中共本溪市委党校物业服务需求

一、总体要求

本项目含中共本溪市委党校校区内（高台子街道）学员宿舍楼、办公楼、报告厅、锅炉房及校内变电所、消防、电梯等相关设施设备的运转维护工作，保障学员培训以及校内行政工作有序开展。具体包括服务费（含保洁、安保、司炉、绿化、水电维修、住宿等）和维护费（含房屋养护维护费、消防系统维护费等）。

二、物业服务范围及时间

（一）物业服务范围

该项目包括市委党校高台子校区内学员住宿楼*栋、机关办公楼*栋、报告厅等，总建筑面约*****㎡，校园绿化面积约*****㎡以及周边山林防护。具体服务管理主要包括所有楼体的内外公共区域及住宿房间的日常保洁、会议室教室等保洁、保安、水电维修、冬季司炉、学员住宿、绿化养护、电梯运行、消防设备养护、周边山林防火防盗防汛等相关服务。

*.保安门禁管理，监控管理，车辆管理，快递报刊收发。

*.室内外公共区域卫生清洁、教学场所服务（宿舍楼*栋约***张床位、教室、研讨室、会议室、贵宾室、办公室、报告厅等、户外卫生除雪、露天停车场清理）。

*.绿化养护、修剪，周边山林防火防盗防汛。

*.燃气锅炉司炉、水暖维护。

*.上下水日常维护。

*.供电、电梯、消防、照明等设备日常维护。

*.门窗桌椅等日常维护。

*.院内设施维修、养护（含院内休闲椅子、体育设施等）。

*.校内重物搬运、桌椅摆放。

**.学员入校、离校相关服务。（含投放学习用品、洗漱用品、更换清洗床上用品、住宿房间清洁备品清点等）

以上保洁、保安、绿化、维修、维护、养护等均含人员服装、所需工具和材料费用。

（二）物业服务时间

必须满足党校培训工作需要，保质保量完成服务内容（包含因培训工作需要调整至法定节假日、周六日上班和晚间上班情况）；寒暑假期间保证正常运转，根据实际情况安排人员到岗。

三、人员配置及费用

（一）人员配置：本项目要求最低配置人数**人，其中项目经理*人，强电电工*人，水暖工*人，锅炉工*人，绿化工*人，保洁**人，保安*人，内勤*人，勤杂*人。实际岗位设置数量和工作要求将根据校内需求以合同签订内容为准。

（二）费用核定：中标人在完成采购人工作任务数量和质量前提下，按月足额核定，如出勤少于最低配置人员人数则相应核减费用；寒假和暑假期间，按照实际用工核定；如遇因不可抗力网课、停课等特殊情况，按照实际用工费用核定。

四、费用结算方式

（一）采取月度结算方式，当中标人服务质量达到采购人标准，采购人按月足额支付相关费用，如对中标人因服务质量未达标而有所处罚，将在当月结算金额中扣除相应罚款。中标人完成当月服务后，于次月**日前，向采购人提交付款申请。

（二）采购人收到付款申请后**日内以最终核定结果金额结清相关费用。如遇资金支付程序调整导致付款延期，不视作付款违约。

（三）以银行转账方式付款。结算付款前，中标人应向采购人提供与支付金额相符的有效发票(收款方、出具发票方、合同均必须与中标人名称一致)和经采购人确认的对账清单。

五、其他要求

（一）中标人须接受采购人的日常监督考核，由采购人每月对物业服务质量进行督导评议。对确有不合格之处，中标人应积极沟通、妥善解决、按期整改，并相应缴纳罚款，可在当月物业服务费中扣除。累计*个月被评议为不合格的，采购人有权解除合同并不承担违约责任。

