为健全住房保障供应体系，规范公共租赁住房配建管理工作，根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔****〕**号）《湖北省城镇保障性住房管理办法》(省政府第***号令)《襄阳市人民政府关于修改〈襄阳市市区公共租赁住房管理办法〉的决定》（市政府第**号令）等有关规定，市住房和城市更新局结合我市市区实际，现就市区城市规划区范围内（不含襄州区）商品住房建设项目配建公共租赁住房有关问题研究拟定了《襄阳市市区公共租赁住房配建管理办法（征求意见稿）》。现向社会公开征求意见。时限为一个月（****年*月**日-****年*月**日），相关意见建议请及时反馈。联系人：卢涛；联系电话：****-*******；电子邮箱：**********@qq.com。

附件：*.关于《襄阳市市区公共租赁住房配建管理办法（征求意见稿）》的起草说明

      *.襄阳市市区公共租赁住房配建管理办法（征求意见稿） 

               襄阳市住房和城市更新局

                 ****年*月**日

附件*

关于《襄阳市市区公共租赁住房配建管理办法（征求意见稿）》的起草说明

为健全完善住房保障体系，完善公共租赁住房配套政策，我们对《襄阳市市区公共租赁住房配建管理实施意见》（以下简称《意见》）部分条款进行了修改，制定了《襄阳市市区公共租赁住房配建管理办法》（以下简称《办法》），现就起草有关情况说明如下:

一、《办法》起草的背景

****年**月**日市政府第**次常务会议审议通过了《襄阳市人民政府关于修改〈襄阳市市区公共租赁住房管理办法〉的决定》，并于****年**月**日在市政府官网予以公布，自****年**月**日起施行。为进一步规范公共租赁住房配建管理工作，完善公共租赁住房配套政策，依据国家、省级相关住房保障政策法规，结合襄阳市实际情况，特起草本《办法》。

二、修改的必要性

《意见》自****年*月**日起施行以来，在市区公共租赁住房配建管理工作中发挥了重要作用。随着经济社会的不断发展，房地产与住房保障领域发生新变化，《意见》中的部分内容与当前的发展要求和人民群众的期盼不相适应，亟需对《意见》进行修改。

（一）《意见》部分条款内容表述需要优化。解决好城镇低收入、中等偏下收入和新市民的住房困难问题，提高住房保障能力，是党中央、国务院的一项重大战略决策，是贯彻落实习近平总书记坚持以人民为中心发展思想的一项重大举措。公共租赁住房配建作为房源筹集的重要渠道，需根据新出台的《襄阳市人民政府关于修改〈襄阳市市区公共租赁住房管理办法〉的决定》（市政府第**号令）对部分条款进行优化。

（二）《意见》中涉及到的部门名称有更改。《意见》中相关职能部门名称有更改，如“市规划部门”更改为“市自然资源和城乡建设部门”、“市房管部门”更改为“市住房和城市更新部门”。

（三）《意见》部分内容与社会发展形势不相符。随着近年来房地产市场形势下滑，商品房销售疲软，开发企业资金极度短缺，无偿配建公共租赁住房难度越来越大。为了应对房地产发展新形势、适应房地产发展新模式，按商品住房建筑总面积（以规划条件中确定的住宅建筑面积为准）*%的比例无偿配建公共租赁住房的比例需要相应下调。

二、修改的依据

根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔****〕**号）《湖北省城镇保障性住房管理办法》(省政府第***号令)《襄阳市人民政府关于修改〈襄阳市市区公共租赁住房管理办法〉的决定》（市政府第**号令）等有关规定，结合我市市区实际。

三、起草过程

****年**月*日，我局组织市保障性住房建设管理中心召开关于《办法》的研讨会，征求意见。****年**月**日，市保障性住房建设管理中心召开专题会议对《办法》进行讨论，并于****年**月*日将《办法》报审稿报我局审定。****年*月*日，我局就《办法》（征求意见稿）发函市自然资源和城乡建设局、市城市管理执法委员会、市行政审批局、襄城区政府、樊城区政府、高新区管委会、鱼梁洲开发区管委会、东津新区（经开区管委会）相关部门征询意见，最终形成征求意见稿。

