一、采购项目信息
项目名称：****-****年度临海市土地评估服务开放式框架协议采购项目
项目编号：临采****-（ZJ）***
二、征集人信息
征集人名称：****-****年度临海市土地评估服务开放式框架协议采购项目
征集人地址：临采****-（ZJ）***
征集人和联系方式：临采****-（ZJ）***
三、入围供应商
供应商名称：台州市新平正土地评估咨询有限公司
供应商地址：浙江省台州市路桥区台州市路桥区商海北街**号
供应商联系人和联系方式：骆定荣-***********
四、入围产品
入围商品标项名称
入围商品名称
入围商品规格型号/服务描述
入围商品价格
****-****年度临海市土地评估服务开放式框架协议采购项目
台州市新平正土地评估咨询有限公司****-****年度临海市土地评估服务开放式框架协议采购项目
营业执照副本原件扫描件:[{"fileId":"****CM/bj/******/***********/******/da**f*a*-*c**-****-**db-de*caf**a***.jpg","name":"新平正营业执照.jpg","url":"*******************************************************************************************************************************************}]
土地评估中介机构资信等级证书原件的扫描件:[{"fileId":"****CM/bj/******/***********/******/********-dc**-****-****-dbd*******c*.jpg","name":"****年资信等级_**.jpg","url":"******************************************************************************************************************************************}]
项目报名书:****-****年度临海市土地评估服务 开放式框架协议采购项目报名书 项目名称 ****-****年度临海市土地评估服务开放式框架协议采购项目 供 应 商 简 况 企业名称 台州市新平正土地评估咨询有限公司 注册地址 浙江省台州市路桥区路北商海街国土大楼内 法人代表 骆定荣 手 机 *********** 项目联系人 任 燕 手 机 *********** 联系人QQ号码 ******** 本公司承诺： 一、我方已详细审查全部征集文件，同意征集文件的各项要求，我方向贵方提交的所有响应文件、资料都是准确的和真实的。 二、我方参与本项目前*年内的经营活动中没有重大违法记录，我方通过“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）查询，未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单。 三、以上事项如有虚假或隐瞒，我方愿意承担一切后果，并不再寻求任何旨在减轻或免除法律责任的辩解。 四、我单位申请如通过审核，保证按照本项目征集文件的要求和申请资料的承诺与贵方签订协议，保证履行协议条款。附件*提供的收费标准为我方本项目的承诺优惠率，在本框架协议第二阶段成交供应商的确定时如采购人直接选定我方为成交供应商，我方可在此承诺优惠率基础上再给予优惠。 本承诺书自我公司签字盖章之日起至协议期满有效。 法定代表人（签字或盖章）： 供应商名称（公章）： ****年**月* 日
供应商专职技术人员基本情况表:供应商专职技术人员基本情况表 序号 姓名 年龄 学历 现从事的专业 从事本专业工作年限 土地估价师编号 * 金小聪 ** 本科 技术负责人、土地估价师 ** ******** * 骆定勇 ** 本科 技术总监、 土地估价师 ** ********** * 朱小云 ** 本科 土地估价师、测绘技术总监 ** ********** * 毛志勤 ** 本科 土地估价师 ** ******** * 江立岐 ** 本科 土地估价师 ** ******** * 任筱丹 ** 专科 土地估价师 ** ******** * 汤晓建 ** 本科 房地产估价师 * ******** * 孙念策 ** 本科 房地产估价师 ** ******* 注：由供应商按实际情况自行填写，行数不够自行添加。 供应商名称（公章）： 日期：****年**月*日
采购需求响应情况表:采购需求响应情况表 序号 ▲采购要求 供应商具体承诺情况 是否响应采购要求 * 供应商提供的土地评估服务必须符合国家相关法律法规及行业相关规定,并做到： *、自觉遵守有关规定，严格执行土地评估服务廉政纪律和职业道德，保守工作资料数据的秘密。 *、严格按照采购人的有关规定和要求实施土地评估等服务，接受采购人的指导、监督和管理，同时按采购人的质量和进度要求及时提供结果以及与服务事项相关的资料。按采购人规定的格式、要求起草有关文书和其他材料。 *、不得将承接的业务对外转包，不得以任何借口违反土地评估相关准则和质量控制准则，降低执业质量，并同意对承担相关业务的质量向社会公示； *、愿意接受相关部门对项目质量的审查考核。 我公司承诺：*、自觉遵守有关规定，严格执行土地评估服务廉政纪律和职业道德，保守工作资料数据的秘密。 *、严格按照采购人的有关规定和要求实施土地评估等服务，接受采购人的指导、监督和管理，同时按采购人的质量和进度要求及时提供结果以及与服务事项相关的资料。按采购人规定的格式、要求起草有关文书和其他材料。 *、绝不将承接的业务对外转包，不得以任何借口违反土地评估相关准则和质量控制准则，降低执业质量，并同意对承担相关业务的质量向社会公示； *、愿意接受相关部门对项目质量的审查考核。 是 * 供应商项目小组成员应包含不少于*名本单位的土地估价师（需注册在供应商单位）。 我公司配有*名土地估价师。 是 * 供应商报价不得超过以下最高限制单价： *、根据《浙江省物价局关于公布降低后的土地价格评估服务收费标准的通知》（浙价服【****】**号）规定的标准按宗收费（涉及工业用地的按公开出让类标准计算），并承诺在此基础上计算的总服务费用优惠不少于**%。 *、采购人在本框架协议第二阶段成交供应商的确定时如直接选定某家入围供应商为成交供应商，可要求该供应商在此承诺优惠率基础上再给予优惠。 我单位承诺优惠率为： ** % （说明：譬如打*折就填优惠率为**%） * 供应商与采购人签订合同后按约定时间完成土地评估服务并通过采购人验收。 按照我司与采购人签订合同约定时间或采购人约定时间的要求出具资产评估报告并通过采购人验收。 是 * 采购监管部门和征集人有权根据网上采购系统的执行情况调整议价的限额标准及交易规则，供应商应无条件遵守网上采购系统的操作规定和交易规则。 采购监管部门和集采机构有权根据网上采购系统的执行情况调整议价或竞价的限额标准及交易规则，我司无条件遵守网上采购系统的操作规定和交易规则。 是 备注：临海市政府采购中心将会对最终入围的供应商的全部报价在浙江政府采购网上公开。 供应商名称（公章）： 日期：****年**月*日
项目小组人员情况表及证明材料:（二）本项目的项目小组人员情况表 序号 姓名 性别 年龄 学历 专业 职称 执业资格证书名称及编号 从事本专业工作年限 * 骆定勇 男 ** 本科 测绘工程 土地估价师 ********** ** * 朱小云 男 ** 本科 地形测量 土地估价师 ********** ** * 金小聪 男 ** 本科 土壤农化 土地估价师 ******** ** * 毛志勤 男 ** 本科 土地估价师 ******** ** * 江立岐 男 ** 本科 土地估价师 ******** ** * 任筱丹 女 ** 专科 农业工程 土地估价师 ******** ** * 汤晓建 男 ** 本科 给水与排水工程 房地产估价师 ******** * * 孙念策 男 ** 本科 电力工程 系电气技术专业 房地产估价师 ******* ** * 任燕 女 ** 本科 城乡规划 ** ** 洪华 男 ** 本科 土地资源管理 土地规划 ******** ** ** 郭剑 男 ** 本科 高分子材料与工程 土地规划 ******** ** ** 叶福斌 男 ** 本科 财务管理 * ** 李戈 男 ** 专科 建筑装饰工程技术 * 注：*、供应商为完成本项目组建的工作小组名单，请供应商按以上表格分别填写，行数不够自行添加。 *、▲随表附：供应商项目小组成员应包含不少于*名本单位的土地估价师（需注册在供应商单位），并提供①相应职业资格证明材料（土地估价师职业资格证书复印件）②近半年的社保缴纳证明材料（如为社会保险机构盖章的网上打印件亦可）。 供应商名称（公章）： 日期：****年**月*日
技术服务方案:六、技术服务方案 ****-****年度临海市土地评估服务开放式框架协议采购项目的技术路线是按照委托方的要求，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法律法规政策规定、《城市土地分等定级》和《城镇土地估价规程》等技术规定，依据评估土地现状和建设规划条件，收集资料，全面调查市场地价状况和土地收益，确定土地估价方法，进行地价测算，评估宗地地价，编写土地估价报告完成地价评估。 *、技术路线 宗地估价的技术路线是指从接受委估方的估价委托书开始，到完成估价报告的全过程。具体估价程序为： （*）接受估价委托； （*）明确估价基本事项； （*）拟订估价作业计划； （*）搜集估价所需资料； （*）实地踏勘待估宗地； （*）相关资料分析整理； （*）选定估价方法，试算宗地价格； （*）分析调整试算宗地价格，确定估价结果； （*）撰写估价报告书； （**）估价资料和估价报告书分类归档。 *、地价评估原则 *.*、合法原则 是指土地估价应以土地估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等几个方面。在合法产权方面，应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；在合法使用方面，应以使用管制（如城市规划、土地用途管制）为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或土地出让合同等允许的处分方式为依据。 *.*、替代原则 是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地交易价格为依据。即各种条件相似的土地，地价相近，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 替代原则，地价遵循替代规律，其宗地的土地价格，受其相同使用的宗地，即同类型具有替代可能的宗地价格所牵制。有相同使用价值、有替代可能的宗地之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。 