安保方案
安全保卫工作是物业管理的一项重点工作，是物业服务最基本之环节，是全面体现物业管理水准的直接服务，包括**小时公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务、安全保障突发事件处理能力等方面内容。不管在人力的配置或设备的装设上，均需符合物业的需求，并以最有效率的管理来执行。

一、安全管理

●管理特点

本项目是公安机关大楼，需对项目院落及建筑物实施全天候安全保卫工作，保证正常的工作秩序，预防人对建筑物、构筑物、绿化景观点等的损害，做好外来人员登记、接待和引导工作；管理好车辆，确保安全行驶及有序停放；保证机关文明、整洁、宁静的工作环境；用时有效的处理突发事件、治安事件，切实做好防火、防盗等工作，履行火警、火灾监控防范义务，需要一支训练有素的保安和消防队伍进行**小时安防，并有一套紧急情况下的应急措施，保障物业安全，维护项目正常办公秩序。

●管理措施

★将安全管理与消监控管理相结合

消防安全是物业安全的重要环节。由于本项目的特殊性，一旦发生火灾所造成的损失无法估量。因此，服务中心将通过消监控管理制度制订、消防安全知识宣传、消防设备设施检查等加强办公区的消防安全管理。同时，管理处经理为消防第一责任人，全体保安员为义务兼职消防安全员，加强员工消防技能培训和消防应急预案演练，及时发现和处理各种火灾隐患，消防结合，以防为主，确保项目火灾事故零发生率。

★将安全管理与车辆管理相结合

本项目是政府的特殊部门，其特殊性对车辆进出、停放的管理要求高。为此，服务中心将通过合理规划车位、设置提示标识，加强车辆引导和停放管理、提高车位使用效率等措施，引导车辆有序通行和在指定车位规范停放，保证项目良好的车辆通行和停放秩序，确保业主单位办公车辆不受损坏和失窃。还应注意将车辆管理与环境管理、治安管理、消防管理及交通管理相结合。例如在环境管理方面要求车辆和人员保持停车场内清洁，禁止乱丢垃圾；在消防管理方面按消防要求设置消防栓，配备灭火器等；做到既方便车辆的通行进出，又能保持整洁的办公区环境和安全与交通秩序。

★将物业管理与门卫登记、秩序维护和安全巡查相结合

我公司将通过人防、技防相结合的方式，**小时对项目进行安全管理，通过监控设备配合巡查队员不间断地巡查，维护办公区秩序，杜绝安全事故的发生，夜间在规定时间对所有人员清场，清场后并对办公区的门、窗进行检查，是否锁闭，安全死角重点巡查，以防有不法分子躲藏，伺机作案。增加训练合格的秩序维护人员，配备高性能的安全设备，加强突发事件应急预案处置演练，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪发生。服务中心还将及时与业主单位和当地公安部门加强联系，获得必要的建议与帮助。另外，若发现有可疑行迹应立即互相通告，这样由于失误导致的犯罪事故就会减少。

最好的保卫服务是中原物业最基本的承诺，中原物业将通过总控（监控中心、秩序维护主管）--外控（外场安管）--门控（各出入口及关键部位电子监控）--群控（服务中心全体人员）--内控（秩序维护巡逻岗）这五层严密的秩序维护防线，保障业主及员工生命财产安全。

