长沙外国语学校位于长沙市韶山南路***号，创办于****年。校园面积***亩，环境优雅，教学设施一流。现有教职工***人,**个教学班，在校学生****多人。此次委托管理的范围为：运动场区（室外和体育馆）；博厚楼、教学楼、翰书楼、格致楼、教师工作间、学生公寓部分的公共区域（部分含室内）卫生管理、以及学校所有厕所的卫生清扫；校区内日常水电维修维护；学生公寓和寄宿学生的管理。本次物业招标服务期限为三年，预算金额*******.**元/年，合同一年一签。
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二、相关标准：详见采购需求
三、技术规格：物业服务内容：
*.?保洁服务(不含外墙保洁及化粪池清理)
*.* 教学区
工作周期 |
保洁工作项目及内容 |
保洁工作效果 |
每日工作 |
卫生间 |
洁具洁净无黄渍，目视无尘积污渍，漏口无沙泥畅通 |
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*、 清洗蹲厕二次,地面拖抹二次 *、低位墙身擦抹一次 *、 洗手盘巡回保洁 *、 擦抹窗台、窗轨、隔墙板、低位设施*次 *、 厕纸箩清倒多次 *、?冲洗拖厕所一天两次 | ||
每周工作 |
*、蹲厕全面擦洗一次 *、擦洗尿戽凹位一次 *、清洗厕纸箩一次 *、厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒 |
无积水，无异味 |
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每月工作 ? |
对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等用棉布配合全能保洁剂进行保洁 |
无积尘，污渍 ? |
?
?
?
?
*.* 其它楼宇区域
工作周期 |
保洁工作项目及内容 |
保洁工作效果 |
每日工作 |
*、大堂地面 |
保持地面干净、光 亮、无污迹、无烟头、无明显灰尘、无明显印迹，雨天保持地面干爽、防滑 |
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*、及时清扫地面、边角位、死角位垃圾、杂物 *、用棉布配合全能保洁剂及时处理地面污迹 *、用棉纱拖把及时处理地面水渍 *、遇上雨天，在门口既显眼又不妨碍出入的位置，摆放"小心地滑"告示牌，以防人滑倒； *、遇上天气潮湿，员工要坚守岗位，地面水迹反复勤拖抹，减少客人鞋底的泥沙带进大堂 | ||
每日工作 |
*、玻璃及玻璃门 |
保持保洁、明亮、无尘、无污印 |
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*.每天用玻璃保洁工具全套配专用的玻璃保洁保养剂对大堂玻璃门全面刮洗一次,发现有硬性污迹,用铲刀铲除； *.循环跟进玻璃的手印、污渍 | ||
每月工作 |
每月定时用玻璃保洁工具配合玻璃保洁剂对大堂内外玻璃全面刮洗一次，清除玻璃表面的积灰、污渍 |
保持保洁、明亮 |
每日工作 |
*、门、墙身、地脚线、垃圾桶 |
保持无尘、无污迹 |
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*、每天用棉抹布配合专用保洁剂抹净垃圾桶表面及其附近低位墙身(*.*米以下部分)、低位墙身槽缝(*.*米以下部分)、地脚线、地面，注意对卫生死角的保洁 *、清除垃圾桶垃圾一天三次 | ||
每日工作 |
*、指示牌、告示牌、其他设施 |
保持各种设施干净、明亮、无尘、无污迹 |
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*、用棉抹布配合专用保洁剂抹净指示牌、告示牌 *、用棉抹布配合专用保洁剂抹净前台各种设施 *、清抹电闸门、消防设施 *、及时清除消防箱灰尘 | ||
每月工作 |
*、楼梯间、走廊 |
保持过道和楼梯间无杂物，地面无沙粒，干净，无乱张贴物，各种设施干净无尘，垃圾桶干净，无污渍、异味 |
