内容及范围
*.*保洁部
*.*.*保洁部服务内容
*.*.*.*负责办公楼公共区域内巡回保洁。具体包括楼梯、扶手、大厅、走廊、电梯间、内外墙面、玻璃窗等公共区域随时保持清洁，无随意堆放杂物和占用，不见废弃物、污渍，对相关场地、材料和设施进行保养处理（抛光、打蜡、清洗、冲洗等）。针对办公楼实际情况，每季度对管井、下水道等进行检查，并根据实际需要定期对楼排水、排污管道进行清疏。负责楼外立面定期清洁，重点是蜘蛛网的及时清理。负责办公楼内每日垃圾的收集、清运，各种保洁耗费品由物业公司提供。
*.*.*.*定期对楼内高空设施进行巡回清洁、养护。巡回对楼内各类地面（石材、瓷砖等）进行打蜡及清洁养护处理。巡回对楼内各类特殊材质（不锈钢、石材等）进行去污、抛光、上光、打蜡等专业养护。对高位管道、高位照明设施和高位墙身等进行巡回保洁。
*.*.*.*巡回建筑物屋面相关设施（出风口、玻璃幕墙等）进行清洁、保洁。
*.*.*.*负责楼内会议室的清扫工作。
*.*.*.*每天对各类功能用房及公共场所进行保洁、清洁及垃圾收集。
*.*.*.*负责对值班人员床上用品的清洗。
*.*.*.*定期对各场所蚊、蝇等进行预防和灭杀并负责相关费用。
*.*.*清洁服务工作标准
*.*.*.*石材、瓷砖：有较好的保养，有光泽、无尘迹、无污渍。
*.*.*.*墙壁：无蜘蛛网、污点、不积尘，地角线洁净。
*.*.*.*玻璃门：通透、洁净，无水迹、污点。
*.*.*.*各类镜面：洁净、光亮，无任何污迹、尘迹。
*.*.*.*楼梯：台阶无杂物、污渍、水渍。
*.*.*.*钢质及不锈钢器具：无污迹、尘迹，有光泽，表面膜维持完好状况。
*.*.*.*果皮箱、垃圾箱等：外表干净，无虫、蚁等，无异味。
*.*.*.*卫生间：洁具不留脏物、异味，地面、水盆台面保持干爽，无污渍、垃圾。
*.*.*.*其它器材设施：以洁净手指摸去无明显尘迹，无清洁用剂的不良影响。
*.*.*.**清洗物品：干净整洁。
*.*安保部（保安、消防）
*.*.*服务内容
*.*.*.*全天**小时对办公楼及停车场巡查以及安保监控值班，监控人员进出情况，需要时实施查询、检查。
*.*.*.*负责车辆出入管理，出入车辆必须按相关管理制度执行，并做好相应的登记，值班人员全程跟进，确保车辆出入的安全。
*.*.*.*负责办公区、停车场及公共设施防盗、防火、防破坏事故，采取不定时巡查、严格盘查可疑人员，以保障办公区及停车场安全。
*.*.*.*负责突发事件处理及秩序维护，及时启动突发事件应急预案，有效地控制突发事件，使损失降到最低。
*.*.*.*负责办公区、停车场内摆设的物品、花卉的管理，防止人为和自然破坏，确保安全。
*.*.*.*负责办公区、停车场管辖范围内交通秩序的维护,车辆疏导、停放，停车场管理，做到车辆出入安全、有序。
*.*.*.*楼内消防设施正常运行。
*.*.*具体要求
*.*.*.*到岗保安员、必须经培训合格，有严格的招聘、培训、教育管理、纪律监督等管理制度。
*.*.*.*要求熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本管理区域内的技防优势，实行全天**小时对重点部位、监控点进行监视及录像工作。
*.*.*.*采取理论和实践相结合的办法，提高部门全体员工的安全意识，使员工掌握基本安全常识。
*.*.*.*负责办公楼及停车场的治安、消防安全防范，采取人防和技防相结合的方法，做到无任何安全事故发生。
*.*.*.*在安全保卫工作中使用的工具、器材、服装、器材的维修等费用由物业公司负责。
*.*餐饮部
*.*.*管理内容
*.*.*.*对用餐人员验证。
*.*.*.*餐厅及厨房卫生保洁。
*.*.*.*厨房、餐厅设施、设备的操作、管理和维护。
*.*.*.*餐厅用品清洗。
*.*.*具体要求
*.*.*.*厨房及餐厅工作人员要，保证身体健康、业务熟练、听从指挥。
*.*.*.*服务人员要做到热情、周到服务，坚守岗位。
*.*.*.*厨房餐厅设施设备每天巡检一次，发现问题及时维修。
*.*.*.*餐厅、厨房卫生保洁每餐一次。