土地估价中的替代原则可概括如下：①土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定；②土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；③土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 根据上述原则，在土地估价时，就可以通过对土地条件即土地使用价值的比较来评估土地价格。一般都要进行时间和土地条件修订后，才能按替代原则，采用市场比较法确定待估地块价格。 替代原则实际上与收益还原法也有较深的渊源关系。因为某地块的价格，如有替代可能，则可迅速确定与该地块产生同等纯收益的其他地块的投资额和价格。可见，替代原则是表示合理经济行为的基本原则之一。它适用范围广，是估价原则的中心内容之一。 在我国目前的土地估价工作中，基准地价评估是先评定土地使用价值，进行分等定级，把土地条件基本一致的土地归为同一等级，在此基础上再测算其平均价格；而基准地价系数修订法评估宗地价格时，则是在基准地价基础上，通过待估宗地条件与区域内一般条件的比较，对基准地价进行系数修订，评估出宗地价格。由此可以看出，这实际上都是替代原则在估价实践中的具体运用。 *.*、最有效使用原则 是指土地估价要以估价对象在规定条件下最有效利用为前提。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地使用人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益。现实中这种期望是以土地使用的合法、合规为前提的。所以，宗地是在使用合法、合规前提下，发挥最有效使用。 根据土地价格以其最有效使用为前提的原则进行估价时，就不应该受现实的使用状况所限制，而应在合法、合规前提下，对何种情况下才能最有效使用作出正确的判断。判断土地是否为最有效使用时，应考虑的因素是：该地块的最佳利用方式是什么；目前的利用方式是否为最有效使用；如果是，转换为最有效使用的可能性如何；最有效使用方式能持续久等。其中最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，与预测原则相关连。 总之，最有效使用应当以预测原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。 *.*、估价时点原则 是指土地价格是动态的，随道时间的变化有增有减。评估的价格是某个时期或时间段内的价格。评估地价，必须确定评估期日。评估的地价是某个时点的土地价格。 *.*、预期收益原则 是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来有效的预期收益为依据。预期收益高，如出租价格高。地价相应就高些。 预期收益原则，对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。土地也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 土地投资者是在预测该土地将来所能带来的收益或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对土地市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该土地现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收益价格。 预期收益的估算必须是客观合理的。它要求估价人员必须对价格的形成因素认真分析，并对将来的变动趋势作客观合理的预测，应排除脱离现实的使用或因投机及违法使用土地所获收益的预测。 预期收益原则，对土地估价中的地区分析、交易实例价格的检查、纯收益及还原利率的确定非常重要。在土地估价实践中，剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。 *.*、供需原则 是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。土地需求又分有效需求和潜在需求。有效需求大，地价就高。地块面积小，需求对象多，说明需求量多，地价相对较高。 在完全的市场竞争中，一般商品的价格取决于供求的均衡点，需求大于供给，价格就会提高，否则价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然条件，因此土地市场形成了自己的供求规律，主要表现在土地的价格容易形成垄断，所以地价形成于不完全竞争的市场。在评估中我们充分考虑了土地市场的供求状况对地价的影响。其成立条件是：①供给者与需求者各为同质的商品而进行竞争；②同质的商品随价格变动而自由调节其供给量。土地也是一样，其价格也是由需求与供给的互相关系而定。但因为土地不同于一般商品，具有一些人文与自然特性，使得它除了遵循上述供求均衡以外，也遵循其特有的供求规律。 由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。即土地不能实行完全竞争，其价格的独占倾向性较强。 ① 需求与供给方都不容易了解何处有供给或需求信息 ② 替代性有限。由于成为交易对象的土地具有个别性，各个地块都有独特的价格，因此其替代性也有限。 因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。此外，在进行供求分析时，应考虑时间因素，作动态分析。因为现在的供求状况，常常是在考虑将来发展状况而形成的，即从现在思考将来，因此供需原则是以预期收益原则及下述的变动原则和竞争原则为基础的。 *.*、报酬递增递减原则 是指土地估价要以考虎在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。 土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原则，增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。 报酬递增递减原则，报酬递增、递减原则即经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用点。 *.*、贡献原则 是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。 不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性。 就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。估价时，可以利用收益还原法分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格；也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用剩余法估算土地价格。因此，贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。 同时，这一原则还可用于土地或建筑物的追加投资、不动产的部分改良、改造等。它可根据对不动产整体价格的贡献大小，判断追加投资是否适当；又可应用这一原则判断最有效使用的上升程度，即将现在的最有效使用与投资后的最有效使用互相比较，以确定纯收益最大点。 *.*、变动原则 是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形。它是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。估价人员只有在把握了土地价格影响因素及土地价格的变动规律基础上，才能准确地评估出相应土地价格。 在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。 *.**、竞争和超额利润原则 一般商品的竞争是在供给和需求双方发生的，价格正是在供需关系均衡点上的竞争结果，所以竞争原则是供给与需求原则的前提，二者有密切关系。商品竞争的结果是供需双方均不能企望得到合理利润之外的超额利润。 土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，尤其在我国土地一级供给量由政府控制，所以在供给方面不容易引起竞争。竞争主要是在需求者之间进行。需求者之间的竞争，又是在该地块价格明显低于其收益的情形下发生的。这种竞争，对替代性较小的土地来讲，价格更有提高的倾向。如商业用地，可供给量少，替代性小，竞争比住宅等用地剧烈，价格上涨也快。因此，竞争原则与替代原则也密切相关。 对于前述的最有效使用原则来讲，竞争原则也是其基础之一。因为最有效使用是指一定时期内能从土地上获取最大纯收益的利用方式，所以最有效使用应根据其收益量判定。而竞争原则可说明土地外部竞争程度如何，对收益大小影响至关重要，因此可成为判定最有效使用的一项原则。 竞争原则也是收益还原法估价的基础之一。因为该方法中的纯收益是在对将来一定时期土地市场的竞争关系及供求关系作出正确判断的基础上预测出来的。 *.**、协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 *.**、多种方法相结合的原则 随着我国土地估价业的发展，目前比较实用的宗地估价方法有收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法和基准地价系数修正法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大的偏差，因此进行地价评估时，就要根据待估宗地的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于准确，评估中常选择两种以上较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。 总之，在评估过程中，要按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合法的原则进行土地价格评估，做到评估过程合理，评估方法科学，评估结果准确，严格保守评估秘密。 以上对几项土地估价原则作了概略说明。应当注意的是，这些原则都不是孤立的，相互之间都有直接或间接的联系。因此，土地估价时，除应充分了解各项原则外，还应掌握彼此之间的关系，综合运用，才能正确把握土地的价格。 *、地价评估依据 *.*、法律、法规和政策 *.*.*、《中华人民共和国物权法》(****年*月**日第十届全国人民代表大会第五次会议通过,****年*月**日中华人民共和国主席令第六十二号公布,****年**月*日实施)； *.*.*、《中华人民共和国土地管理法》(自****年*月*日起施行， ****年*月**日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过修改)； *.*.*、《中华人民共和国城市房地产管理法》(自****年*月*日起施行,****年*月**日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议通过修改)； *.*.*、《中华人民共和国资产评估法》(****年*月*日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过、自****年**月*日起施行)； *.