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*、清扫楼梯间阶梯垃圾、杂物，并进行拖洗 *、用专用保洁剂处理楼梯梯面污渍、油渍 *、用抹布抹净全校楼梯扶手 *、按指定时间两次清倒垃圾桶内垃圾，及时更换垃圾袋 *、拖洗办公楼走廊楼道一天两次 | ||
每周工作 |
*、 定期将垃圾桶清洗一次 *、 清洗玻璃墙、棚一周一次 |
干净，无污渍、异味 |
每月工作 |
*、 定期对天花照明设施进行扫尘，清抹 *、 全面大做保洁一次,消杀消毒 |
保持无尘、干净 保持卫生死角 |
每日工作 |
*、卫生间 |
洁具洁净无黄渍，目视无尘积污渍，漏口无沙泥畅通 |
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*、清洗蹲厕二次,地面拖抹二次 *、低位墙身擦抹一次 *、洗手盘巡回保洁 *、擦抹窗台、隔墙板、低位设施*次 *、厕纸篓清倒多次 *、及时上报下水道堵塞问题 | ||
每周工作 |
*. 蹲厕全面擦洗一次 *. 擦洗尿戽凹位一次 *. 清洗厕纸箩一次 *. 厕缸、尿槽用消毒剂配防手套、百洁布进行消毒 |
无积水，无异味 |
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每月工作 ? |
对墙身、间隔、门、天花、风口、照明灯等用棉布配合全能保洁剂进行保洁 |
无积尘，污渍 ? |
每日工作 |
校级领导办公室卫生进行打扫。 |
保持办公设施干净、明亮、无尘、无污迹 |
每周工作 |
对各会议厅、各教研室、体育馆、图书馆、排练厅、停车场等功能室每周进行定期保洁。实验室卫生每学期两次。 |
保持无尘、无污迹 |
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*.* 公共场所及道路
工作周期 |
保洁工作项目及内容 |
保洁工作效果 |
每日工作 |
*、道路、停车场 |
无垃圾，无杂物 |
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*. 及时清扫校区内各道路、运动场地面垃圾、纸屑、烟头，用地板铲刀将地面口香糖胶清除,并巡回保洁 *. 及时清除道路积水,清理排洪渠和排洪沟垃圾 *. 清扫校园大道，篮球场一天两次 *. 清除垃圾桶垃圾一天三次 *、停车场卫生保洁一天两次，定时巡查保洁 | ||
每月工作 |
用自来水管冲洗道路地面一次 |
干净、无杂物 |
每日工作 |
*、草皮拾荒 |
保持干净、无垃圾 |
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*.每天巡回检查修剪草皮枯草烂叶 *.清扫绿化花坛内的垃圾、烟头、纸屑、落叶等 | ||
每周工作 |
*、垃圾箱冲洗消毒和消杀 |
楼道、广场无明显鼠迹。广场绿地、沟渠、无蚊、蝇、蛆孽生地；目视无明显蚊、蝇在飞。蟑迹在室内不超过*%，室外污、雨水井不超过**%； |
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*、 ?清理垃圾箱,并冲洗和用消毒剂喷杀消毒 *、定时处理两个车库和公寓卫生问题 *、清理阴沟垃圾两周一次 *、去除校园大道油垢一周一次 *、喷灭蚊蝇药每周*次 | ||
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每月 工作 |
*、清理电缆沟和排洪沟以及阴沟淤泥、垃圾每学期一次 *、投鼠药每月更换*次 *、投灭蟑粉每月更换*次 |
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*.*楼宇保洁标准细则
项目 |
标准内容 |
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地 面 |
A、无尘土、纸屑团以及其它大块的污迹 |
B、无烟头或其它小污迹 | |
C、地面干爽，无明显湿迹 | |
D、地面目视光泽 | |
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洗 手 间 ? |
E、大、小便池内无黄色污垢杂物 |
F、地面无纸屑等垃圾 | |
G、镜子、洗手盆及洗手盆台面清洁 | |
