昆山市千灯镇“华美达广场小区”项目物业管理公开招标公告
一、招标项目名称：昆山市千灯镇华美达广场小区物业管理
二、招标项目概况：昆山市千灯镇“华美达广场小区位于昆山市千灯镇千灯中央公园西侧、汉昆路南侧 ，总建筑面积为******.**平方米。建筑类型为：高层住宅。项目可收费建筑面积为******.**平方米。(地下车位***个，其中人防车位***个，地面临时车位***个)。
三、招标单位：昆山市千灯镇华美达广场小区第一届物业管理委员会
四、报名时间和地点：
*.时间：****年*月**日上午*:**至****年*月**日下午**:**前；
*.地点：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司（昆山市玉山镇樾阁北街***号）。
五、招标文件领取地点及费用：
*.入围物业企业领取招标文件地点：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司（昆山市玉山镇樾阁北街***号）；
*.现场领取招标文件时，需缴纳***元材料费。
六、投标申请人需具备的条件：
*.依法注册登记，具有独立法人资格；提供在有效期的营业执照（副本）复印件，经营范围含物业管理；
*.昆山信用上无未结案或未处理完毕的严重行政处罚记录及失信行为；拟报名的物业服务人现管理的项目存在重大安全隐患，在未解除安全隐患前不得报名参与投标；
*.管理实绩要求有：昆山范围内有在管住宅项目（业态含高层或小高层建筑）且单个项目物业服务区域内建筑总面积**万平方米及以上；
*.物业服务人在昆山范围内在管住宅项目物业服务质量近一年（****年第三季度至今）列入“晾晒榜”中问题项目（原黑榜）的不得报名参与投标；
*.拟派驻项目经理要求：拟任小区经理有*年以上管理经验，大专学历及以上，持昆山市三级项目经理证书（按规定进行复审）及以上，年龄**周岁至**周岁；
*.曾被本项目业主大会解聘的物业服务人或法人股东等实际控制参股或者控股企业存在关联关系的企业不能参与本项目投标。
七、本小区的物业服务内容要求：
依据《关于公布昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（昆发改〔****〕**号）文件，华美达广场小区物业管理服务内容、标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准》三级，具体服务内容详见附件。
（一）、重新选聘新物业服务人的收费标准
*.物业服务收费标准：依据《关于公布昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（昆发改〔****〕**号）文件及“质价相符”原则，原公共服务费与代收代交费用合并，总收费标准不变）
*.停车费: 本小区汽车停车费具体收费标准如下：
（*）路面车位使用费 *** 元/月·辆（按年缴付****元/年·辆）；
（*）外来临停车辆按政府文件规定收费；
（*）地下人防车位使用费 ***元/月·辆（按年缴付****元/年·辆、含车位管理费**元/月·辆）；
地下业主自有车位管理费**元/月·辆；
其余地下车位管理费**元/月·辆；
注：地下车位管理费由物业服务人收取，主要用于地下车库的管理成本及设备设施的日常维护；地下人防车位使用费（除管理费外）纳入物管会账户（政府相关部门统一管理前），单独立账，用于人防车位区域设备设施的维修；其余地下车位租金归车位所有人。
（二）.重新选聘新物业服务人后小区公共收益分配：
*.小区路面车位使用费、临时停车费收入扣除法定税金后**%分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司；
*.小区物业用房出租、广告、摊位、快递柜等收入扣除法定税金后**%分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司；
*.所有公共收益款项纳入物管会开立的公共监管账户，定期按约定比例结算补贴给物业服务人，收入和开支按相关规定公示，接受业主监督；公共收益主要用于小区公共设备设施的维修保养和小区建设，按法律法规规定及政府指导文件规范使用。
（三）、重新选聘新物业服务人的服务要求
*.物业服务人拟派驻在本小区的物业服务人员需满足服务需求，具体人员不少于以下配置：
（*）项目经理：*人；
（*）财务、客服：*人；
（*）秩序维护：*人（主出入口安排人员执勤）：
（*）保洁员：*人；
（*）绿化：*人；
（*）工程：*人；
（*）地库：*人（保洁*人、车辆管理*人）；
（*）垃圾分类督导：*人（可由保洁员兼任）；
注：秩序维护设形象岗*人年龄不超过**周岁，秩序维护其余人员年龄不超过**周岁；保洁人员及绿化工年龄不超过**周岁；聘用退休人员需缴纳意外保险，其他物业工作人员合法用工；
*.物业服务项目现状及整改要求：
智能化：
（*）网络监控摄像机只有电梯**个及南门出入口各*个，共计**个点位，其中*个不在线，监控录像时长不足一个月（只有*天），小区内部没有监控覆盖；