*.*、《中华人民共和国耕地占用税法》(中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过，自****年*月*日起施行)； *.*.*、《不动产登记暂行条例》(中华人民共和国国务院令第***号，自****年*月*日起施行。根据****年*月**日国务院令***号《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订)； *.*.*、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第**号,****年*月**日起实施)； *.*.*、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第**号,****年*月**日国土资源部第*次部务会议通过，****年**月*日施行)； *.*.*、《关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉(试行)和〈协议出让国有土地使用权规范〉(试行)的通知》(国土资发〔****〕***号); *.*.**、《国土资源部办公厅关于印发〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知》(国土资厅发(****)*号)； *.*.**、《国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程)和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》(国土资厅发〔****〕**号）； *.*.**、国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国资产评估法》的通知(国土资发〔****〕***号)； *.*.**、《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》(国土资发〔****〕***号)； *.*.**、《财政部、水利部关于从土地出让收益中计提农田水利建设资金有关事项的通知》(财综〔****〕**号)； *.*.**、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔****〕**号)； *.*.**、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔****〕**号)； *.*.**、《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第**号，自****年*月*日起施行)； *.*.**、自然资源部办公厅关于印发《产业用地政策实施工作指引(****年版)》的通知(自然资源部办公厅,****年*月**日)； *.*.**、全国人大、国务院及有关部门颁布的其他关于土地管理、地价管理的有关法律、法规和政策文件； *.*.**、中华人民共和国城乡规划法； *.*.**、《浙江省确定土地所有权和使用权若干规定》(****年**月*日，浙土发[****]**号)； *.*.**、《转发国士资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度意见的通知》(浙土资发〔****〕**号)； *.*.**、《浙江省国土资源厅办公室转发国土资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》(浙土资办[****]**号)； *.*.**、《浙江省人民政府办公厅关于加强土地出让管理工作的通知》(浙政办发〔****]***号)； *.*.**、浙江省国土资源厅办公室关于转发国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知(浙土资办[****]**号)； *.*.**、《浙江省人民代表大会常务委员会关于耕地占用税适用税额的决定》(****年*月*日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，自****年*月*日起施行)； *.*.**、《浙江省人民政府关于调整耕地开垦费征收标准等有关问题的通知》(浙政发(****)**号文件)； *.*.**、《浙江省人民政府办公厅关于进一步加强耕地占补平衡管理的通知》(浙政办发[****]**号); *.*.**、《浙江省国土资源厅办公室关于贯彻落实省政府办公厅 有关事项的通知》(浙土资办〔****〕**号); *.*、技术依据 *.*.*、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T*****-****)(中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局****-**-**发布,****-**-**实施)； *.*.*、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T*****-****)； *.*.*、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(GB/T*****-****); *.*.*、中华人民共和国国土资源部发布的《城市地价动态监测技术规范》（TD/T ****-****）； *.*.*、中华人民共和国国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》和《协议出让国有土地使用权规范（试行）》（自****年*月*日起试行）； *.*.*、中华人民共和国国土资源部印发的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（****年*月*日印发）。 *.*、资料依据 *.*.*、土地市场资料 *.*.*、土地利用规划资料 *.*.*、土地利用现状资料 *.*.*、社会经济和社会发展资料 *、资料收集 要完成委托方地价评估，必须收集以下方面资料： *.*、基础资料 *.*.*.地价法律、法规和政策 *.*.*.土地估价技术标准 *.*.*.台州市自然、交通、社会、经济资料及相关政策规定 *.*.*.*台州市土地利用现状 *.*.*.*台州市土地利用总体规划 *.*.*.*台州市城区、镇（乡）建设规划 *.*.*.*台州市历年社会、经济统计资料 *.*.*.*台州市社会、经济建设发展规划 *.*.*.*房地产交易税费 *.*.*.*各类房屋建设成本 *.*.*.*台州市交通道路、各类基础设施、公共设施分布。 *.*、区域因素资料 *.*.*.商服繁华度资料 *.*.*.交通道路网分布资料 *.*.*.对外交通设施条件资料 *.*.*.基础设施条件资料 *.*.*.公共设施条件资料 *.*.*.区域环境质量状况资料 *.*.*.自然条件资料 *.*、个别因素资料 *.*.*.产权登记资料。产权登记资料包括不动产权证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等。估价师从中可了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、取得产权的日期、面积、用途、地产等级、标定地价、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等，上述内容是估价报告中评估对象的基本资料来源，为增强估价报告的可靠性，可将土地使用证书等复印件附在报告后面加以说明。 *.*.*.地籍图。利用地籍图估价师可从中了解地产的界址、地形、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。 *.*.*.建筑平面位置图。通过平面位置图，估价师可了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等内容。 *.*.*.地价、地租资料。查阅地价资料卡片，即事先查寻已有的相关地产交易或租赁资料及评估实例资料，以便对宗地所在的地产市场资料有初步认识。这一类资料可通过两个途径获得：一是查寻各估价机构和估价师原收集的地价资料和已有的估价实例资料，二是向土地管理机关申请查阅其登记的地产交易资料和各估价机构向其备案的估价实例资料。经过查阅已有地价资料，一方面可对宗地所在区域的地价有初步的了解，另一方面可以衡量已有地价资料的丰富程度，为现场踏勘和地价调查工作提供参考。 *.*.*.市政管网图件及资料。市政管网和道路等基础设施决定了土地的位置和条件，也直接影响地价高低，因此必须收集此类资料。通过市政管网图件和相关资料，估价师可以详尽地了解影响宗地地价的各类设施规模、分布及设施状况等内容。 *.*.*.城镇规划图。通过城镇规划图，估价师可从中了解宗地所在地区域的规划限制，如容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用限制等内容。 *.*、土地市场地价地租资料 土地市场地价地租资料是测算地价，评估地价的最直接依据。要调查、掌握历年来，特别是近*年来能反映土地及房地产市场价的典型市场样本资料。主要有： *.*.*.土地使用权出让价格资料 *.*.*.土地使用权转让交易价格资料 *.*.*.土地使用权出租价格资料 *.*.*.房屋买卖资料，包括房屋买卖、商品房销售、工业厂房转让等资料 *.*.*.房地租赁、柜台出租等资料 *.*、各类图件资料 主要包括行政区域、土地利用现状图件、各类城市规划图件、地籍图、宗地图等。 *.*、各类土地评估对象的资料收集 在我们日常评估工作中，收集材料是我们正确评估的基础。一宗地由毛地、场地平整、开始施工、在建工程到开发完成经历多个阶段，在不同阶段，评估需要收集不同的材料。收集材料错误或者不全，往往导致我们需要第二次或第N次与客户进行沟通来索取资料，也导致了客户对我们的评价会降低。 评估土地不同阶段资料收集方法如下： *.*.*.毛地阶段 毛地是指已完成土地使用批准手续（包括土地使用权出让手续），具有“三通”或者条件更完备的其他设施，但未进行动迁和拆迁的可用于建设的土地。宗地内存在建筑物或其他附属物，并可能存在权属瑕疵。估价师在评估此类用地时，应明确尚未拆迁的房屋建筑面积及附属物、农田面积，并计算拆迁成本。 收集资料：企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点、委托方对未拆迁状况的说明。委托方在委托说明中应明确一下内容：宗地内的建筑物及构筑物是否完成拆迁、拆迁补偿款是否已经补偿、尚未拆迁的房屋建筑面积及附属物、农田面积，需需支付的拆迁补偿款估算总额，及评估时设定的开发水平、规划等。 评估方法：①市场比较法a.以毛地作为比较案例，与待估案例进行比较b.以净地作为比较案例，比准后扣除拆迁及场地平整成本②假设开发法。在假设开发法评估时，应在开发周期和销售周期中考虑拆迁时间，并在前期费用中扣除拆迁成本。 *.*.*.净地阶段 净地指已经完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施的土地。 