四、修改的主要内容

《办法》包括配建方式、配建要求及优惠政策、配建公共租赁住房项目建设批准程序及相关职责、配建公共租赁住房建设标准和其他要求、配建公共租赁住房交付、使用与管理、襄阳市市区商品住房项目配建公共租赁住房房源室内装修装饰标准。总体考虑是：政策更加优化营商环境，促进我市房地产经济发展，主要从以下方面进行了修订：

*.《襄阳市市区公共租赁住房配建管理实施意见》修改为《襄阳市市区公共租赁住房配建管理办法》。

*.“《襄阳市市区公共租赁住房管理办法》（市政府*号令）”修改为“《湖北省城镇保障性住房管理办法》(省政府第***号令)《襄阳市人民政府关于修改〈襄阳市市区公共租赁住房管理办法〉的决定》（市政府第**号令）”。

*.“****年*月*日后，通过招、拍、挂和协议出让方式取得国有土地使用权的商品住房建设项目，按项目商品住房建筑总面积（以《规划条件》中确定的住宅建筑面积为准）*%的比例无偿配建公共租赁住房”修改为“自****年**月**日起，通过招、拍、挂出让方式供应国有土地使用权的商品住房建设项目，按项目商品住房建筑总面积（以《规划条件》中确定的住宅建筑面积为准）*%的比例无偿配建公共租赁住房（通过招拍挂取得商业商务用地，规划条件依法调整为住宅用地的，按*%的比例无偿配建公共租赁住房）”。

*.“****年*月*日前，已通过招、拍、挂和协议出让方式取得国有土地使用权的商品住房建设项目，按照《规划条件》和《国有建设用地使用权出让合同》约定执行”修改为“****年**月**日之前，已发布挂牌公告或通过招、拍、挂方式取得国有土地使用权（以土地成交确认书时间为准）的商品住房建设项目，按照《规划条件》和《国有建设用地使用权出让合同》约定执行”。

*.“两改项目中的还建安置房部分，免予配建公共租赁住房”修改为“棚户区（危旧房改造）、城市更新、城市建设项目中的还建安置房部分，免予配建公共租赁住房”。

*.“配建公共租赁住房应与房地产开发建设项目‘同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工’。其建筑外形、风格、色彩应当与商品住宅保持一致”修改“配建公共租赁住房应与房地产开发建设项目‘同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工’。其建筑外形、风格、色彩、公区配置应当与商品住宅保持一致”。

*.“市规划部门”修改为“市自然资源和城乡建设部门”。

*.“市房管部门”修改为“市住房和城市更新部门”。

*.“各城区人民政府（开发区管委会）在市规划部门核发《建设工程规划许可证》前，负责提供‘两改’项目还建安置房房源清单，对具体房源位置、套数、面积以及征迁安置人进行核定”修改为“各城区人民政府（开发区管委会）在市自然资源和城乡部门核发《建设工程规划许可证》前，负责提供还建安置房房源清单，对具体房源位置、套数、面积以及征迁安置人进行核定，不得随意将配套建设的公共租赁住房用以还建安置。对于暂时无法提供的，按公共租赁住房配建要求执行，待后续还建具体信息提供后再据实调整”。

**.在配建公共租赁住房建设标准和其他要求方面增加了“公共租赁住房建设原则上应与开发建设项目同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工”等内容。

**.在配建公共租赁住房建设标准和其他要求方面增加了“对开发建设单位在开发项目中不宜或不愿配建公共租赁住房的,经市住房保障工作领导小组办公室批准后可以采取购买同等价值的市场存量商品住房用以置换应配建的公共租赁住房”。

**.在配建房源移交方面增加了“配建的公共租赁住房经襄阳市保障性住房建设管理中心分户验收合格后，房地产开发建设单位凭襄阳市保障性住房建设管理中心下达的分户验收合格证明，可组织竣工验收并办理竣工验收备案”等内容。

**.在产权首次登记方面增加了“配建的公共租赁住房或转换筹集的存量商品住房”等内容。

**.“配建的公共租赁住房交付使用后，日常物业管理工作纳入所在小区统一物业管理，物业服务费以公共租赁住房承租人租赁入住期间发生的费用计算”修改为“配建的公共租赁住房交付使用后，日常物业管理工作纳入所在小区统一物业管理，物业服务费以公租房承租人租赁入住期间发生的费用计算，空置期的房屋，物业服务企业不得收取物业费”。