（*）楼宇对讲门禁系统基本瘫痪；周界报警系统瘫痪；
工程：
（*）外墙脱落：部分底层装饰面砖脱落、涂料起皮脱落、石材装饰条损坏、松动、脱落；楼顶无动力风机部分严重损坏；
（*）部分内墙面存在渗漏、霉变，涂料污染、起皮、脱落等现象；
（*）各楼底层公共区域及各楼层走廊通道存在较多灯损坏不亮、灯罩缺失等情况；防火门、管道井门表面掉漆严重，且有较多门损坏；
（*）地下车库：部分地下室门损坏、脱落、地坪环氧污染、起皮、脱落、大量停车挡损坏缺失，部分指示标识线淡化；地下车库较多灯损坏不亮、部分排水泵缺失，井盖板随意覆盖；
（*）围墙：部分围墙倒塌，未倒塌部位底部砌体与墩柱腐朽严重，且装饰面板脱落；小区设施（部分不锈钢栏杆损坏，花架钢梁、柱锈蚀、木质部分长期未维护、垃圾房门窗损坏）；
（*）小区设施：部分不锈钢栏杆损坏，花架钢梁、柱锈蚀、木质部分长期未维护、垃圾房门窗损坏；部分停车场植草砖、人行便道损坏，部分草坪缺失。
消防：
（*）地下车库：消火栓泵和喷淋泵不能远程启泵、部分防火卷帘门故障、部分消防风管损坏、部分应急灯故障、消防风机控制箱故障；
（*）楼栋：部分防火门被拆、部分消火栓门损坏、部分消防水带和自救卷盘老化、部分消火栓头氧化、部分疏散指示灯损坏、部分应急灯故障、部分手报被拆、部分消防按钮故障；
（*）屋顶：消防风机风管锈蚀、软接破损、接地控制部分损坏；
（*）消防控制室：消防电话线路故障、消防广播线路故障、消防液位显示器故障、消防主机回路故障；
（*）微型消防站：消防器材部分过期；
电梯：
（*）部分楼栋层门轿门变形、层门门锁开关老化、层门下沿滑块破损、层门副门锁开关老化；
（*）部分楼顶外呼线路板氧化老化、部分楼顶楼外呼损坏；部分轿门联动装置弹簧锈蚀；
（*）部分机柜接触器老化；部分楼栋抱闸开关老化；部分楼栋补偿链损坏；
（*）部分楼栋地坑检修盒锈蚀、地坑对重开关老化，地坑极限开关老化；；
注：上述问题由投标人在投标文件体现整改方案，涉及投标人承诺投资及垫资修复的项目在投标文件中注明；涉及使用公共收益或维修资金修复的项目按法律法规程序申请；上述项目整改修复期限由物业服务人与物管会协商；
*.根据苏府办【****】**号文要求，结合小区实际情况需物业服务人在投标文件中提出电动自行车消防安全管理相关措施和方案；
*.物管会根据物业服务情况可以聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题物业服务人应及时加以改善；
*.物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过；
*.物业服务费的结算形式为包干制；
*.提供小区现有的物业用房提供给物业服务人使用；
*.中标物业服务人拟派驻的专业工作人员（维修电工、消控人员、项目经理等）需持证上岗；
*.中标物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其它项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动；
**.中标物业服务人承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包、发包或让其他公司、个人挂靠管理；
**.中标物业服务人须承担第三方招标代理费及二次业主大会征询费（共计人民币捌万元整）；
**.中标候选人应当在开标结果公示后*日内缴纳考核金**万人民币到物管会专用帐户并足额支付第三方招标代理费及二次业主大会征询费，物管会在收到考核金后开具中标通知书。如中标侯选人未在上述期间考核金并支付第三方费用的，视作自动放弃履约，按开标时得分名次递补；
**.物业服务人需每半年向物管会提交工作计划及工作报告；
**.物管会代表业主大会与中标物业服务人签定物业服务合同时，同时与中标物业服务人签定考核协议并设定一定的奖惩处罚。考核以季度为周期，考核总分为***分；物业服务考核达到**分及以上的考核金不予扣除，**-**分，按每低*分扣罚：***元人民币。**分及以下，按每低*分扣罚：****元人民币。考核金低于**万元人民币时，物业服务人需在下次考核之前补足**万元人民币。具体考核细则和执行方案由物管会与物业服务人约定一致后执行。针对考核中发现的问题，物业服务人应在物管会规定期限内整改到位。期限内整改不到位或拒绝整改的，物管会可委托第三方进行整改，第三方整改所发生的费用从物业服务人考核金中扣除。
**.本项目物业服务质量获昆山住建局发布的“晾晒榜”中优秀项目荣誉的，物管会奖励物业公司****元/每次（从全体业主的公共收益中支出），每年不超过*次奖励。合同期内物业服务质量被昆山住建局发布“晾晒榜”列入问题项目的，第一次扣****元，第二次被视为根本性违约，物管会有权召开业主大会会议解聘物业服务人（物管会不承担任何违约及赔偿责任）。
注：中标物业服务人不履行以上各项条款的视作自动放弃本小区的物业管理工作，招标人不承担任何责任，可以重新选聘新物业服务人。物业服务人已支付使用的各项费用将不再退还。