在此阶段，可能有规划局批复的用地规划条件。规划总平面图能够详细说明待估宗地将来开发完成后的总建筑面积、各种用途的建筑面积、容积率、建筑密度等。规划总平面图要比规划设计要点更加详细。只有收集更准确的资料，才能更准确的把握评估价格。 因此，本阶段收集材料：企业法人营业执照、国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点，规划总平面图。 *.*.*.开始施工阶段 本阶段收集材料：国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点，规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。另外，若建设工程规划许可证尚未领全，则以规划总平面图为准。 *.*.*.在建工程阶段 根据规定，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的**％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，即可领取商品房预（销）售许可证。此阶段，开发商若已领取商品房预（销）售许可证，就有存在预售可能。在建工程存在预售，则预售建筑面积及相对应的土地面积权属已经发生转移，转移到商品房购买方。此时，宗地或者整个在建工程就存在多个权属，若评估时仍然将整个估价对象视为开发商所有，则存在巨大的风险。 此阶段，土地评估所收集材料：国有土地使用证、土地出让合同、规划设计要点，规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、委托方对楼盘销售状况的说明。委托方对楼盘销售状况的说明中应包含是否销售、已销售建筑面积计建筑面积所对应的土地面积。 此阶段，在建工程评估所需要的材料：整个小区具体情况介绍或楼书、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预（销）售许可证、工程进度表（经委托方盖章）、商品房销售窗口表（经委托方盖章）、楼盘交付标准、设计要点通知书及项目总平面图、设计方案、委托方对评估建筑面积及分摊土地面积的说明。 *.*.*.开发完成阶段 开发完成阶段的评估可分下列几种情况 （*）对于已经开发完成的，若房屋已经领取房屋所有权证，且符合规划，应收集以下材料：国有土地使用证、土地出让合同、房屋所有权证。 （*）已经开发完成，但尚未领取房屋所有权证的，收集以下材料：企业法人营业执照、国有土地使用证、规划总平面图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等。（前提：所有产权归企业所有） *、土地市场案例调查 *.*、土地估价案例的类型与特点 案例调查是指关于委估不动产状况、可比较的交易案例、租赁用不动产状况及地方上的市场特性等方面的详细资料。这些资料有助于估价师选择有关销售、租金和地方市场特性资料进行分析，并推导出特定的成交价格、交易条件、租赁条件、收益及费用、投资收益率、建筑成本、经济耐用年限及年折旧率等数据，以保证评估委估不动产价值的需要。 *.*、土地估价案例真实性、可靠性的基本要求 对于估价案例资料要注重真实性、可靠性的把握。因为，在资料搜集时，可能由于种种原因，所搜集的资料存在一定的遗留、虚假和错误。如交易动机影响交易行为，导致交易价格偏差，等等。对于虚假、错误或不全的资料，要及时安排补充调查和搜集，或予以更正，或予以剔除。为了确保估价案例资料的可靠性，必须剔除那些存在偏差和不真实的资料。 估价师所使用的交易资料主要来自于公开记录、政府档案资料、出版刊物、由购买者、出售者、经纪人等提供的信息以及估价者搜集的尚未列入记录的相关交易资料。当所选的交易案例资料不完全适当时，若受条件所限制，估价师可勉强采用这些案例资料，并走访经纪人、购买者、销售者、出租者、承租者和有关机构，以发掘市场活动的证据，并对这些资料进行适当调整，进而用做比较案例。 估价师在收集案例资料时，应包括以下项目：交易面积、交易时间、位置、宗地条件、地上物状况、购买者和销售者动机，销售的条件，不动产销售前后的利用状况，等等。 *.*、市场比较法中比较案例的调查内容及规范 比较案例的一般情况，包括交易价格、交易时间、交易情况、当时市场行情，等等。 比较案例的区域因素。包括商服繁华程度、交易条件（道路通达度、交通便捷度）、基础设施配套状况（供水、供电、供气）、公用设施配套状况、环境状况。 比较案例的微观因素。包括宗地状况（名称、坐落、面积、形状、四至、土地级别、基准地价、土地使用权出让年限，剩余使用年限、允许容积率、地形地质条件、临街状况、生熟程度，等等），建筑物状况（名称、面积、结构设备、装修、平面布置、楼层、朝向、建成年代、新旧程度、利用现状、配套程度，等等），周围环境。 其他资料。融资条件、企业资质与信誉。 *.*、收益还原法中租金案例、经营收益案例、经营成本案例的调查内容及规范 与估价对象同一供需圈内同类型前三年的不动产市场租金、空置率水平。 与估价对象同一供需圈内同类型前三年不动产平均经营收益水平。 同类型的不动产经营成本与费用，包括土地使用权出让年限、剩余使用年期、面积、房屋结构类型、耐用年限、建成年代、成新度、建筑面积、设备、装修、房屋重置价格等间接资料，以测算纯收益。 估价对象所在地区一年期存贷款利率、同行业平均收益率与风险水平、同类物业租售比率。 竞争性物业与互补性物业情况。 *.*、成本逼近法中征地成本案例、土地开发成本案例的调查内容及规范与估价对象位于同一供需圈内的地价资料。包括名称、坐落、位置、面积、形状、四至、土地级别、土地使用权出让年限、剩余使用年限、允许容积率、地形地质条件、临街状况、生熟程度，等等。 建筑物资料：包括名称、面积、结构、设备、装修、平面布置、建成年代、新旧程度、楼层、朝向，等等。 建筑安装工程费。包括基础、结构、装修、设备等建造费用。 前期工程费用。 市政公共设施建设费用。 建筑物及设备折旧或成新度评定标准资料。 与不动产投资相关的贷款利率、利润、税费。 *.*、剩余法中不动产价格案例、建筑开发成本案例的调查内容及规范有关不动产建设项目的批准文件，如土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、施工许可证，等等。 建设用地规划资料，包括土地面积、用途、使用年期、建筑密度、容积率、绿地率，等等。 建筑设计资料，包括建筑面积、结构、类型、高度、层数、式样、装修、设备、建设工期，等等。 建筑造价资料，包括土地取得成本、前期工程费、市政公建设施费、建筑安装工程费、利润率、税金、分年度投资计划，等等。 同一地价区段同类型物业的市场交易价格、租金水平、空置率。贷款利率。 *.*、土地开发及建筑物成本资料收集分析 该类资料主要包括土地征用、拆迁费用资料、土地开发费用（三通一平、五通一平或七通一平资料）、土地开发合理利润率、开发周期、不同结构建筑成本、建筑材料价格变动指数、建筑行业合理利润率、管理费用、专业费用、建筑税、销售税标准等，这些资料是应用成本逼近法、剩余法等方法评估地价的基础。估价师可以从土地管理部门、城建管理部门、房产部门、税务部门、建筑定额站、建筑材料供应商、建筑承包商、开发公司等处获取上述资料。估价师应将收集到实际成本资料及时进行分析、归纳，并按不同的类别归档，如住宅建筑成本资料、工业建筑成本资料等，并在此基础上编制估价师自己的成本手册和成本指数表。在实际估价中，估价师可根据委估对象的建筑设计图、开发状况、用途等，利用上述成本资料，作为成本逼近法的基础。 *.*、收益及费用资料收集与分析 收益及费用资料是采用收益还原法估价的基础，这类资料包括租赁收益、房屋折旧、维修费用、重置造价、管理费、保险费、租赁税费、空置率、工商企业生产经营利润、资金占有量、工资支出、营运费用等资料。这类资料估价师可根据收集的收益性不动产交易资料和费用资料，以及房产部门、税务部门管理部门所提供的有关资料，加以归纳整理，并按房龄及不动产类型建挡，以便估价时查阅利用。 *.*、还原利率资料收集与分析 还原利率是地产估价的基本资料之一。估价师应充分收集当地市场上银行和私人借贷利率、存款利率水平、各行业投资收益率，以及不同类型不动产租金和交易价格资料，并进行整理、归纳，进而推导出各类型不动产不同条件适宜的还原利率，作为地产估价的基础资料之一。 *、现场踏勘 现场踏勘的主要内容包括：查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况，勘查地产周围环境景观、地价调查等内容。 *.*、查证地产基本项目，包括地产座落位置、街道、街坊、地号、门牌号、土地面积、建筑物结构、面积、用途等，看其是否与产权登记文件一致。 *.*、勘查地上建筑物的基本状况、内部装修及使用情况。勘查的主要项目包括外墙、高度、天花板、地板、隔间、门窗、内部装修、结构、建筑面积、容积率及各部分具体利用状况、利用效益等，估价师在现场查勘时，应逐一记录各个项目的具体数据，以作为建筑物评估的依据，同时在现场查勘时，估价师应仔细分辨动产与不动产，以免把动产混入不动产勘查项目中。 *.*、待估地产区域因素条件和个别因素条件勘查。现场查证地产所在区域的商服繁华条件、交通状况、设施状况、人口状况、产业构成状况等区域条件和宗地形状、面积、临街条件、进深、地质、地形条件等个别条件，并逐一详细记录。 *、确定土地估价方法 土地估价方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法法、剩余法和基准地价系数修正法，五种方法。根据土地用途、资料收集、土地市场发育程度和委托方评估目的、要求的不同，依法、科学、合理地选择两种或两种以上的估价方法，最终确定评估结果。 根据地产用途不同，宜分为住宅用地、商业金融业用地、工业、仓储用地、综合用地等；并可按开发程度不同，分为待开发土地、已开发土地、在建用地和已建用地等。 *.* 住宅用地价格评估 *.*.* 影响因素分析 *.*.*.* 一般因素应重点分析:地理位置及与经济发展的关系、人口数量与家庭规模、城市发展与公共设施建设、居民生活方式；地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价工资与就业水平、住宅的供给与需求、住宅的租价比；土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。 *.*.*.* 区域影响因素应重点分析：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度、市政基础与公共配套设施、城市规划限制、社区规模功能与安全保障、周边环境与景观、噪音空气污染及与危险设施或污染源的临近程度、发生水风灾的机率、邻里的社会归属文化程度与生活方式等。 *.*.*.* 个别影响因素应重点分析：地形地质与地势、日照通风与干湿、宽度深度面积与形状、临街状况、邻接道路等级与通达性、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用、给排水、电热气暖等通达及保证程度、通风、眺望、土地开发程度（宗地内外）、宗地控制性详规（建筑高度、建筑密度、建筑式样、容积率等）、地上建筑物的成新度、土地使用年限等。 *.*.