*.*.*.*餐厅物品每月清洗一次。
*.*.*.*严格遵守每餐留样制度。
*.*.*.*其它未尽事宜按餐厅管理办法执行。
*.*.*.*厨房设施设备列入固定资产的由招标单位负责提供。
*.*.*餐厅服务标准
*.*.*.*卫生标准
*.*.*.*.*个人及环境卫生
①服务人员卫生做到“四勤”：勤洗手剪指甲；勤洗澡理发；勤洗衣服、被褥；勤换工作服。
②环境卫生采取“四定”办法：定人、定物、定时间、定质量。划片分工、包工负责。
*.*.*.*.*食具消毒的方法与要求
用（食）具实行“四过关”：一洗、二刷、三冲、四消毒。
一洗：用清水将食具上的食物残渣洗掉。
二刷：将食具放在洗涤液中洗刷，用洗具刷除食具上的污物、油垢。
三冲：用干净的水将附在食具上的洗涤剂冲洗干净。
四消毒：食具消毒时，采用热力消毒法和药物消毒法两类，前者包括煮沸消毒法、蒸汽消毒法、远红外线消毒法等，后者包括含氯消毒和过氧乙酸消毒法等。
*.*.*.*出品标准
*.*.*.*.*由原料到成品实行“三不制度”。
①保管验收不收入腐败变质的原料；
②加工人员（厨师、厨工）不用腐烂变质的原料；
③分菜人员不分腐烂变质的食品、不用手拿食品、不用废纸、污物包装食品。
*.*.*.*.*成品（食物）存放实行“四隔离”
①生与熟隔离；
②成品与半成品隔离；
③食品与杂物、药物隔离；
④食品与天然冰隔离。
*.*工程部
*.*.*管理内容
（*）对强弱电设备设施日常运行维护；高低压电气设备每天巡视维护和重点检测，建立各项设备档案；建立严格的配送电运行制度、电气设备维修制度和配电房管理制度；建立**小时运行维修值班制度；建立污水处理、强排水、发电机组等设备运行管理制度和安全操作规程，保证污水处理、强排水系统安全运行和正常使用；制定科学合理的经济运行和节能降耗措施，提出节能减排的合理化建议；日常管理和维护好避雷接地的设备设施；每年对冷冻水、冷却水系统进行杀菌灭藻处理及除浮锈化学清洗一次；协助做好电梯、高压电气设备、消防、防雷设施年检工作。
（*）保证给排水系统及饮水设备正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准；对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和每周检修；水箱、水池保持清洁卫生并每季消毒；每月对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；每季度对排水管、下水道进行清通、养护及清除污垢；保证室内外排水系统通畅；保证每年对供暖设备设施检查一次，确保供暖系统正常运行。
（*）每周对楼内的门窗桌椅柜架进行巡检，发现损坏及时修理；建立和制定维修保养计划并做好记录。。
*.*.*具体要求
（*）供电运行和电器维修人员必须持证上岗，做到安全第一，热情服务。照明、用电、用水等接到报修后，维修人员一般应在**分钟内到达现场抢修处理并做好记录，及时排除故障，零修合格率***%以上。空调运行中应无超标噪音和严重滴漏水现象，接到报修后，维修人员在**分钟内到达现场处理，并做好记录，零修合格率***%以上。一般电气故障不过夜，当天处理完毕，特殊情况当天不能处理，在保证安全的前提下，应采取临时应急措施，保证日常使用需要。
（*）确保办公、通讯、网络设备完好，运行正常。
（*）确保供水、排水、排污、供暖管道及设施畅通完好无损。
（*）在周六、日期间对设备进行检查维护维修。
（*）电梯应每天定时巡查，保证良好的安全运行状态，发现问题报告维保单位及需方。
(*)设施设备维修保养所需单件、耗材及中修以上更新改造等支出，由采购人负责。具体相关的采购维修计划及实施管理由中标人汇同采购人制订，经采购人审批后方能实施。在制定相关管理制度时，应表明对于属正常的维修、保养更新或使用中消耗的零部件和物料，根据实际需求事先制定零部件和物料购置计划和建立备料仓库。物业公司负责备料仓库的日常管理。对该备料仓库管理和零部件、物料的使用有监督审核权。零部件和物料仓库的管理制度，由物业公司负责编制，经审核实施。