（四）、重新选聘的物业服务合同期限
物业服务合同期限拟定为叁年；中标物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接之日起算。合同期内项目出现重大事故（管理不当造成），无需再次召开业主大会表决，合同自动终止，招标人应按此选聘方案重新选聘新物业服务人。
八、投标申请人资格确定：
*.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送至苏州物立方物业服务评估咨询有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。*.本次招标采取公开招标的方式。*.公开招标方式：选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方苏州物立方物业服务评估咨询有限公司组织实施，招标过程中的费用由苏州物立方物业服务评估咨询有限公司先行垫付，由中标物业服务人承担；*.物业企业符合条件的均可主动报名参加。入围说明：符合招标要求的报名单位满*家不超过*家，全部入围参与投标；符合招标要求的报名单位超过*家的按下面程序评比前*名入围参加投标：（*）.****年至今报名单位在昆山范围内在管住宅项目物业服务质量取得“晾晒榜”中优秀项目荣誉（原红榜荣誉）或在昆山范围内在管住宅项目物业服务质量获得“省示范”、“苏示范”、“昆示范”其中一项荣誉（注明：该荣誉为昆山市级及以上宜居示范居住区或昆山市级及以上示范物业管理项目）的优先入围；超过*家的以获得荣誉数量多优先入围，荣誉数量相同以提供昆山范围在管住宅项目总面积从大至小依序入围；（*）.获得荣誉的报名单位不满*家，按报名单位在昆山范围内在管的住宅项目总面积从大至小依序入围，满*家为止；（*）.报名符合招标要求的物业服务人不满*家的，招标人按选聘方案重新招标，第二次招标报名符合招标要求的物业服务人仍不满*家的，物管会可以以协议方式选聘物业服务人。开标时合格的投标人未超过*家的，招标人应依法重新招标。*.评标小组组成：评标委员会由物管会从市物业协会的评标专家名册中随机抽取的评标专家*人组成。开标见证人：招标人推举代表*人，区镇物业办*人，社区*人。*.评分标准为：商务标**分、技术标**分、答疑分**分。附加分：（*）物业服务人在昆山范围内在管住宅项目物业服务质量获得“省示范”荣誉加*分、“苏示范”荣誉加*.*分、“昆示范”荣誉加*分，不累加最高*分，提供证明材料（注明：该荣誉为昆山市级及以上宜居示范居住区或昆山市级及以上示范物业管理项目且在有效期内）；（*）物业服务人在昆山范围内在管住宅项目物业服务质量****年至今获得“晾晒榜”中优秀项目荣誉（原红榜荣誉，以昆山住建局发布的为准）加*分，不累加最高*分，提供证明材料；（*）物业服务人在昆山范围内在管住宅项目获得“红管先锋”党建引领示范（或党建引领物业管理服务工作品牌项目）荣誉的加*分，不累加最高*分，提供证明材料；*.中标人的确定采取下列方式：评标小组根据评标得分推荐不超过三名有排序的合格中标候选人。排序最前(即得分最高)的中标候选人即为中标人，物管会代表业主大会与之签订物业服务合同。如排序在前的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同，物管会可以依序确定其他中标候选人为中标人。*.已获取投标资格的投标人，因故不参加投标的，将没收投标保证金并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。九、投标申请人资格审核时需提供的材料：*.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；*.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；*.提供拟委派项目经理近*个月的社保证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历；*.提供符合招标要求的相应证明材料。所有复印件需加盖报名单位公章，并将以上资料装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。外地企业必须以总公司名义报名，投标材料均需总公司名义。十、外地企业必须以总公司名义报名，投标材料均需总公司名义。
十一、联系事项：
招标单位地址：昆山市千灯镇华美达广场小区第一届物业管理委员会
招标单位联系人：陈主任 联系电话：****-********
招标代理公司：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司
招标代理联系人：方 炜 联系电话：***********
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