伴随式服务。

一、按照“全国优秀物业管理示范大厦”的标准，结合投标承诺和具体的服务内容，乙方提供的物业服务必须达到如下标准：

*、房屋外观完好、整洁。

*、设备运行正常、无安全隐患，无事故。

*、各类设施、设备的保养维修、维保及时、状态良好（具体标准见投标文件）。

*、公共环境清扫及时；全面保洁无死角；垃圾日产日清无存留（具体标准见投标文件）。

*、树木花草长势良好，修剪整齐美观，无枯死现象（具体标准见投标文件）。

*、交通秩序良好，车辆运行有序、通道保持畅通、无乱停乱放现象；门禁、楼宇智能控制运转正常；门卫、车库实行**小时值守到位；协助做好大院的综合治理和消防工作，无因管理责任引发的治安刑事案件和消防事故。

*、各类急修不超过**分钟到场；小修原则上不超过两小时完成。

*、满足甲方在招标文件中所列的全部质量要求。

二、乙方在物业服务期内，对受托物业及相关事项的管理与服务必须达到下述指标要求：

*、房屋及配套设施完好率**%以上；

*、房屋及机电设施小修及时率***%；

*、设备设施返修率*.*%以下；

*、大中修工程质量合格率***%；

*、维修工程质量回访率***%；

*、绿化完好率**%以上；

*、清洁保洁率***%以上；

*、机电设备完好率***%；

*、路灯亮灯率**.*%以上；

**、道路、停车场完好率**%以上；

**、治安案件发生率为*；

**、火灾事故发生率为*；

**、有效投诉率*.*‰以下；

**、管理人员、技术人员培训合格率***%；

**、物业服务业主满意率**%以上；

**、各类违章处理率***%。

三、为保证物业服务质量，甲方对乙方的工作实施定期和不定期的考核，并根据考核情况实施奖罚，乙方应予以积极配合；考核评分具体内容见《物业服务考核细则》（附件）。

一、在物业委托服务范围内，乙方提供的日常物业服务包括以下内容：

（一）安保服务

*、服务内容：负责进出的车辆秩序维护、门岗登记物品出入的检查、负责大楼内部巡逻，办公大楼的夜间守护；电视监控室值班；防盗、防火报警监控设备、消防工作，消防设备运行管理，公共秩序维护，治安，防火防盗及其它突发事件处理等。

*、服务标准：

（*）建立保安、车辆、道路及公共秩序等管理制度并认真落实，门卫及电视监控室**小时值班；

（*）严格验证、登记，杜绝闲杂人员进入办公大楼，环境秩序良好；

（*）维护和保证防盗、防火等报警监控设备的正常运行；

（*）做好安全防范和日常巡视工作，并制定各类突发事件及应急救援方案，及时发现和处理各种安全和事故隐患，迅速有效处理突发事件、每日固定巡逻不少于*次；

（*）严格控制车辆出入，保证道路畅通，车辆停放有序，确保财产安全；

（*）按照岗位规定要求及时巡查，做好记录，及时报告和处理突发事件；

（*）建立消防管理措施及发生火灾处理预案；确定重点防火部门，消防人员持证上岗，实行**小时消防值班。坚持日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生。

（*）乙方要对进入单位的车辆和人员进行身份登记确认后方可放行，停车严禁收取费用。

（*）保安监控等系统的使用和维护：保安监控系统、楼宇设备系统、车辆道闸系统和消防系统由乙方负责值班运行。

（二）卫生保洁服务

*、日常保洁

公共区域包括：大楼外围绿化、道路、地面及地下停车场、消防楼梯、天台、门厅、电梯间、公共走道、楼层公共走道玻璃（双面）、物业服务用房等。

保洁范围：公共区域及公共建筑物、地面设施、外墙、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生工作。

服务标准：

（*）屋面平顶无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，大理石地面定期清洗，保证没有污渍；

（*）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；

（*）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；

（*）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；

（*）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；

（*）道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；

（*）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；

（*）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；

（*）遇文明创建等重大活动开展时，需无条件配合甲方搞好保洁工作；

（**）每季度对楼层公共过道玻璃内外面进行清洗；

（**）制样间排放的污水处理，负一层车库的集水沟、污水井清理冲洗，消除异味；

（**）及时清理卫生间垃圾，洁具不留脏物、异味，地面保持干爽，无污渍、垃圾；

（**）每季度对广场喷泉池进行清洗。

*、垃圾收集及外运

要求：做到及时清扫、收集；垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至院内垃圾收集点（不含垃圾外运及食堂内垃圾的收集及运送）。

*、公共卫生间的保洁

保洁要求：专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍。必要的耗材，如卫生球、清洁剂等易耗品费用分担：用于物业服务的清洁用品、用具及共用部位的日耗品由物业公司自行购置并承担费用；公用部位用具用品（如垃圾桶、废纸桶、茶叶篓、垃圾袋、洗手液、大卷纸）由甲方提供并承担费用。