(*)设备设施使用、维护、管理过程中所使用的常用工具、服装等费用由物业公司负责。
*.*物业档案管理
*.*.*管理标准
（*）物业公司要建立资料的收集、分类整理、归档管理和保密制度。
（*）在日常管理中要建立交接班、故障、维修、保养、设备巡视等完整的档案管理登记制度。
（*）保管好其它与档案资料管理有关的事项资料。
*.*.*管理要求
（*）必须保证业主交给物业档案资料（包括设备操作、维保、改造的档案资料）的完整性、完好性。
（*）合同期满物业公司应及时将整理好的新物业档案资料原件统一移交给业主档案室，进行分类、立卷、编号、归档，输入计算机便于管理。
★*、物业主要岗位人员配置及要求（共**人）
*.*项目负责人*人
年龄 **周岁以下，本科及以上学历和从事物业管理经验，具有物业管理从业人员企业经理岗位证书且具有安全培训证书。
*.*项目保洁人员**人
女性，**周岁以下，身体健康，有保洁工作经验，责任心强，五官端正。
*.*工程运行维护人员*人
*.*.*电工*人
男性，**周岁以下。持有电工进网作业许可证，责任心强，五官端正。
*.*.* 综合维修工*人
男性，**周岁以下。有高级电工职业资格证，且持有物业承接查验与设施设备管理证书同时具有安全培训证书，责任心强，五官端正。
*.*食堂人员**人
*.*.*厨师长*人
**周岁以下，持有三级及以上中式烹调师职业资格证书，身体健康，责任心强，五官端正，有相关工作经验。主要职责：负责日常餐饮工作及按照业主要求制作各种餐饮，根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营养及人体每日所需的热量。做好食堂每日的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品种、数量质量，做到种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味。保障食品及餐具卫生安全。
*.*.*厨师*人
**周岁以下，持有三级及以上中式烹调师职业资格证书，掌握本岗位相应的技能，并钻研业务，提高自身业务水平。讲究个人卫生，严格执行食品卫生法规，把好食品卫生质量关，搞好本区域的卫生，要求工具清洁，摆放整齐。
*.*.*水案、零活、洗消共*人。
**周岁以下，身体健康。
*.*.*面点*人。
**周岁以下，持有高级面点师职业资格证书，掌握本岗位相应的技能。
*.*保安员*人
男性，**周岁以下，持有公安部门颁发的保安员证书，身高不低于*.**米，身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派。
*.*消防及监控室*人
男性，**周岁以下，持有公安部门颁发的保安员证书，须至少一人具有提供建（构）筑物消防员证书，身高不低于*.**米，身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派。
★*、其他要求：
*.*投标文件中应包含较全面的、完备的物业管理方案、各项服务详尽的质量标准及服务承诺。
*.*招标人与中标单位签订合同后,物业全部人员必须在 *天之内到位。
*.*要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。物业招聘的所有人员必须政治可靠,家庭住址详细,个人资料齐全、食堂人员提供健康证，复印件在投标书中，原件备查，专业技术人员要有专业证书，达到持证上岗 。
*.*费用范围：
（*）投标人所报价格为一年的物业服务费用合计总额.
（*）投标人的报价应包括为完成本项目各项服务可能发生的全部费用及应交纳的税金等。具体包括符合国家规定标准或取费比例的员工工资；社会五险；管理费；税金等所有费用。投标人对合同内容的费用、质量、安全、文明服务等实行全面承包。
（*）投标单位所报价格中，有关取费项目应符合国家有关规定，员工工资标准应满足国家最近工资标准要求，如不能满足则该投标文件按无效标书处理。
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