* 估价方法选择 住宅用地估价，宜选用市场比较法、剩余法（假设开发法）、收益还原法和基准地价系数修正法。 *.*.* 各类居住用地价格评估 *.*.*.* 独立住宅用地价格评估：应重点分析：城市地理位置与气候条件、居民生活方式、社会、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。 *.*.*.* 高档公寓用地价格评估：应重点分析：居民的生活方式、人文环境与景观、基础设施与公共配套、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。 *.*.*.* 普通住宅用地价格评估：应重点分析：城市人口数量与家庭规模（社会）、经济发展水平、居民收入与消费水平，居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公共配套、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以假设开发法、收益还原法或基准地价系数修正法。评估已售公房和经济适用房（安居房）地价时，应注意与普通商品住宅用地的权益差别。 *.* 商业金融业用地价格评估 *.*.* 影响因素分析 *.*.*.* 一般因素应重点分析：地理位置及相互关系、气候条件（自然）；人口数量与家庭规模、城市发展与公共设施建设、居民生活方式（社会）；城市的性质职能与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价工资与就业水平、产业机构与第三产业（特别是商业服务业、旅游业）发展前景等（经济）；土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策（行政）。 *.*.*.* 区域因素应重点分析：宗地区位、商务设施的种类规模与集聚度、辐射范围及客流的数量与质量、商业繁华程度及其发展趋势、经营类别的差异性与竞争性、交通便捷程度、人文环境与公共设施，规划限制等。 *.*.*.* 个别因素应重点分析：地形地势地质、日照通风与干湿、面积形状及宽深比、临街状况及通达性、与商业中心的接近性、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、给排水电力气热等的供给、宗地使用现状及规划利用限制等。 *.*.* 估价方法选择 商业金融业用地估价宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）和基准地价系数修正法。 *.*.* 主要参数确定 商业金融业用地估价参数的确定，应充分考虑估价对象的特点及土地收益水平。 确定还原利率时，应考虑各类商业金融业用地的投资风险差异。 确定投资利息率时，应考虑不同项目的开发周期差异。 确定投资利润率时，应考虑不同项目的投资风险与开发周期差异。 *.*.* 各类商业金融业用地价格评估 *.*.*.* 金融保险业用地价格评估，应重点分析：当地金融保险业的地位与作用；估价对象是否位于某级金融中心以及临街状况等。 *.*.*.* 办公服务类宗地价格评估，应重点分析：当地经济发展水平及服务业在国民经济体系中的比重、与行政经济中心的接近程度、交通便利程度、周边人文环境及公共配套设施（购物及娱乐场所等）。 *.*.*.* 综合商厦类宗地价格评估，应重点分析：辐射区内的固定人口与流动人口、居民购买能力、商业繁华程度与集聚程度、客流量与交通通达程度等。 *.*.*.* 普通零售店类宗地价格评估，应重点分析：服务范围内的人口数量、收入水平与购买能力等。 *.*.*.* 评估旅游娱乐类宗地，应重点分析：景点等级及知名程度、自然与人文景观、交通通达程度。 *.* 工业、仓储用地宗地价格评估 *.*.* 影响因素分析 *.*.*.* 一般因素应重点分析：地理位置及相互关系、气候条件（自然）；城市发展与公共设施建设（社会）；地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策产业结构与技术创新、物价工资与就业水平（经济）；城市土地利用规划、房地产租金与税收政策（行政）。 *.*.*.* 区域因素应重点分析：与原料消费市场的位置关系、道路状况与交通运输设施、基础设施（水、电、气、热等）供给及其费用、相关产业的配套与集聚状况、自然条件和规划限制、水空气及噪音的污染与管制等。 *.*.*.* 个别因素应重点分析：地形与地势、地质与水文条件、宗地面积、邻接道路的宽度等级及通达性、与干路及主要交通运输设施的位置关系、电力燃气热力给排水的通达与供给、土地使用限制等。 *.*.* 估价方法选择 工业、仓储用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。 *.*.* 主要参数确定: 要考虑不同行业类别的特点及土地收益水平。 *.*.*.* 确定投资利息率时，应注意不同类别工业、不同建设规模对开发建设周期的影响。 *.*综合用地宗地价格评估 *.*.* 综合用地指集办公、商住（公寓）、餐饮、购物、娱乐于一体的现代化综合大厦或大厦群用地。 *.*.* 综合用地价格评估方法 综合用地价格评估方法,可选用收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法。 综合用地价格评估的关键是正确把握同一建筑物中各不同利用部分的权重及各部分之间的相互作用。 综合用地价格评估不能简单等于各不同利用部分所分摊土地价值之和。综合利用的土地价值可能大于或小于各不同利用部分所分摊土地价值之和。 无论应用何种方法，可以先分别评估各不同利用部分所分摊土地的价格，然后根据该宗地的主要用途、该区域的主要土地利用类型及该区域各不动产类型的市场价格，进行该宗地各利用方向相互之间的影响程度修正。 *、地价测算评估 土地估价有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等五种方法。各种估价方法测算评估如下： *.* 收益还原法 *.*.* 收益还原法的基本原理 收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下： 式中：P--有限年期土地收益价格； a--年土地纯收益； r--土地还原利率； n--土地使用年期。 *.*.* 运用收益还原法评估土地价格的程序 *．搜集与待估土地有关的收益和费用等资料； *．估算年总收益； *．估算年总费用； *．计算年纯收益； *．确定还原利率； *．选用适当的计算公式求得试算收益价格； *．确定待估宗地地价。 *.*.* 总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。 *.*.* 总费用 *.*.*.* 土地租赁中的总费用 土地租赁中的总费用主要包括： *. 土地使用税； *. 土地管理费； *. 土地维护费； *. 其他费用。 *.*.*.* 房地出租中的总费用 房地出租中的总费用主要包括： *. 经营维修费； *. 经营管理费； *. 房屋年保险费； *. 房屋出租年应交税金； *. 房屋年折旧费； *. 建房资本的利息 *. 其他费用。 *.*.*.* 经营性企业房地产中的总费用 经营性企业房地产中的总费用主要包括： *. 销售成本； *. 销售费用； *. 经营管理费； *. 销售税金； *. 财务费用； *. 经营利润。 *.*.*.* 生产性企业房地产中的总费用 生产性企业房地产中的总费用主要包括： *. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等； *. 产品销售费； *. 产品销售税金及附加； *. 财务费用； *. 管理费用； *. 企业利润。 *.*.* 求取年纯收益 *.土地租赁中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=年租金收入―年总费用 *.房地出租中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益 房地产年纯收益＝房地产出租年总收入-房地产出租年总费用 房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率 *.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取： 房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用 土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益 *.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=生产总收入―生产总成本 *.自用土地或待开发土地的年纯收益求取： 自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取，即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益，经过区域因素、个别因素的比较修正，求得其土地纯收益。 *.*.* 还原利率的确定 *.*.*.* 综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系 还原利率分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，三者之间的关系应按下面公式确定： r=(r*L+r*B)/(L+B) 式中：r--综合还原利率； r*--土地还原利率； r*--建筑物还原利率； L--土地价格； B--建筑物价格。 *.*.*.* 还原利率的确定方法 还原利率应按下列方法确定： *. 不动产纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估不动产相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。 *. 安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和不动产市场等状况对其影响程度而确定。 *. 投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。 *.*.* 计算收益价格 *.*.*.* 计算收益价格时，应首先根据纯收益流量的变化规律，判定估价对象纯收益流量属于下列那种类型： *. 纯收益流量每年固定不变； *. 纯收益流量每年按某个固定的数额递增或递减； *. 纯收益流量每年按某个固定的比率递增或递减； *. 纯收益流量按其他有规则的变动。 *.*.* 收益还原法的适用范围 收益还原法只适用于有收益的土地和建筑物，或房地产的估价。不适用于没有收益的不动产估价。 *.*. 市场比较法 *.*.* 市场比较法的基本原理 市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。在同一公开市场中，两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致。市场比较法的基本公式如下： *. 