**.对配建公共租赁住房房源室内装修装饰标准进行了完善。

附件*

襄阳市市区公共租赁住房配建管理办法

（征求意见稿）

为健全住房保障供应体系，规范公共租赁住房配建管理工作，根据国务院办公厅《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔****〕**号）《湖北省城镇保障性住房管理办法》(省政府第***号令)《襄阳市人民政府关于修改〈襄阳市市区公共租赁住房管理办法〉的决定》（市政府第**号令）等有关规定，结合我市市区实际，现就市区城市规划区范围内（不含襄州区，下同）商品住房建设项目配建公共租赁住房有关问题制定本办法：

一、配建方式

（一）自****年**月**日起，通过招、拍、挂出让方式供应国有土地使用权的商品住房建设项目，按项目商品住房建筑总面积（以《规划条件》中确定的住宅建筑面积为准）*%的比例无偿配建公共租赁住房（通过招拍挂取得商业商务用地，规划条件依法调整为住宅用地的，按*%的比例无偿配建公共租赁住房）。

（二）****年**月**日之前，已发布挂牌公告或通过招、拍、挂方式取得国有土地使用权（以土地成交确认书时间为准）的商品住房建设项目，按照《规划条件》和《国有建设用地使用权出让合同》约定执行。

（三）棚户区（危旧房改造）、城市更新、城市建设项目中的还建安置房部分，免予配建公共租赁住房。

二、配建要求及优惠政策

（一）坚持总量控制、合理配建的原则。按照规划条件和土地出让合同约定的配建指标，房地产开发建设单位应在商品住房小区中合理安排配建公共租赁住房房源位置，确保按规定比例足额无偿配建到位。

（二）坚持同步建设、同步配套的原则。配建公共租赁住房应与房地产开发建设项目“同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工”。其建筑外型、风格、色彩、公区配置应当与商品住宅保持一致，保持总体和谐，并共享商品住宅的公共配套设施和公共通道。

（三）享受减免优惠政策。房地产开发建设项目中配建的公共租赁住房部分，依法依规免收行政事业性收费和政府性基金。配建公共租赁住房建设成本计入房地产开发建设项目总成本，其在建设、买卖、运营等环节符合税收减免税的，按照相关减免税税收政策规定给予优惠。

三、配建公共租赁住房项目建设批准程序及相关职责

（一）办理项目建设用地供应前

*.市自然资源和城乡建设部门在拟供应土地《规划条件》中明确住宅建筑面积及无偿配建公共租赁住房比例；

*.市住房和城市更新部门对拟供应土地配建公共租赁住房的权属及建成后的移交予以明确；

*.市自然资源和城乡建设部门在土地招、拍、挂和协议出让时，将《规划条件》中明确的配建公共租赁住房指标作为土地供应前置条件，并在签订的《国有建设用地使用权出让合同》中将配建公共租赁住房指标、权属及建成后的移交等内容进行约定。

（二）取得土地使用权后

*.房地产开发建设单位在取得土地使用权后，依据《规划条件》和《国有建设用地使用权出让合同》确定的配建指标按规定要求进行建设工程规划方案设计。在取得《建设工程规划许可证》前，持土地权属证明文件等资料向市住房和城市更新部门提出项目配建申请，配建户型经市住房和城市更新部门审核同意后，与襄阳市保障性住房建设管理中心签订《商品住房项目配建公共租赁住房协议书》，明确配建公共租赁住房的总建筑面积、户型、套数、空间位置、装饰装修标准、基本生活设施的配套要求、公共租赁住房权属及建成后的移交、管理等事项。市住房和城市更新部门对建设项目下达配建批复文件后，房地产开发建设单位凭配建批复文件办理相关建设手续。