（二）中标人应对采购人校区内所有窗户玻璃含楼体玻璃雨搭、幕墙定期清理（每学期至少擦洗一次）；各楼层大厅等公共区域地面定期打磨、保养。

（三）中标人签订合同后，全部物业人员必须在**小时之内到位，组织好交接工作，保证设备运转和各项工作的正常进行。

（四）不允许挂靠、外包经营，履行合同期间一经发现采购人有权立即终止合同。

（五）未尽事宜，如有遗漏采购人有权补充及变更相关要求。

六、合同期限

服务期限为一年。（注：如中标人服务质量优异，符合采购方考核要求，可续加一年服务期，如采购人认为中标人服务质量能继续达到采购人标准，可再续加一年服务期）。在合同期限内，采购人对中标人进行日常考核，若中标人服务不能满足合同要求，采购人有权终止合同；当发生不可抗力或国家政策及机构重大调整、服务地址变化等情况，采购人可随时终止合同或双方协商解决并不承担违约责任，具体以双方签订合同为准。

七、物业服务内容及要求

（一）基本服务

*.制定目标与责任

结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。

*.服务人员要求

（*）每季度至少开展*次岗位技能、职业素质、服务知识、安全生产、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。

（*）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。

（*）服务人员的年龄（男**以下，女**以下）、学历（高中以上）、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。

（*）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求中标人进行调换。如因中标人原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的**%。中标人必须及时向采购人提供缺岗人员:普通岗位人员要求*天内到岗;技术岗位人员*天内到岗，逾期采购人有权对中标人进行处罚，罚款在当月物业费中扣除。本项目服务人员不得在其他项目兼职。

（*）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。

*.保密和思想政治教育

每季度至少开展*次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查。发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。

*.档案管理

（*）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。

（*）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋房间维护服务：房屋房间台账、使用说明、房间装修情况、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④保安服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、学员反馈表等。⑥绿化服务：绿化总平面图、清洁整改记录、消杀记录等。⑦其他：回收物品登记、大件物品进出登记、财务明细、合同协议等。

*.服务改进

（*）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。

（*）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。

（*）需整改问题及时整改完成。

*.重大活动后勤保障

（*）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。

（*）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。

（*）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。

*.应急保障预案

（*）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

（*）应急预案的建立。根据隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。

（*）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。

（*）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。

*.服务方案及工作制度

（*）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。

（*）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、安全教育保密方案等。

（*）制定物业服务方案，主要包括：水电司炉等维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、绿化服务方案、保洁服务方案、保安服务方案、住宿服务方案、教学场所服务方案等。