直接比较公式： PD＝PB×A×B×D×E 式中：PD――待估宗地价格； PB――比较案例价格； A――待估宗地情况指数／比较案例宗地情况指数 ＝正常情况指数／比较案例宗地情况指数 B――待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数 D――待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数 E――待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数 *. 间接比较公式： PD＝PB×A×B×C×D×E 式中：PD.PB.A.B.D.E含义同前； C――标准宗地条件评价系数／比较案例宗地条件评价系数 *.*.* 运用市场比较法进行宗地估价应按下列步骤操作： *. 广泛搜集宗地交易实例； *. 选取比较实例； *. 建立价格可比基础； *. 进行交易情况修正； *. 进行交易日期修正； *. 进行区域因素修正； *. 进行个别因素修正； *. 求出比准价格。 *.*.* 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。 拥有大量的交易实例资料，是运用市场比较法估价的前提条件。如果交易实例资料太少，不仅会影响估价结果的准确性和客观性，甚至会使市场比较法无法采用。因此，估价人员首先应通过各种途径尽可能多地搜集交易实例。 *.*.*.* 一般搜集交易实例的途径有： *. 查阅政府有关部门关于房地产交易的申报登记资料； *. 查阅各种报刊上有关房地产出租、出售的信息； *. 以购买者的身份，与房地产经办人和交易当事人洽谈，了解各种信息； *. 通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息； *. 同行之间相互提供信息资料； *. 其他途径获取资料。 *.*.*.* 搜集交易实例的内容包括： *. 交易双方情况及交易目的。交易双方情况不仅包括交易者的名称、性质、法人代表、住址等基本情况，还要了解交易双方是否在公开的市场状况下进行公平自愿的交易，即属正常交易还是非正常交易。 交易目的是指交易双方为什么而交易，一般包括买卖、入股、抵债等交易目的。 *. 交易实例的状况。一般应包括： (*) 坐落位置、形状与面积； (*) 地质条件； (*) 购物、交通等环境条件； (*) 土地利用现状与规划用途； (*) 有关地上建筑物的基本情况； (*) 权利状况和土地使用年限等。 *. 成交价格。成交价格应包括房地总价、土地总价、房屋总价及相应的单价和房屋租金等内容，同时应说明价格类型、价格水平及货币单位等情况。 *. 付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押贷款比例、租金支付方式等内容。 *. 成交日期。 搜集交易实例时，估价人员最好针对不同类型房地产事先制作统一的表格，即“交易实例调查表”，按照表格填写调查内容，既方便又有避免遗漏重要事项，同时也便于输入计算机，建立数据库，实现快速查询和调用。 对于搜集到的每一个交易实例及其内容，都需要查证，做到准确无误。 *.*.* 选择比较实例 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的比较实例。如果比较实例少于三个，其代表性差，可能造成估价结果出现偏差，难以客观地反映市场状况。 用作比较参照的交易实例，简称比较实例。选取比较实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中，选取与估价对象地块条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。 所选取的比较实例要与估价对象类似的房地产应符合下列要求： (*) 与估价对象地块的用途应相同。主要是指房地产的具体利用方式，可按大类和小类划分。大类用途如：商店、办公楼（写字楼）、酒楼、旅馆、住宅、工业厂房、仓库等。小类是在大类用途的基础上再细分，例如住宅，可细分为普通住宅、高档公寓、豪华别墅等。 (*) 与估价对象地块所处地段应相同。主要是指比较实例与估价对象地块应处于同一区域或邻近地区，或处于同一供求圈内或同一等级土地内的类似地区。 (*) 与估价地块的价格类型应相同。价格类型有：买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格等。 (*) 成交日期应与估价对象地块的估价时点相近。一般选择的比较实例的成交日期距估价时点的间隔越短，在进行交易日期修正时的准确性越高。因此，最好选择近期*年内成交的房地产作为比较实例。如果市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过*年。 (*) 成交价格为正常价格或可修正为正常价格。这类交易实例应当首选为比较实例。如果市场上正常交易实例较少，不得不选择非正常交易实例作为比较实例时，也应选取其中交易情况明了且可修正的实例作为比较实例。非正常交易是由于一些特殊因素造成的，具体*.*中说明。 *.*.* 选取比较实例后，应对比较实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一表达方式和内涵。 已选取的若干个比较实例之间及其与估价对象之间，可能在付款方式、成交单价、货币单位、面积内涵和面积单位等方面存在不一致，无法进行直接的比较修正，因此需要对它们进行统一换算处理，使其表述口径一致，以便在后面进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素的修正。 首先，如果比较实例中有房地合一的实例，应配合假设开发法、收益还原法、成本估价法等估价方法，分离出其中的土地价格，然后再换算处理。 换算处理包括下列内容： *.统一付款方式，应统一为在成交日期时一次总付清； *.统一采用单价； *.统一币种和货币单位。不同币种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算； *.统一面积内涵和面积单位。 *.*.* 进行交易情况修正，是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常价格。由于土地的特殊性和房地产市场的不完全性，交易价格往往在交易过程中受当时当地一些特殊因素的影响而发生偏差，不宜直接作为比较的对象，必须预先对交易中的不正常的情况加以修正，使其成为正常的交易价格后，才能作为估算估价对象价格的比准值。 交易行为中的特殊因素概括起来主要有下列９种： *.有利害关系人之间的交易； *.急于出售或者购买情况下的交易； *.受债权债务关系影响的交易； *.交易双方或者一方获取的市场信息不全情况下的交易； *.交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易； *.相邻地块的合并交易。买方若购买相邻地块以与其原有地块合并，必将增加原有地产的效用，相邻地产的拥有者会因此抬高价格迫使买方以高于市场正常价格的购买； *.特殊方式的交易。拍卖方式成交价格一般多高于市场正常价格；协议方式成交价格一般多低于市场正常价格； *.交易税费非正常负担的交易； *.其他非正常的交易。 上述情况，在进行估价时都应对其进行交易情况修正。修正的步骤为： a.测定各种特殊因素对土地交易价格的影响程度，即分析在正常情况下和这些特殊情况下，土地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型土地交易资料分析计算，确定修正比例或系数。也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正比例或系数。对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。 b.利用修正系数，修正求得比较实例的正常价格。 *.*.* 进行交易日期修正，应将比较实例在其成交日期时的价格调整为估价时点的价格。 *.采用类似土地价格变动率进行修正。 *.利用类似土地价格指数进行修正。 *.在无类似土地价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地土地价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。 土地价格还可通过分析土地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立土地价格与时间的相互关系模型来求取。 *.*.* 进行区域因素修正，应将比较实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。 *.*.*.* 影响土地价格的区域因素主要包括： *. 繁华程度：是指城市中某些职能在空间上的聚集，对企业单位和居民产生巨大的吸引力的结果，并影响土地的收益和利润的因素。如商业繁华程度可以从商业的集聚规模和等级两方面进行分析量化。 *. 交通便捷程度：是指在空间地域上人们出行的可达性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公交便捷程度和对外交通便利程度等。 *. 环境状况：主要包括自然环境和人文环境质量。 *. 公共设施配套完备程度，包括城市基础设施和社会公共服务设施两部分。反映其完备程度的指标主要有设施水平、设施的保证率和齐备程度。 *. 城市规划限制，主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。 不同用途的土地，影响其价格的区域因素不同，区域因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。 *.*.*.* 区域因素修正的方法： 区域因素修正，是将比较实例相对估价对象由于外部环境差异所造成的价格差异排除，使修正后的比较实例价格能够与估价对象地块所处地段的实际情况相符。 区域因素修正的方法主要有两种： *. 直接比较修正，即以估价对象地块的各项区域因素状况为基准，与比较实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率。 *. 间接比较修正，即以设定的某标准地块的各项区域因素为基准，将估价对象和比较实例的区域因素与其相比较，并根据比较结果逐项打分，然后再将分值转化为修正比率。 *.*.* 进行个别因素修正，应将比较实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格。 个别因素修正的内容主要应包括：位置、面积大小，形状，临街状况，基础设施完备程度，土地生熟程度，地势，地质水文状况，规划管制条件，土地使用权年限等。 个别因素修正的具体内容应根据估价对象的用途确定。 进行个别因素修正时，应将比较实例与估价对象的个别因素逐项进行比较，找出由于个别因素优劣所造成的价格差异，进行调整。 *.*.** 交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。 *.百分率法：是将比较实例与估价对象地块在某一方面的差异折算为价格差异的百分率来修正比较实例价格的方法。