H、厕所垃圾篓每天清倒（保证手纸不过*/*） | |
I、厕所无异味 | |
|
墙面等 ? |
J、墙壁、灯具、天花板、门窗标牌清洁 |
K、墙面、装饰柱无黄泥印等 | |
L、天花板无蜘蛛网等 | |
M、防盗器材、护栏表面、窗沿用手触摸无灰尘 | |
灯具 |
N、安全指示灯、应急灯具目视清洁无灰尘 |
绿地 |
O、草坪无白色垃圾袋、果皮、石块、纸屑 |
P、草坪无烟头、棉签、小石子 | |
Q、草坪无枯枝落叶 | |
垃圾桶 |
R、垃圾桶每天按时清理，外表无牛皮癣 |
垃圾 |
S、必须担运下楼，严禁手提塑料垃圾袋下楼，以防楼梯二次污染 |
考勤 |
T、无旷工现象 |
U、无早退现象 | |
V、按作业区域与要求合理安排时间打扫 | |
报修 |
W、在自己管辖区域内发现问题及时报修 |
服从 |
X、服从领导安排 |
项目 |
标准内容 |
|
地 面 |
A、无尘土、纸屑团以及其它大块的污迹 |
B、无烟头或其它小污迹 | |
C、地面干爽，无明显湿迹 | |
D、地面目视光泽 | |
|
洗 手 间 ? |
E、大、小便池内无黄色污垢杂物 |
F、地面无纸屑等垃圾 | |
G、镜子、洗手盆及洗手盆台面清洁 | |
H、厕所垃圾篓每天清倒（保证手纸不过*/*） | |
I、厕所无异味 | |
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墙面等 ? |
J、墙壁、灯具、天花板、门窗标牌清洁 |
K、墙面、装饰柱无黄泥印等 | |
L、天花板无蜘蛛网等 | |
M、防盗器材、护栏表面、窗沿用手触摸无灰尘 | |
灯具 |
N、安全指示灯、应急灯具目视清洁无灰尘 |
绿地 |
O、草坪无白色垃圾袋、果皮、石块、纸屑 |
P、草坪无烟头、棉签、小石子 | |
Q、草坪无枯枝落叶 | |
垃圾桶 |
R、垃圾桶每天按时清理，外表无牛皮癣 |
垃圾 |
S、必须担运下楼，严禁手提塑料垃圾袋下楼，以防楼梯二次污染 |
考勤 |
T、无旷工现象 |
U、无早退现象 | |
V、按作业区域与要求合理安排时间打扫 | |
报修 |
W、在自己管辖区域内发现问题及时报修 |
服从 |
X、服从领导安排 ? |
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*.*道路运动场地保洁细则
项目 |
标准内容 |
坪、人行道、专用汽车通道 |
*、无果皮、纸屑、泥沙等垃圾 |
*、无积水、污迹 | |
*、无杂物 | |
公共设施 |
*、无污迹、无积尘 |
*、无牛皮癣 | |
绿化地带 |
*、无白色垃圾、果皮、纸屑 |
*、无枯枝杂物 | |
垃圾容器 |
*、无污迹 |
*、垃圾容器无积水 | |
*、日产日清 | |
沟?渠 |
*、无白色垃圾、杂物 |
*、无堵塞 | |
*、及时疏通清理 | |
考勤 |
*、无旷工现象 |
*、无早退现象 | |
*、按作业安排时间打扫 | |
报修 |
在自己管辖区域内发现问题及时报修 |
服从 |
服从领导安排 |
*.绿化管理
*.*管理思路
为保持环境美观，根据学校园林绿化的特点，制订绿化服务目标、工作制度、工作计划、工作程序和考核标准，使绿化服务工作标准化、规范化，并按如下基本原则进行工作：
*.*-*坚持一个方针
坚持绿化、美化和环保建设相结合的方针。
*.*-*提升环境质量
*）美化环境
a、保持学校内园林绿化的特点，根据现有植物群落配置情况和景观要求，按照每一种植物的生态习性，使其得到良好的管理、生长状态得到拓展或抑制。
b、绿化工作历来有“三分栽、七分养”的说法，专业绿化人员对花木丛防治虫害以及越冬保暖等各环节进行专业养护，以保障绿化栽植的成果。
*）保护环境
对擅自移树、砍伐、任意采摘花果、攀折树木及践踏、损坏草坪的行为予以制止。如确需占用绿地或砍伐、移树时，须报学校总务科同意后方可实施；对于属园林部门保护的名贵花木、古树，须经园林部门批准后，方能砍伐和移栽。
*.* 绿化项目管理目标
草坪保洁率、绿化完好率、纯度都达**%以上，虫害的树木不超过树木总数的*%。树木二级分枝、枯枝不超过树木总数的*%。
所有植物生长态势良好，无明显病虫害，及时修补、扶持。
修剪及时，造型整齐、优美，各类乔木。