*、公共区域垃圾桶的保洁

数量：乙方根据情况配置、费用由甲方承担。

保洁要求：定期清洗，保持干净，无污渍。

*、需提供保洁服务的面积及数量

（*）建筑面积：*****.**㎡

（*）占地面积：*****.**㎡

（*）室外保洁面积：*****.**㎡

（*）会议室(含培训室)：共*间

（三）绿化养护

*、服务内容：物业服务范围内的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治，对工程造价***元以内不可抗力的天灾及其它不属于养护不当情况的苗木进行补栽。

*、服务标准：

（*）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害现象；

（*）定期进行苗木修剪，绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率**%，草坪纯度**%；

（*）每半年对楼内公共区域绿化进行更新和维护，保持楼内绿化生长状态良好，摆放整洁合理。

（四）设备、设施维保

*、给排水系统设备运行维护

服务内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物、引水管道等正常运行使用，进行日常养护维修，对污水房设施设备进行日常管理维护并做好巡查记录。

服务标准：加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，保证水质符合国家标准，防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，水塔保持清洁卫生并定期消毒，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率***%，做好节约用水工作。

*、供电系统设备管理维护

服务内容：对物业服务范围内供电系统高压、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备进行日常管理和养护维修，确保正常运行使用。临时用电管理。

服务标准：每天对供电范围内的电气设备巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等元件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立**小时运行维修值班制度，及时排除故障，零星维修合格率***%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。避雷系统每年遥测一次。

*、消防系统设备管理维护（维保服务由专业公司提供，乙方负责衔接）

定期对消防系统和设施进行维护、检查，确保系统灵敏有效，消防栓启动灵活；定期开展消防培训，提高人防技能。

消防设施的维护要求：每月检查一次，做好记录，发现问题及时报修。

*、电梯数量及维护要求

主要设备：客梯*台，货梯*台

为确保电梯维保工作有效衔接，乙方应从****年**月**日起提供电梯维保服务，至****年**月**日本合同终止。

服务内容：

（*）日常维护，保持机房、轿厢干净整洁、无油污、无积水；检查运行状态，如有异常及时排查原因，发现故障及时检修。

（*）定期维保，聘请有资质的机构对电梯按照特种设备维保要求进行半月保、年检等，确保电梯符合安全标准。

（*）每年按要求对电梯进行检验，并出具检验报告。

（*）对电梯进行安全责任保险投保，提高安全保障水平。

服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯正常运行，安全设施齐全有效；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，积极检修。

*、空调系统运行维护

主要设备：中央空调（售后服务由空调厂家提供，乙方负责衔接）。

服务内容：设备的定期保洁，日常监控，制定空调使用方案并严格执行。

服务标准：定期保洁空调设备，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知供应商维修人员到达现场维修，并做好记录。

*、房屋门窗维修要求

服务内容：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、小五金件缺损、窗纱、玻璃破损的修理。

服务标准：确保门窗完好和正常使用，合格率***%。

（五）对项目组人员安排、房屋本体、设施设备维护硬性要求：

(六）要求乙方参照《全国城市物业服务优秀示范大厦考核标准》，借鉴国内外优秀物业服务经验，制定物业的各项管理指标承诺及主要措施。（参考下表《管理指标及主要措施一览表》）。

表* 各项管理指标及主要措施一览表

（七）物业服务档案要求

乙方按物业服务有关要求建立健全本项目的物业服务档案、相关信息（电子文档、纸质文档各一份），严密保管好，一律不得对外提供或予以传播。本合同终止时,乙方必须向甲方移交其使用的办公用房、管理用房，设备设施及园林绿化等全部档案资料、相关信息及属于甲方的办公用品和生产、维修等工具。

因乙方的故意或过失造成物业服务区域内任何设备、设施、财物、档案资料以及相关信息等被盗、被损坏或对外传播的，乙方应予赔偿，并承担法律责任。

（八）人员配备及管理要求

长沙市食品药品检验所业务用房物业服务计划总人数**人，其中固定总人数不得低于**人，弹性*人，各岗位人员分布根据甲方要求弹性管理、合理配备，乙方可根据工作量饱和度和季节的变化对具体岗位自行调整。其中，项目经理*人，安保**人（含*人专职消防员，弹性*人），保洁员*人（弹性*人），会务*人（弹性*人），绿化*人，机电维修值班*人。

*、对安全保卫人员素质的要求：持有保安员上岗证，初次聘用时男性年龄不超过**周岁，女性年龄不超过**周岁，主要岗位不超过**岁，高中及以上学历，男身高***cm，女身高***cm以上，相貌端正，身体健康，有相关工作经历*年以上，无违法违纪记录。