*.市自然资源和城乡建设部门将批复文件中确定的配建公共租赁住房的总建筑面积、户型、套数、空间位置等事项在报建的建设工程规划设计方案中予以明确，在《建设工程规划许可证》中注明；在进行开发建设项目规划条件核实时，对配建公共租赁住房是否符合规划条件予以核实，并待开发企业将配建房源移交市住房和城市更新部门后，再准予许可《建设工程竣工验收规划条件核实证明》。

*.市住房和城市更新部门应对配建公共租赁住房工程质量和装修要求监管，确保配建公共租赁住房质量符合国家强制性验收标准。

*.市住房和城市更新部门在受理预售方案时，依据《建设工程规划许可证》将配建公共租赁住房面积、套数、空间位置等内容在楼盘表中明确标注；在办理商品房网签备案时，对配建公共租赁住房房源作单独处理，不得进行销售。

*.市行政审批部门在办理《商品房预销售许可证》时，依据《建设工程规划许可证》将配建公共租赁住房面积、套数、空间位置等内容明确标注不参与预售；对未按规定要求实施足额配套建设，或配套建设的公共租赁住房建设进度滞后于所在出让地块商品住宅项目的，暂缓办理该项目《商品房预销售许可证》。

*.市城市管理部门或者综合执法部门对未按照《建设工程规划许可证》的规定进行建设的开发企业，按照国家、省、市相关法律法规和规章依法进行查处。

*.各城区人民政府（开发区管委会）在市自然资源和城乡部门核发《建设工程规划许可证》前，负责提供还建安置房房源清单，对具体房源位置、套数、面积以及征迁安置人进行核定，不得随意将配套建设的公共租赁住房用以还建安置。对于暂时无法提供的，按公租房配建要求执行，待后续还建具体信息提供后再据实调整。

*.市各相关部门依据职责分工，密切配合，切实提高公共租赁住房配建项目审批效率，提升监管服务水平，共同做好公共租赁住房配建管理工作。

四、配建公共租赁住房建设标准和其他要求

（一）配建公共租赁住房房源原则上根据项目建设规模，按栋和单元集中布置。配建公共租赁住房的建设规划应与住宅小区整体规划设计统筹考虑，满足住宅设计规范、住宅建筑规范和正常居住使用要求。

（二）配建公共租赁住房建筑面积应在控制标准范围内，做到布局合理、户型适用、功能齐全，其基本标准为：

*、多层住宅单套建筑面积原则上控制在**平方米左右，高层住宅单套建筑面积原则上控制在**平方米左右；户型以二室一厅为主。

*、配建公共租赁住房每套住房要独门独户，设有客厅、卧室、厨房、卫生间等，水、电、气、有线等基本生活设施安装到位，实行“一户一表”。

*、配建公共租赁住房应达到要求的装修装饰标准，各房间门、窗、灯具必须安装齐全，分户门为成品防火防盗门，卧室门为木质成品套装门，窗户加装纱窗，灯具为符合规范要求的节能吸顶灯；客厅、卧室墙面、顶棚粉刷白色乳胶漆，地面铺贴米色全瓷地砖；厨房、卫生间各项设施设备齐全，满足正常使用需求，墙面镶贴浅色系瓷砖，顶棚为银色铝扣板吊顶，地面铺贴浅咖啡色系防滑地砖；阳台须预留供水接口并安装晾衣架，地面铺贴浅咖啡色系防滑地砖；室内插座数量和规格型号符合规范要求，有线电视、电话、网络安装入户等。房地产开发建设单位须按规范要求进行样板房装修，并经核验合格后方可进行全面装修。具体装修要求按照市住房和城市更新部门统一制定的室内装修装饰标准（详见附件）进行一次性装修，达到入住使用条件。