*.信报服务

（*）对报刊、快递等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。

（*）及时投送或通知收件人领取。

（*）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。

（二）公用设施设备维护服务

*.基本要求

重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检*次。

*.设备机房

门窗、锁具应当完好、有效，每半月至少开展*次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。

*.给排水系统

（*）保障设施设备、阀门、管道等运行正常，无跑、冒、滴、漏现象。

（*）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视*次。每年至少养护*次水泵。

（*）每季度至少开展*次对排水管进行疏通、清污，保证室内外排水系统通畅。

*.电梯系统

（*）电梯运行平稳、无异响、平层、开关正常。每周至少开展*次电梯的安全状况检查。

（*）配合采购人每年至少开展*次对电梯的全面检测，并出具检测报告，核发电梯使用标志。

（*）电梯维保应当符合《电梯维护保养规则》（TSGT****）的有关要求。电梯使用应当符合《特种设备使用管理规则》（TSG**）的有关要求。

（*）有电梯突发事件或事故的应急措施与救援预案，每年至少开展演练*次。电梯出现故障，物业服务人员**分钟内到场应急处理，维保专业人员**分钟内到场应急处理。

（*）到场进行救助和排除故障。电梯紧急电话保持畅通。

*.消防系统

（*）感烟系统启动正常。

（*）消火栓箱、防火门、灭火器、消防水泵、应急照明、安全疏散等系统运行正常。

（*）正压送风、防排烟系统运行正常。

*.供电系统

（*）对供电范围内的电气设备定期巡视维护，加强高低压配电柜、配电箱、控制柜及线路等重点部位监测。

（*）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。

（*）发生非计划性停电的，应当在事件发生后及时通知采购人，快速恢复或启用应急电源，并做好应急事件上报及处理工作。

（*）复杂故障涉及供电部门维修处置的及时与供电部门联系，并向采购人报告。

（*）保持监控系统、门禁系统等运行正常，有故障及时排除。

*.照明系统

（*）外观整洁无缺损、无松落。

（*）更换的照明灯具应当选用节能环保产品，亮度与更换前保持一致。

（*）每周至少开展*次公共区域照明设备巡视。

*.锅炉设备/热力站

（*）建立**小时值班监控制度。

（*）每年至少开展*次锅炉设备的全面检查。

（*）每年至少开展*次锅炉设备及其辅助设备检测，确保各类设备、仪器仪表、水管线路运行正常。

（*）按锅炉厂家制定的检修规程对锅炉进行检修。

*.采暖系统

（*）定期检查供暖管道、阀门运行情况，确保正常无隐患。

（*）负责暖气片、阀门龙头等新装布置及旧装拆除、日常维修更换及管线的跑、冒、滴、漏的维修。

（*）做好供暖前检查等相关准备工作。

（*）暖气片上水前，提前通知采购人。

（*）供暖期间做好日常检查、维护、抢修、登记上报等工作。

（*）根据天气情况适时调节供暖设备运行工况，节约能源。

（三）保洁服务

*.基本要求

（*）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。

（*）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。

（*）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。

（*）进入重要区域时，有采购人相关人员全程在场。

*.室内区域保洁

（*）大厅、楼内公共通道，公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业；门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展*次清洁作业；指示牌干净，无污渍，每日至少开展*次清洁作业。

（*）电器、消防等设施设备，配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展*次清洁作业；监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展*次清洁作业。

（*）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。

（*）开水间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。

（*）作业工具间，保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。

（*）公共卫生间，保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展*次清洁作业。及时补充厕纸等必要用品。

（*）电梯轿厢，保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展*次清洁作业；灯具、操作指示板明亮。