*.*绿化服务管理内容
*）草坪质量管理标准
项目 |
管理要求 |
质量标准 |
淋水 |
夏秋旱季每天浇水*-*次 |
? *、草地无石块、纸屑、垃圾等杂物，保洁率达**%以上。 *、草地无人为破坏，缺损的及时补植，绿化完好率达**%以上。 *?清除杂草，无明显高于**mm的杂草，草地纯度达**%以上。 *?草坪灌溉应适时、适量，务必灌好返青水和越冬水；草坪施肥时期，施肥量应根据草坪的生长状况而定，肥不伤草，长势优良。 *?草坪生长旺盛，根据不同草种的特性和观赏效果、使用性质，进行定期修剪，整齐一致。 *?草地嫩绿，及时进行病虫害防治，无烂草、感病草。 *?注意防风排涝，暴风雨过后**小时，草地无*mm以上积水。 *?草坪绿化带内无石块、垃圾等杂物。 ? |
施肥 |
每年早春、晚秋各施*次全效复合肥；每两次草坪修剪后薄施*次速效复合肥、氮肥；节庆期间追施叶面肥或草坪增绿剂。 |
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修剪 |
生长季每**天修剪*次，留茬高不超过**mm；每年开春前重剪*次。 |
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疏草打孔 |
草坪种植后每年*次。 |
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喷药 |
每月喷施广普性杀菌条虫药*次；突发病虫害进行针对性防治；要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。 |
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除杂草 |
随时人工拔除杂草或周期性进行药剂喷杀。 |
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去除垃圾杂物 |
发现草坪绿化带内枯枝、落叶及垃圾杂物及时清理。 |
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?
*）乔木养护质量管理标准
项目 |
管理要求 |
质量标准 |
淋水 |
夏秋旱季每天*-*次；非生长季（非雨季）每半月*次。 |
*.生长势正常、枝叶正常，形态整齐、无枯木残叶，无凌乱枝条和冗长枝叶。 *.适时适量浇水、松土、施肥，采用穴施或沟施肥，覆土平整，肥料不露出土面。 *.基部**mm高以上无孽枝，无杂草、杂物，土面不板结，透气良好。 *.修剪要根据树龄及生长势强弱进行，及时剪去干枯枝叶和病枝，保持造型优美，修剪截口与枝位平齐，主侧枝分布均匀。 *.病虫害防治，以防为主，精心管理、早发现早处理，无明显病害枝。 |
施肥 |
早春施有机肥或复合肥*次；每年*-*月追施复合肥*次。 |
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修剪 |
每年**月至次年*月剪除徒长枝、树身的萌孽枝、并生枝、下垂枝、病虫枝、交叉枝、扭伤枝、枯枝、烂头等，并对树冠适当整形保持形状，对造型树木应每两个月修剪一次外形，以保持形状；修剪时应严格保护主干顶芽不受损伤；棕榈科灌木及时清修枯黄的叶边；每天巡查及时清剪因折断等枯黄的枝呈。 |
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喷药 |
每月喷施广普杀菌条虫中药*次；突发病虫害进行针对性防治。要求利用周末或下班时间喷药，不允许使用刺激性强或中等毒以上农药。 |
? |
?
*）植物防冻管理工作
项目 |
管理要求 |
冬灌工作 |
合理的冬灌既能保证植物地上部分吸收充足的水分，又能保护地下根系抵抗干燥多风的冬季，一般地温高于*℃时，植物根系不能吸水。所以，应在地温低于*℃前浇一次透水，冬灌作业宜于**月初完成。 |
根际培土及枝叶保护 |
有不少需寒性较差的树种，如铁树，对此类树种应实施必要的根际培土、枝叶覆膜等防冻保暖措施。根际培土要覆盖根茎部，早春回暖后要予扒开以防止根茎腐烂。 |
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?