（三）配建公共租赁住房的基本使用功能、适用性（如日照、采光、自然通风、防噪、污染控制等）和结构安全必须满足工程建设强制性条文。

（四）配建公共租赁住房应按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺，工程质量符合国家法律法规、技术规范标准和建筑工程安全标准。

（五）公共租赁住房建设原则上应与开发单位建设项目同步规划、同步设计、同步施工、同步竣工，若开发建设单位在同一区域有多个地块开发项目，经报市住房保障工作领导小组办公室同意后，可采取集中配建。集中配建的地块原则上优先建设，规划建设品质标准不得低于开发建设地块品质标准。

（六）对开发建设单位在开发项目中不宜或不愿配建公共租赁住房的,经市住房保障工作领导小组办公室批准后可以采取购买同等价值的市场存量商品住房用以置换应配建的公共租赁住房。

五、配建公共租赁住房交付、使用与管理

（一）配建房源移交

配建的公共租赁住房经襄阳市保障性住房建设管理中心分户验收合格后，房地产开发建设单位凭襄阳市保障性住房建设管理中心下达的分户验收合格证明，可组织竣工验收并办理竣工验收备案，若未取得襄阳市保障性住房建设管理中心分户验收合格证明，则相应监管部门不得为房地产开发建设单位办理竣工验收备案手续。在办理竣工验收备案后，按照《商品住房项目配建公共租赁住房协议书》约定时间，将其一次性无偿移交给襄阳市保障性住房建设管理中心。同时，房地产开发建设单位须按小区规划停车位配建比例，按照配建房源套数预留相应数量的公租房停车位，通过出租的方式供公租房承租人使用。公租房停车位每次租赁期限不得超过一年，同等条件下，公租房承租人享有优先租赁权。

（二）产权首次登记

配建的公共租赁住房或置换筹集的存量商品住房的产权归市政府所有，房地产开发建设单位在办理项目首次登记时，需优先办理配建的公共租赁住房产权证，凭《商品住房项目配建公共租赁住房协议书》，将配建的公共租赁住房直接登记到襄阳市保障性住房建设管理中心名下，并分户办理一房一证，由襄阳市保障性住房建设管理中心作为国有资产代为管理，若未办理配建的公共租赁住房产权证，则市自然资源和城乡建设部门不得为该房地产开发建设项目办理商品房首次登记。

（三）日常使用管理

配建的公共租赁住房交付使用后，日常物业管理工作纳入所在小区统一物业管理，物业服务费以公租房承租人租赁入住期间发生的费用计算，空置期的房屋，物业服务企业不得收取物业费。在国家规定或者合同约定的保修期内，房地产开发建设单位承担配建公共租赁住房及其公共部位的维修养护义务。保修期满后，襄阳市保障性住房建设管理中心依法承担配建公共租赁住房及其公共部位的维修养护职责，所需资金纳入市本级财政预算。配建公共租赁住房转让后，公共租赁住房及其公共部位的维修、养护职责由受让人承担。

（四）分配管理

配建的公共租赁住房房源由市住房和城市更新部门统一分配管理。

（五）变更调整

对《商品住房项目配建公共租赁住房协议书》中已约定配建公共租赁住房房源位置、总建筑面积、户型、套数等事项的，房地产开发建设单位不得擅自变更和调整。因城市规划等确需变更调整的，须经市自然资源和城乡建设部门和市住房和城市更新部门等相关部门同意。

（六）法律责任

房地产开发建设单位未按规划设计方案、配建标准等实施建设，或因自身原因导致配建公共租赁住房未达到《商品住房项目配建公共租赁住房协议书》约定内容的，由市住房和城市更新部门责令限期改正，并按《城市房地产开发经营管理条例》有关规定予以处罚，其不良行为将计入襄阳市房地产开发企业信用评价管理档案。

六、本办法由市住房和城市更新局负责解释，自发布之日起实施，实施期间若颁布其他相关政策文件，则结合实际同步实施或做对应调整。

附件：襄阳市市区商品住房项目配建公共租赁住房房源室内装修装饰标准

附件

襄阳市市区商品住房项目配建公共租赁住房房源室内装修装饰标准