（*）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展*次清洁作业。

（*）石材、地板地面等做好养护工作，每季度开展*次清洁作业。

*.公共场地区域保洁

（*）每日清扫道路地面、停车场等公共区域*次，保持干净、无杂物、无积水。

（*）雪、冰冻等恶劣天气时及时清扫积水、积雪，并采取安全防护措施。

（*）各种路标、宣传栏等保持干净，每月至少开展*次清洁作业。

（*）清洁室外照明设备，每月至少开展*次清洁作业。

（*）绿地内无杂物、无改变用途和破坏、践踏、占用现象，每天至少开展*次巡查。

（*）办公区外立面定期清洗、*米以上外窗玻璃擦拭，每年至少开展*次清洗。

*.垃圾处理

（*）在指定位置摆放垃圾桶，桶身表面干净无污渍，每日开展至少*次清洁作业。烟灰缸内烟头不应超过*个，垃圾不应超过*/*，内胆应定期清洁、消毒。

（*）垃圾中转地保持整洁，无明显异味，每日至少开展*次清洁作业。

（*）化粪池清掏，无明显异味，每半年至少开展*次清洁作业。

（*）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。

（*）垃圾装袋，日产日清。

*.卫生消毒

（*）办公用房区域、公共场所区域和周围环境预防性卫生消毒，消毒后及时通风，每周至少开展*次作业。

（*）采取综合措施消灭老鼠、蟑螂，控制室内外蚊虫孳生，达到基本无蝇，每季度至少开展*次作业。

（四）学员住宿服务

*.每天进行日常清扫整理，做到一客一换。

*.按要求标准负责所分配房间的卫生清洁和物品布置及补充工作。

*.房间布置做到规范化、标准化、程序化；熟悉房间的各种设备，使用和保养，每天检查房间设备运转情况，发现损坏及时通知物业经理，报修并做好记录。

*.管理房间的财产，发现遗失和损坏要及时向物业经理报告。

*.掌握所负责房间的住宿情况，对住宿学员房内的贵重，自携电器及日常用品，要细心观察做好安全工作，对学员的一切遗留物品要及时如数上缴，不得私自处理，并做好记录。

*.培训学员离开房间时，应检查房间内所有物品是否丢失、损坏，需学员赔偿的要讲清楚，马上通知物业经理，不得拖延。

*.保管好楼层房卡及各房间钥匙，如有丢失要立即报告，不得拖延，隐瞒，不得擅自为他人开房间。

（五）绿化服务

*.基本要求

（*）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。

（*）做好绿化服务工作记录，填写规范。

（*）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。

（*）相关耗材的环保、安全性应当符合规定要求。

*.室外绿化养护

（*）根据生长环境、植物特性进行除草、灌溉、施肥、整形修剪、防治病虫害等。

（*）根据生长情况修剪绿地，绿地内无枯草、无杂物，无干枯坏死和病虫侵害，基本无裸露土地。

（*）定期修剪树木、花卉等，灌乔木生长正常、造型美观自然、花枝新鲜，无枯叶、无病虫、无死树缺株。

（*）绿篱生长造型正常，颜色正常，修剪及时，基本无死株和干死株，有虫株率在**%以下。

（*）清除花坛和花景的花蒂、黄叶、杂草、垃圾，做好病虫害防治。

（*）水池水面定期清理，无枯枝落叶、水质清洁。

（*）根据病虫害发生规律实施综合治理，通常在病虫率高时，以药剂杀死病虫，以确保植物良好生长。产生垃圾的主要区域和路段做到日产日清。

（*）雨雪、冰冻等恶劣天气来临前，专人巡查，对绿植做好预防措施，排除安全隐患。

（*）恶劣天气后，及时清除倒树断枝，疏通道路，尽快恢复原状。

（六）保安服务

*.基本要求

（*）建立保安服务相关制度，并按照执行。

（*）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。

（*）配备保安服务必要的器材。

（*）主要担负校园安全保卫工作任务，维护学校正常办公秩序，严密防范和制止火灾、盗窃、治安、破坏等各类事故案件，落实各项安全防范措施，确保校园安全有序。

*.出入管理

（*）校区主要出入口应当实行**小时值班制。

（*）维护学校大门门前及院内车辆秩序，输入并维护“一车一杆”车辆登记数据库，引导院内车辆有序停放，做好外来办事人员登记。

（*）在出入口对做好学员、外来来访人员及外来车辆登记，掌握动态，及时向相关负责人报告，同意后方可进入，树立党校保安人员的良好形象。

（*）大件物品搬出有相关部门开具的证明和清单，经核实后放行。

（*）排查可疑人员，对于不出示证件、不按规定登记、不听劝阻而强行闯入者，及时劝离，必要时通知公安机关进行处理。

（*）根据物业服务合同约定，对物品进出实行安检、登记、电话确认等分类管理措施。大宗物品进出会同接收单位收件人审检，严防违禁品（包括管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经授权的专业摄影设备、无人机等）进入。

（*）提供现场接待服务。做好来访人员、车辆进出证件登记，及时通报；严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入校内；保安室内物品摆放整齐有序、分类放置；现场办理等待时间不超过*分钟，等待较长时间应当及时沟通；对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率***%；提供**小时接待服务工作；与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。

*.值班巡查

（*）建立**小时值班巡查制度。

（*）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。

（*）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。

（*）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。

*.监控值守

（*）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。

（*）监控设备**小时正常运行，监控室实行专人**小时值班制度。

（*）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。

（*）值班期间遵守操作规程和保密制度，做好监控记录的保存工作。

（*）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。

（*）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。

*.车辆停放

（*）车辆行驶路线设置合理、规范，导向标志完整、清晰。

（*）合理规划车辆停放区域，张贴车辆引导标识，对车辆及停放区域实行规范管理。

（*）严禁在办公楼的公用走道、楼梯间、安全出口处等公共区域停放车辆、电动车或充电。

（*）非机动车定点有序停放。

（*）发现车辆异常情况及时通知车主，并做好登记；发生交通事故、自然灾害等意外事故时及时赶赴现场疏导和协助处理，响应时间不超过*分钟。

*.消防安全管理

建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责，消火栓、应急照明、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用，每年至少开展一次消防演练。

*.大型活动秩序

制定相应的活动秩序维护方案，合理安排人员，并对场所的安全隐患进行排查；应当保障通道、出入口、停车场等区域畅通；活动举办过程中，做好现场秩序的维护和突发事故的处置工作，确保活动正常进行。