*）日常维修工作
*.*维修工作标准
项目 |
服???务???标???准 |
质量标准 |
维修时间 |
接到维修要求，第一时间或按报修人约定时间准时到达现场 |
快速、及时到达维修现场 |
服务态度 |
热情、礼貌、使用文明用语 |
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维修材料 |
严格按学校维修材料使用相关规定要求，按需领用维修材料 |
?节约合理利用维修材料 |
维修服务时间 |
视情况而定，一般不超过当天 |
如超出上述时间，应向学校上级主管部门报告说明原因 |
?维修巡查 |
?每日对校园内各区域水电运行情况进行相关巡查工作，并进行记录 |
相关记录应按时填写、内容要求详细 |
下水堵塞及漏水 |
达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样；漏水，维修时间不超３小时 |
? |
疏通卫生间下水 |
维修时间不超过**小时 |
严重堵塞除外,如大便器内掉进较大的杂物等 |
疏通地漏 |
达到畅通,对切口恢复原样,清理现场,维修时间不超过*小时 |
? |
水龙头漏水 |
维修后应达到原来标准,密闭,开关自如,维修时间不超过半小时 |
无法修复应更换新水龙头 |
水管接头漏水 |
应达到紧固,密封,维修时间不超过*小时 |
? |
开关、灯、电扇 |
维修后应达到合格安全使用标准,开关自如,维修时间不超过*小时 |
? |
门窗、锁、课桌椅等杂项维修 |
维修后应达到合格使用标准,开关自如,维修时间不超过半小时 |
经学校同意，外来公司维修例外 |
综合维修 |
根据学校主管部门工作需要进行相关指派搬运工作 |
随时候岗，尽量避免搬运物品受损及丢失，确保学校正常工作 |
*.*维修工作要求
（*）维修人员要求
A、维修工应着装上岗，佩带工作牌，严格按照安全操作规程进行工作（电工需持有国家规定的相关证件上岗）。
B、维修人员接到报修单后，根据报修单维修项目到库房进行领料登记，维修人员应在**分钟内到现场。
C、维修结束后，维修人员应清理现场使设施、设备正常并由报修人员在《报修单》上签字确认。
D、维修人员回到单位根据用料情况，余料退回库房并在《报修单》上签字，将《报修单》存档。
（*）维修项目要求
A、负责全校配电室的管理和全校供电工作。
B、负责水井、泵房的管理和全校的供水工作。
C、负责配电室、水井、泵房、消防设备的运行维护及附属设备设施的维护检修工作。
D、负责本校房屋的木、水、电、金、油等工种的日常维修。
E、负责全校公共设施，路灯的维护保养。
F、负责雨排水管道、污水管道的疏通和维护。
G、负责污水井、雨水井的清掏和维护。
H、根据各类公共设施损坏情况提出维大修计划和建议。
I、参加新竣工工程的验收，提出修改建议，
J、按相应的物业维修标准提供维修服务。
K、负责配合学校完成日常杂物、会议与活动的资料和道具的搬运任务。
L、完成领导交办的其他临时性工作。
（*）维修派出
(*)、对于学生公寓报修：由宿管员或住宿生报修，并详细填写维修单，维修员直接到公寓值班室取维修单进行维修，每天维修完成后由各维修员把维修好的项目在下班前送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、归档。
(*)、对于其他报修：由物业工作人员（主要是保洁人员、巡逻人员）、各办公室工作人员、老师、学生报修到学校总务处或物业办公室，由办公室报修管理员将所报维修汇总，再一一落实到各维修人员。维修好后将维修单及时送交物业办公室，再由办公室整理、统计、分类、回访、归档。
(*)、特殊情况报修：开学前、大型考试前或学校重大活动前期，各区域负责人将组织员工进行一次统一报修，维修后，办公室报修管理员再安排对报修项目进行一次检查落实。
(*) 、服务时限：
抢修项目：在配件到位的前提下，*小时内修复，并有紧急处理措施；
小修项目：*小时内修复。
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（*)学生宿舍管理
总则：由教育处和物业公司共同管理
????生活老师的招聘、培训、业务管理、考核由学校教育处负责；生活老师的人事、劳资管理的其余部分由物业公司负责。
学生公寓物业服务不同于社会的其他专业性物业服务，其根本的区别就是要在学生公寓的物业服务过程中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式。在学生公寓的物业服务过程中，不但要做好学生公寓的硬件管理，使之达到保质增值的功能，而且要以企业员工素质、企业文化、人性化管理来达到育人的根本目的。