*、热爱党、热爱祖国，拥护党的基本路线，坚持改革开放，政治素质过硬，遵纪守法。

*、树立“用户至上、服务第一”的服务意识和强烈的责任感和良好的职业道德，爱岗敬业、诚守信誉，优质高效地服务于甲方。

*、知识与能力并重，有一定的物业服务工作经验及相应岗位的技能：经理要求本科学历，有丰富的行政机关物业服务经验。

*、根据长沙市食品药品检验所业务用房的实际情况，组织机构设置原则是精干高效、一专多能。合理配置人员，使人员达到满负荷，充分利用人力资源，减少开支，降低成本。

*、电工、工程、消防、电梯等岗位需要持有具备相关岗位上岗资质的证明文件，持证上岗。有相关工作经历*年以上。

*、保洁员，初次聘用时男性年龄不超过**周岁，女性年龄不超过**周岁。

*、员工要求均签订保密协议，统一着装，员工服装按甲方要求配置，其费用由中标人负责。

（九）其他有关事项要求

*、乙方应树立“业主至上，服务第一”的思想，为甲方创造一个安全、宁静、整洁、舒适的办公、生活环境。乙方实行物业服务的标准必须达到《全国物业服务示范大厦》评分标准**分以上，并达到招标文件、委托管理合同规定的有关要求。甲方定期对本项目物业服务进行考核评比，如达不到上述要求，甲方可要求乙方限期整改，通过整改后仍未达到要求的，可终止委托管理合同并进行财务审计，由乙方承担损失并赔偿违约责任。

*、甲方为乙方提供必要的办公用房、管理用房（含仓库及维修场所）等，分别在正式合同中约定。该办公用房、管理用房在委托管理期限内由乙方免费使用,装修由中标人负责，在合同签订后**天内交给乙方，合同终止后**天内交回甲方。甲方不负责提供乙方员工食宿及场所，乙方办公和生活所用水、电、通信费用等由乙方自行承担。

*、公共部分的房屋建筑、设备设施等小型维修项目和供电、供水、空调设备、供热水系统（含锅炉、管网系统）等日常维修费用单项工程，单个元器件在***元及以下的均由乙方承担；专属部分的小型维修，由甲乙双方采用有偿服务形式协商确定；设备设施和房屋本体的中、大维修，更新改造等由甲方负责，可以采用有偿服务方式或另行签订补充协议。

*、乙方在投标文件中所承诺投入的设备设施，中标后必须实施到位，其中设备视为投标单位的投资，可按相关设备折旧规定计提折旧费用列入成本。

*、根据甲方需求，乙方应积极为甲方提供物业服务委托合同之外的特约服务和代办服务，所需费用按实际发生数额收取，参照省、市相关规定的标准收取。

*、因乙方管理不善导致甲方财产受损或人身伤害的，乙方应给予赔偿并承担相应的法律责任。

*、在合同执行期间，乙方须接受甲方以及有关行政主管部门的监管。

*、乙方应制定严格的保密措施，加强保密教育，严格遵守保密法规。禁止向有关企业和媒体提供或泄露甲方有关信息资料，否则，追究泄密的相关法律责任。

*、投标人在报价时，人员工资标准不得低于长沙市劳动部门规定的最低标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。意外伤害险等其他保险由乙方视各工种情况予以购买。