每项修正对比较实例成交价格的调整不得超过**%，综合调整不得超过**%。 估价对象地块的价格＝比较实例地块的价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。 *.差额法：是将比较实例与估价对象地块条件的差异所导致的价格差额大小求出来，并在比较实例的价格上直接加上或减去这一数额，而求得估价对象地块价格的修正方法。 *.*.**.* 当区域因素和个别因素中的各因子条件指数是采用单因子与地价相关关系分析后确定的，则应采用积算的方式确定待估宗地和案例宗地的因素条件指数后比较确定相应的修正系数；当区域因素和个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。 *.*.** 所选取的若干个比较实例价格经过上述各项比较修正后，可选用下列方法之一计算综合结果，作为比准价格： *.简单算术平均法。 *.加权算术平均法。 *.中位数法。 *.众数法。 *.*.** 市场比较法的适用范围 市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。 *.* 成本逼近法 *.*.* 成本逼近法的基本原理 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法的一般地价公式如下： *.新开发土地 地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地所有权收益 =成本价格＋土地所有权收益 *.已开发土地 地价=土地重新开发成本（开发原价）- 减价修正 *.*.* 成本逼近法的估价步骤 *.判断待估土地是否适用成本逼近法； *.搜集与估价有关的成本费用、利息、利润及所有权收益等资料； *.通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的利息、利润； *.确定国家作为土地所有者对待估土地所享有的土地所有权收益； *.按地价公式求取待估土地的土地价格； *.确定已开发土地的减价修正因素，确定待估土地的最终地价。 *.*.* 确定土地取得费 *.土地取得费是指用地单位为取得土地使用权而与土地所有权人和原土地使用权人发生的包括有关税费在内的各项费用。主要表现为取得农村集体土地而发生的征地费用，或是为取得城市国有土地而发生的拆迁安置费用。 *.征地费用是指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，以及安置补助费等。具体包括如下各项： (*) 土地补偿费； (*) 安置补助费：按需要安置的农业人口数计算； (*) 地上附着物和青苗补偿费：包括农田基础设施、树木、地上当季农作物、迁坟等的补偿； (*) 农村房屋拆迁安置补偿费； (*) 占用耕地的耕地占用税； (*) 占用耕地的耕地开垦费； (*) 占用菜地的新菜地开发建设基金； (*) 征地管理费； (*) 政府规定的其它有关税费。 *. 城镇拆迁安置费用是指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的包括有关税费在内的拆迁补偿的各项费用。主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。具体包括如下各项： (*) 被拆除房屋及附属物补偿费； (*) 购建拆迁安置用房费； (*) 安置补助费，包括被拆迁人搬家补助费、提前搬家奖励费、临时安置补助费、临时周转交通补助费、迁往远郊区县安置补助费、一次性异地安置补助费等； (*) 被拆迁单位和个体工商户停产、停业期间损失补助费； (*) 房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费； (*) 政府规定的其它有关税费。 *.*.* 确定土地开发费 土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项费用。主要包括宗地内外的土地开发费用。宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用；宗地红线内的土地开发费用主要指土地平整及宗地内的基础设施配套费用。土地开发费用计算的关键是如何根据估价目的判断政府和土地使用者的投资部分，并怎样计入地价。 *.*.* 确定土地开发利息 利息是对土地投资资金的时间价值考虑。土地的取得费用和开发费用均应根据其投资的特点和所经历的时间计算利息，利息率可根据同期银行存贷款利率来综合确定。 *.*.* 确定土地开发利润 利润是对土地投资的回报，是土地取得费用和开发费用在合理的投资回报率（利润率）下应得的经济报酬。利润率参考房地产行业同期平均利润率来确定。 *.*.* 确定土地所有权收益 土地所有权收益也称为土地增值收益，是指国家作为土地的所有权人在出让土地使用权时向用地单位收取的经济报酬，它是绝对地租的资本化。当土地在土地使用者之间转移时，则称为土地增值收益，是因投资而产生的级差地租的资本化。土地所有权收益率或增值率取决于市场价格与成本价格的差异对成本价格的比率。 *.*.* 使用成本逼近法时应注意的问题 *.在使用成本逼近法进行评估时，要注意待估宗地在估价时点的状况，以便于准确确定其价格构成，及进行减价修正。 *.成本逼近法求取以出让方式取得的土地使用权价格时，应注意土地的剩余使用年限，并注意进行年期修正。其年期修正公式为： 式中： P为经年期修正后的土地价格； P'为未经年期修正的土地价格； r 为土地资本化率 m为土地使用权的法定最高使用年限 n 为经有偿出让后，土地的已使用年限。 *.具体估价时，待估宗地的土地取得费和土地开发费的构成内容可能会与第*.*条、第*.*条规定的内容有所不同，估价师应根据待估宗地的实际情况确定合理的计费内容和计费标准，并应在估价报告中列明土地取得费和土地开发费的明细项目。 *.具体估价时，要注意确定合理的利息率和利润率，由于估价目的不同，或估价时点的差异，利息率和利润率的取值可能会差别很大。 *.城市新开发土地和旧城改造用地可考虑采用成本逼近法进行估价，一般不需考虑扣除折旧和进行年期修正，但应考虑城市规划和周围环境等区域因素对其造成的影响，并给予适当的区位修正。 *.*.* 成本逼近法的适用范围 成本逼近法一般适用于新开发土地的价格评估，特别适用于土地市场狭小，土地成交实例不多，无法利用市场比较法进行估价时采用。同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等具特殊性的土地估价项目也比较适用。 *.*剩余法 *.*.* 剩余法的基本原理 剩余法以称假设开发法,是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。 基本公式：V＝A-(B＋C） 式中：V――待估土地的价格 A――总开发价值或开发完成后的不动产总价值 B――整个开发项目的开发成本 C――开发商合理利润 对于房地产开发项目，其基本公式为： 土地价格＝房屋的预期总售价-建筑总成本-利润-税收-利息 *.*.* 运用剩余法估价的基本程序： *. 调查待估宗地的基本情况； *. 选择待估宗地的最有效利用方式； *. 估计开发建设周期和投资进度安排； *. 估算开发完成后的不动产总价值； *. 估算开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、开发利润及开发、销售的税费。 *.估算待估宗地的土地价格。 *.*.* 估算开发完成后的不动产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似不动产价格的未来变动趋势。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法来确定其价值。 *.*.* 开发周期和投资进度安排应参照类似不动产的开发过程进行确定。 开发周期指一个投资者从取得待估宗地开始，经历开发建设阶段，使开发完成的不动产价值得到市场体现的全周期。对于拟采用销售或出让、转让方式经营的不动产，开发周期的截止时间应是销售或出让、转让过程完成；对于拟采用出租或自营方式的不动产，开发周期的截止时间应是开发完成的不动产投入使用之时。 投资进度安排是指根据项目的建设程序和施工计划，在开发周期中不同时段发生的各项成本或费用计划。 *.*.* 开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。土地开发项目的开发成本主要包括基础设施配套及开发费用、管理费用、专业费用、开发及销售过程中所纳税额及销售费用；房地产开发项目的开发成本主要包括建筑总成本、投资的利息、开发及销售过程中所纳税额。建筑总成本一般包括建筑开发费、专业费、管理费、销售费、不可预见费等。 *.*.* 利息是开发项目全部预付资本的融资成本。预付资本包括地价款、开发或建筑费、专业费、管理费和不可预见费等。税金及销售费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排。 在实际评估工作中，也可把不动产的未来价值及开发成本用折现的方法贴现至评估基准日，从而在剩余法公式中没有利息项。 折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率指标。 *.*.* 开发项目正常利润一般以不动产总价值或预付总资本的一定比例计算。利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。 *.*.* 现有房地产项目的土地估价 运用剩余法评估现有房地产项目的土地价格，其公式如下： 土地价格＝房地产交易价格-房屋现值-交易税费 房地产交易价值可用正常交易成交价格，或采用市场比较法确定，或结合房地产的经营状况和市场条件运用收益还原法确定。 房屋现值应根据估价时点的同类房屋建筑的建造成本费用，结合房屋的物理、经济和功能的退化状况选用适当方法来确定。其公式如下： 房屋现值＝房屋重置价×房屋成新度 *.*.* 剩余法的适用范围 剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（*）待开发成房地产或待拆迁改造后再开发成房地产的土地估价；（*）仅将土地整理成可供直接利用的土地估价；（*）现有房地产中地价的单独评估。 *.* 基准地价系数修正法 *.*.* 基准地价系数修正法的基本原理 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，对各城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正，估算宗地客观价格的方法。其基本公式如下： 土地价格=基准地价×(*±K) 式中：Ｋ――基准地价修正系数 *.*.* 基准地价系数修正法估价步骤： *. 搜集有关基准地价资料； *. 确定待估宗地所处地段（区）的同类用途基准地价； *. 分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表； *. 依据基准地价地价影响因素指标说明表和系数修正表计算基准地价修正系数； *. 进行交易日期等其它修正； *. 求出待估宗地地价。 *.*.