*、物业服务目标：通过专业、系统的物业服务，以“服务师生、服务教学”为旨，努力营造“自然和谐”的人文环境和“健康文明”的校园生活。力争将学校管理成为既具有浓郁文化氛围又拥有自然生态环境的安全、洁净、美观、文明的校园。
*、物业服务思路：始终围绕学校教书育人的核心目标，确立以“服务师生、服务教学”为宗旨的理念，从思想观念、工作作风和行为模式上改变传统后勤管理的弊端，通过专业化的物业服务，营造一个安全、文明、洁净、秀丽的校园环境，从而提高学校整体形象。
*、按照有关指标结合学校实际确定物业服务标准，对物业服务的每一岗位、每一环节确立量化的质量要求和检验标准，确保服务及时、到位、高效，通过计划、培训、考核、控制、调配等措施，确保服务质量，实现服务目标。
*、在保证整体专业化服务水准的基础上，根据学校特点和实际需求，对校园内不同区域制订特色化、差异化的服务目标和标准，提供差异化的管理和服务，在合适的岗位全部安排学生勤工助学，达到培养学生自食其力、锻炼能力的教育目的，努力降低管理成本。
*、在保证整体专业化服务水准的基础上，配合学校通过举办学生公寓文化艺术活动、创办宣传板报和杂志、勤工助学等多种形式，提升教师学生的环保、生态、社会意识，倡导文明、健康、美好的生活方式。
*、通过专业的物业服务，不断完善学校学生公寓制度建设，使学校的学生公寓工作逐步走向正规化、专业化、科学化。
（*）司机服务
*.*服务内容
为学生提供安全、便捷、优质的接送服务。指定的时间和地点接送学生，确保学生安全到校和回家。
*.*服务要求
（*）提供服务车辆要求：
保持车辆性能、车容车貌良好，车辆仅用于接送学生，不得用于其他用途。
（*）驾驶员基本条件：
*）政审合格，思想政治素质过硬，道德品质优秀。
*）身体健康，五官端正，形象良好。
*）准驾车型驾龄*年以上，驾驶技术过硬。
*）服务意识强，服务技能熟练。
*）不吸烟、无校车准驾资格证和退伍军人以及有经验者优先。
（*）驾驶员职责：
*）驾驶员必须严格遵守交通规则和校车安全管理条例，确保行车安全。
*）按时参加学习培训及安全经验交流，提高安全意识。
*）行车前检查车辆状况，确保无误后可准时发车。
*）妥善保管通行证、车钥匙、车辆清洁维修工具等。
*）定期对学校车辆进行维护保养，保持车容整洁、车况良好。
*）严格遵守用车规定，接到出车安排后需要及时设计好行车路线，准时出现在任务地点。
*）出车期间不准饮酒、不准疲劳驾驶、不准吸烟，确保学生安全。
*）协助随车照管人员核实上下车人数，确保学生安全离车。
（*）服务质量保障：
*）保持车容车貌整洁卫生，车内空气清新。
*）驾驶员仪容仪表整洁，服务规范。
*）签订有关工作保密协议书和安全及服务质量承诺书。
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四、交付时间和地点：*） 服务时间：本项目服务期限三年，预算金额*******.**元/年，合同一年一签。
*） 服务地点：按采购人指定地点。
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五、服务标准：详见采购需求
验收方式：按照长财采购《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》进行验收。
七、其他要求：结算方法
*）付款人：长沙外国语学校（国库集中支付）
*）付款方式：按季度支付。（每季度结合考核得分进行支付）
*、验收方式：按照长财采购《关于进一步规范政府采购项目履约验收工作管理的通知》进行验收。
*、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，以及培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
*、投标人需配合学校进行各项节能管控工作。
*、投标人在投标前，可踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。
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采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