**、本项目的物业服务质量考核，甲方将根据本项目的实际情况在与乙方签订合同时一并签订《物业监管考评办法》。

**、根据本项目的实际情况，在具体实施时本项目的内容和要求可能会有所调整，届时再另行签订补充协议予以认定。

**、甲方已设计、规划的，在招标文件中尚未列出的配套设备、设施、建筑物以及园林绿化等均在本次招标范围内。

**、对物业服务公司安全防火的要求：严格管理工作人员，确保全年无一例安全责任事件，因乙方管理不善，或乙方失误造成的损失由乙方承担。

**、物业公司按规定应给聘用员工购买社会保险，其费用由乙方承担，计入物业成本。人员工资标准不得低于长沙市劳动部门规定的最低标准，必须按劳动部门规定的要求全额购买各项社会保险费。

**、甲方有中、大型活动或处理突发情况时，有权调动乙方人员及资源，乙方应无条件予以配合，直至活动或突发情况解除，甲方对乙方配合人员予以补偿加班费用或资源损耗费用，补偿标准以双方书面函件确认为准。

**、对物业服务公司的其他要求：

**.* 所有工作必须有台账记录。

**.* 物业服务食宿安排情况：食宿自理；

**.* 公用水电费的分担及收缴要求：由甲方负责，乙方应节约用水用电。

**.* 物业服务公司聘用的保安、机电人员要相对稳定，首聘期须一年以上。聘用时须与甲方共同审核其资质及相关条件。新聘人员必须报甲方备案。

**、鼓励乙方使用新技术、新材料、新设备替代人工，乙方提供的新技术、新材料、新设备经甲方认可后可核减人员总数。

二、业主和物业使用人委托乙方对其物业的专有部分提供约定外的加班等服务，其服务方式和费用由双方另行商定。

一、甲方的权利义务：

*、代表物业项目使用人，依法依规维护其合法权益。

*、如乙方因严重管理不善不能履行约定责任或给甲方造成重大损失，甲方有权终止本合同，并追究乙方相关责任。

*、审定乙方制定的物业服务方案和年度工作计划，并监督实施。

*、配合乙方做好物业区域内的物业服务的相关协调工作。

*、对物业服务进行考评考核，并对相关整改情况进行跟踪检查和依规定实施奖罚。

*、为乙方免费提供必要的办公用房，乙方根据自身需要进行的设备采购及装饰装修费用由乙方承担，乙方的装修方案须经甲方审核同意后进行。

*、督促乙方落实本合同约定的员工薪酬标准并按规定购买社会保险。

*、有关法律规定和双方约定的其他权利义务。

二、乙方的权利义务：

*、向甲方提交本物业公司的物业服务年度工作计划和重点工作计划。

*、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和具体服务内容提供物业服务，收取物业服务费。

*、经甲方同意，选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，相关责任、后果由乙方承担。

*、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时完整记载有关变更信息，并为业主保密。

*、及时向甲方和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方和物业使用人的监督。

*、按不低于长沙市劳动部门规定的本地最低标准确定员工工资，并依法为员工全额购买各项社会保险；其他意外伤害险由乙方视各工种情况购买。

*、乙方应做好本区域安全保卫工作，因乙方工作不当造成的甲方人员、第三方、乙方工作人员的人身、财产损失由乙方负全部责任。

*、按甲方要求配齐物业服务所需的各类人员。

*、按甲方要求依法招聘物业工作人员，同时配合甲方及当地相关管理部门认真做好所属员工的计划生育及其它管理工作。

**、乙方无权对外收费，如自行收费，一经发现，须向甲方支付收费金额*倍的罚金；自行收费超过*次或造成社会恶劣影响（被曝光或投诉等）的，甲方可以解除合同，未支付的费用无需再支付，并要求乙方承担所有损失及法律责任。

**、乙方应保证每次考核的满意度在**%及以上，乙方每月考核满意度在**%及以上，甲方全额支付本月服务费用；每月考核满意度在**%-**%（不含**%）之间，甲方按照本月服务费用的**%支付；每月考核的满意度未达到**%的，甲方有权解除合同，未支付的费用无需再支付。

**、有关法律规定和双方约定的其他权利义务。

一、本合同的约定事项以及双方在招、投标文件中明确的事项和承诺均为双方必须履行的义务和责任。

二、双方在执行约定事项中，由于某方人为因素而导致对方无法完成约定事项或实现约定目标的，任何一方都有权追究对方责任或要求获得经济赔偿。

三、无正当理由要求中止合同的，视为严重违约行为，提出中止方应承担相应的法律责任，并向对方支付人民币**万元的违约金。

四、下列情况不视为违约行为，不承担违约责任：

*、因不可抗力因素，导致物业服务突然中断的；

*、因城市建设整体规划导致部分物业项目发生变更的；

*、因自然灾害或物业项目本身缺陷或自然损坏造成损失的；

*、非因双方原因突然发生物业区域设备设施中断使用造成损失的。

一、在物业服务区内如遇突发或重大事件，乙方管理人员应在第一时间赶到现场并向甲方报告，适时处理或协助处理有关问题；如情况危及到甲方的安定管理，乙方应无条件同意甲方调配动用乙方资源直至危急结束。

二、乙方在物业服务工作中应明确院内的消防及安保、安全秩序的维护与稳定、设备的管理使用以及大楼的保密工作为整个物业服务的重点，并制定有针对性的专门预案和日常管理措施。

三、乙方在物业服务工作中应对甲方的各方相关资料和信息（包括大楼的规划布局及相关数据、办公单位及人数、领导同志的办公楼室、各要害部门所处的位置等）严格保密，不得随意外传和泄露。否则，追究泄密的相关责任。

四、乙方在引入约定委托事项以外的服务项目时，必须报经甲方同意后方可实施。否则，按违约行为追究乙方责任。

五、为便于甲方掌握物业服务费的规范使用情况，乙方每季度应向甲方通报一次物业服务费用的使用情况。

六、乙方办公用房的装修，按“来修去丢”的原则办理；装修时不得损坏房屋的结构；合同终止时，应保持房屋的结构完好移交至甲方。

七、本合同生效之日起**天内，双方应根据本合同约定事项办理完交接验收手续。