* 利用级别或区片基准地价评估 *.*.*.* 待估宗地地价影响因素调查 用级别或区片基准地价系数修正法评估地价宗地地价，关键在待估宗地地价影响因素调查。地价影响因素调查应与同类用途同级（区片）基准地价的影响因素指标说明表中所列因素条件一致。 *.*.*.* 地价影响因素的修正系数计算 根据待估宗地各因素的状况，分别在宗地地价修正系数表中查找各因素修正系数，并按下式计算宗地因素修正值： K=K*+K*+K…… Kn 式中：Ｋ――宗地地价影响因素修正值， K* .K* …… Kn-分别为宗地在第*.*……n个因素条件下的修正系数。 *.*.*.* 基准地价的其它修正 基准地价是在特定开发程度和利用程度下，各类用地在法定最高出让年期的某一时点的土地使用权平均价格。待估宗地各地价影响因素修正仅对基准地价的区域平均性作了修正，因此，还需进行如下修正： *. 期日修正：待估宗地的基准日期与基准地价的基准日期必不相同，因此，需根据地价的变化程度进行期日修正。 *. 容积率修正：基准地价一般根据平均的土地利用程度来确定其容积率。当待估宗地的容积率水平与基准地价所设定的不一致时，就需进行容积率修正。 *. 年期修正：当待估宗地的土地使用年期与基准地价所设定法定最高出让年期不一致时，就需进行年期修正。 *. 土地开发程度修正：基准地价所设定的土地开发程度一般依全估价区域的平均开发程度或各均质区域的平均开发程度而定。当待估宗地的土地开发程度与基准地价所设定的土地开发程度不一致时，就需进行土地开发程度修正。土地开发程度修正系数依据各基础设施投资对宗地地价的影响程度确定。 *.*.*.* 计算宗地价价 在确定好各修正系数后，根据基准地价系数修正法公式计算宗地地价。 *.*.* 利用路线价评估 利用路线价评估宗地地价，主要是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正、朝向修正等 宗地地价计算公式： Ｖ＝u×dv×(d×f) ×Ｋi 式中：V──待估宗地地价；u──路线价；dv──深度指数， f──临街宽度， d──地块深度，KI──其它修正系数。 *.*.*.* 确定路线价 *.*.*.* 确定宗地地价修正系数 *. 深度修正指数：根据路线价深度指数修正表，确定待估宗地在里地线内的深度修正指数。 在深度的确定中，应考虑宗地形状的不同而应作不同处理。矩形、平行四边形等，其深度就是其高度；三角形的深度则是其临街高度的一半。 *. 宽度修正指数：当宗地临街宽度超出一定范围而作了宽度指数设计时，需确定宽度修正指数。 *. 其它还有宽深比修正系数、容积率修正系数等，依其对宗地地价的影响程度制定相应的修正系数，并经市场地价检验。 *.*.*.* 计算宗地地价 在确定各修正系数后，依路线价系数修正法公式计算宗地地价。 *.*.* 基准地价系数修正法的适用范围 基准地价系数修正法适用于已公布基准地价的城市的宗地地价评估。特别适用于土地出让底价、土地抵押价格、课税地价和国有企业兼并等行为中的土地资产评估。 *、地价评估结果复核确认 每宗地价评估必须采用两种或两种以上地价评估方法评估结果，采用算术平均值、权重法或某种方法评估结果确定地价。确定地价时，要说明每种估价方法的估价结果，最终估价结果的确定方法及依据，以人民币表示的单位地价和总地价。 土地出让地价评估结果应按规定报临海市自然资源和规划局审核确认。地价确认由地价确认领导小组集体审核。审核结果认为地价评估结果符合土地地市场要求的，按规定程序予以确认。审核结果认为地价评估结果有失公允，或者有差错的，则退回评估单位复评。评估单位收到复评通知后，及时组织土地估价师进行复评，针对临海市自然资源和规划局提出的意见进行认真复查，收集补充评估依据，按照 《城镇土地估价规程》的要求进行地价复评。复评认为原地价评估结果符合市场要求，没有差错的，要充分说明理由，做好解释工作。复评认为确有差错的，则要认真整改，重新测算地价。 供应商名称（公章）： 日期：**** 年 ** 月 *日
其他优惠及特殊承诺（如有）:七、其他优惠及特殊承诺（如有） 致：临海市政府采购中心： 一）质量保证 *、根据合同约定和业主有关要求，高质量、高效率完成土地评估任务，及时出具土地估价报告书。承诺质量检查合格率达到***%。 *、土地估价结果客观、公正、合理、资料齐全，并对出具的土地估价报告质量负责。不管由于任何原因，需要退回评估机构重新评估，当天完成，评估费用不重新计算。 二）工期承诺 所有土地价格评估项目均在委托日期起二个工作日内完成，整改评估报告当天完成，急需项目，从其约定。 三）施工期间的服务承诺 *、严格遵守知识产权的承诺 ①甲方提供的全部资料及我公司完成的全部成果资料的知识产权归业主单位所有。 ②本项目工作中完成的一切数据、图件等成果，我方承诺不使用于本项目工作以外的项目或以任何方式提供给第三方使用，若有发生，我方愿承担相应的法律责任。 ③我方将根据《中华人民共和国保密法》的规定，严格遵守保密制度，对甲方提供的任何业务资料，我方认真保管、严格保密，并在使用完毕后及时归还。如造成泄密或失密，我方愿承担相应的法律责任。 *、无条件接受监督和应急需要的承诺 如果我方成为本项目供应商，在项目的实施过程中，我方愿意无条件接受甲方的监督检查和应急需要。 *、响应到场时间的承诺 如果我方成为本项目供应商，在今后承包土地价格评估期间，对用户提出的各类问题保证及时答复，及时解决，我方承诺在接到甲方委托宗地评估通知后立即响应，并在**分钟内派员上门服务。 *、响应措施 如果我方成为本项目供应商，在承包服务期间，配备专门人员负责对委托方（业主）的联系，包括派员上门联系和电话联系，保证在日常工作过程中，办公室不断人，做到服务即时响应，**分钟内到场响应服务，二个工作日完成土地价格评估。如遇急需，我方无条件接受。 四）后期维护期间的服务承诺 *、售后机构人员 由于土地估价行业的特殊性，土地估价售后服务一般由项目土地估价人员和后勤服务人员组成。本项目成立售后服务组，由*名人员组成。 组长：骆定勇：土地估价师 朱小云：土地估价师、测绘工程师，土地测绘 任 燕：资料接收、交接、成果提交 洪 华：土地规划，土地调查 郭 剑：土地规划，数据处理。 公司规定，只要工作需要，本项目组所有人员均要及时参加售后服务，各负其责，即时响应业主服务需求。 *、我公司对业主在评估报告使用过程中出现有效期过期、规划条件改变、出让条件改变、出让土地面积变更等需要重新评估的，一律无偿重新评估，不受任何费用，免费服务。 *、服务质量保证期承诺 承诺在项目宗地评估成果提交后长期免费保质期（土地估价成果交付之日起计）。 *、保障措施 售后服务期间，配备专门技术人员负责对委托方联系，包括派员上门联系和电话联系，做到售后服务即时响应，**分钟内到场相应服务，当个工作日内完成重新土地评估，如遇急需，无条件接受。 本公司服务联系人：骆定勇 任 燕 手 机：*********** *********** 联系电话：******** 供应商名称（公章）： 日期：**** 年**月*日
供应商认为需要的其他文件或说明（如有）:八、供应商认为需要的其他文件或说明（如有） 公司优势： *、新技术应用 （*）土地估价信息系统技术应用 本公司建立了土地估价信息系统，该系统包括土地利用现状图形库、土地利用总体规划图形数据库、土地权属图、卫片、城镇建设规划图形库等。该系统详细反映了土地利用现状、土地利用规划、建设规划等详细信息。应用GPS全球定位技术，可全面立体解读评估土地的区域条件和个别条件。反映基础设施和公共设施建设状况，量化影响土地价格的各项因素，使地价评估从定性到定量转变。 （*）土地出让和房地产交易信息数据库 本公司拥有近**年来土地出让和房地产交易信息数据库，全面反映**年来土地价格水平和动态变化，为土地估价准确及时评估提供市场交易案例。 （*）城镇地价动态监测系统 以标准宗地为载体的城镇地价动态监测系统，为土地估价师评估宗地地价，提供各种地价标准样本，保证地价评估质量，使地价评估更准确。 *、本地化服务 我公司已于****年在临海市设立办事处，从事土地评估业务。并从****年开始中标入围临海市国土资源局国有土地使用权出让评估选聘评估机构，从****年至****年负责临海市国土资源局出让土地地价评估。 我公司注册地在路桥区，距临海市**公里。我公司于****年起在临海市海成集团有限公司五楼（古城街道月河路**号）设立办事处，办公室*间，建筑面积***㎡，距离临海市国土资源局***m，驻派土地评估技术人员和文秘人员常驻临海，完全实现本地化服务，为临海市自然资源和规划局提供地价评估和咨询。 *、在台州市同类项目中的工作经验优势 （*）我司土地评估人员长期从事土地估价工作，熟悉房地产市场历史、现状及其动态变化。公司总经理金小聪是国家第一批培训考试核发的土地估价师，从事土地估价工作**年，熟练掌握土地估价业务，能解决土地出让中各类土地用途地价评估业务问题，骆定荣具有**年土地评估经验，参加各类地价评估案例****多宗地价评估，对土地出让地价评估的规定、地价管理政策、基准地价、标定地价、土地出让地价等规定非常熟悉，评估工作经验丰富。 （*）对土地出让地价评估，本公司有一整套完整的地价评估技术方案，对住宅用地、商业用地、经营性服务业用地等各类用途用地和细分用途用地地价评估都能熟练掌握、并能根据宗地的区域条件和个别条件准确地评估宗地地价。 （*）我公司长期从事临海市、台州市区地价评估，拥有完整、丰富、详尽的各类房地产交易市场案例，资料丰富，非常熟悉房地产市场现状及动态变化，为保质、按时完成出让土地地价评估提供市场保障。确保评估结果符合市场实际水平，利于委托方为确定土地出让底价做出正确决策。 （*）我公司对出让地价评估有一整套完善的评估管理方法体系，从接受地价评估委托、委托方委托评估需求分析、组织评估人员开展评估案例调查、资料图件收集、评估宗地区域条件和个别条件调查、地价评估方法确定、地价测算、地价确定、评估报告编写、地价报告提交等都有规定的程序和方法，从地价评估管理程序和方法上确保评估地价准确、及时、有效。 （*）本公司是****年由台州市自然资源和规划局路桥分局土地估价事务所改制的企业，自改制成立后，一直承担路桥区国有建设用地出让地价评估、土地转让地价评估。自****年起，先后承担了临海市、台州市区国有建设用地出让地价评估、土地转让地价评估，宗地评估达****宗以上，并通过台州市国土资源局和临海市国土资源局的审核确认，质量全部合格，长期保持质量信誉。 （*）我公司内有土地调查、地籍管理、土地测绘、建设规划、法律等方面相关专业人员**人，综合实力强、非常熟悉土地管理、城乡土地现状、交通和城建状况，能迅速实施地价调查和评估，并解决土地评估中出现的各种问题，提供专业化服务。 供应商名称（公章）： 日期：****年**月*日
临海市公共资源交易中心网站注册截图:[{"fileId":"****CM/bj/******/***********/******/**c*a**f-**dd-*efa-bc*a-*cf*b*****c*.jpg","name":"*************.jpg","url":"*****************************************************************************************************************************************}]
优惠率 **%