●主要工作项目

★人员管制：进出人员身份确认、管制。

    ★办公区域公共照明统一开、关管制。

    ★访客咨询：提供访客咨询、指引服务。

    ★安全系统屏幕监看。

    ★各项设备状况监视。

    ★紧急事件联络处理。

    ★定时、不定时巡逻。

★定点巡逻记录。

    二、消防管理

针对本项目的物业特点，消防管理将根据消防法规的要求，并结合本项目的实际情况，切实地做好消防安全工作，确保业主生命财产责任安全。

●管理内容

★做好消防监控中心的管理。

★做好消防设施、器材的管理。

★保持消防通道的畅通。

★加强大楼内的消防安全管理。

★严禁违章燃放烟花爆竹。

★做好景观苗木防火。

●管理措施

★制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，

检查落实。

★制订消防事故处理预案，防患于未然。

★建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习。

★定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除

★好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态。

★制止任何违反消防安全的行为。

★积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识。

★发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。

★高空逃生体系，利用高楼缓降器，被困人员可以迅速自行脱离险境。

三、停车场、车辆及交通管理

由于项目停车面积供应紧张，对往来车辆实施有序管理难度较大。而管理的好坏，直接影响物业的管理水平。因此，停车场（地上、地下停车场）应合理规划、加强使用管理、提高使用效率。中原物业在车辆、交通管理和运营方面，积累了很多经验和教训，将有助于做好项目的车辆、交通的管理和经营工作。我们将通过车辆管理员（巡逻保安兼）引导客户至项目指定车位有序停放，不仅保证物业管理区域内的良好的交通秩序和车辆停放秩序，确保业主、客户的车辆不受损坏和失窃，还应注意将车辆管理与环境管理、治安管理、消防管理及交通管理相结合。如在环境管理方面要求车辆和人员保持停车场内清洁，禁止乱丢垃圾；在消防管理方面按消防要求设置消防栓，配备灭火器等。做到既方便客户的交通往来，又能保持整洁的物业环境和物业辖区内的安全与交通秩序。

●交通管理

中原物业将对本项目的道路、停车场管理设备等进行严格的管理和及时的维护。同时，要求机动车必须限速按规定路线行驶，禁止逆向行驶，所有车辆必须正确停泊在车位线内并遵守大厦内包括停车场的所有驾驶指示标志，任何车辆不准在室外道路、消防通道和消防登高作业场随意停泊，大厦及所属周边区域禁止载有危险货物的车辆进入。同时，强化秩序维护执勤力度，禁止外来车辆的借道行驶，确保车辆、人员进出的有序管理。

●地下停车库的管理

中原物业将通过对地下停车库的完善标识、加强清洁卫生工作、设施设备维护等方面入手确保地下停车库的使用安全。同时，完善并严格执行停车库的各项管理规章制度，从而确保业主和使用人的停车安全。

物业给人最直接的第一印象，便是清洁管理，有良好的清洁管理，往往会在无形中会提升物业的形象与价值。环境是形象工程，直接体现和反应了一个项目的整体形象。针对环境保洁管理这类工作的特点，拟采取如下管理方案。

保洁方案

   一、清洁管理内容

   *、清洁管理

现代清洁不但注重一般业务的”扫“，更为注重专业的”保“，防止建材的磨损、变色、生锈、发霉等。因此，我们的清洁作业更注重专业业务的含义是“保洁”。

大厦清洁工作，选用适当的清洁用品，不但能保持建材的外观整洁，而且能更进一步减少各种腐蚀；使用无污染清洁剂保持环境的清新，并采取保护措施的，还可以提高建材的搞磨损能力。

外围、道路、楼梯及所有公共区域实行标准化清扫保洁，由经过严格挑选和考核过的专业保洁人员进行保洁，严格按照作业程序、流程、标准实施，保持高水准的清洁卫生服务。

   *、消杀管理

为有效控制“四害”密谋，营造良好的工作环境和生活环境，中原物业将以“预防为主，全面达标”为原则，根据季节的变化，制定相应的消杀工作计划，把灭鼠、灭蝇、灭蚊、灭蟑螂、灭白蚁工作做好。

消杀区域主要包括：大楼地下室、各楼梯通道、各办公室及多功能厅、各机房、公共卫生间、沙井、化粪池、垃圾箱等室内外公共区域及值班室和食堂。

在消杀过程中，中原物业将以不影响工作人员正常办公为前提，把有噪音和刺激性气味的消杀施药工作尽量安排在夜间或周末进行，在第二天工作日开始前做好通风排气。在消杀工作质量控制方面，把周期性大区域或普及消杀重点区域强化管理相结合，严格控制蚊蝇滋生地和密集发生区，控制鼠患，消灭白蚁危害。

   *、排污管理

服务中心对于【物业管理服务项目】的污水井、排污管、化粪池等将采取隐性化的管理，为业主创造一个无污水、无废气、无臭气的工作环境。

   *、污染控制

服务中心对于各种可能的污染源如食堂排烟、风机噪音、冷却塔飘散水、机器设备震动、玻璃眩光等采取有效的控制。并积极推行垃圾分类处理和节约能源活动。

   *、倡导洗手间文化

通过对洗手间内的精心布置，如绿化摆设、墙面布置等，倡导洗手间文化，为环境管理提供一个示范点，同时也是环境管理的一种升华，展示的不但是一种风格，也是一种文化。

二、清洁管理特点

本项目办公区域的清洁状况直接影响到项目的整体形象，因此，实行专业化的物业管

理必须将物业的清洁保养提升到高要求、 高标准。项目装饰用料讲究，每天客办事和上、 下班工作人员进出流量大，为保持项目洁净、整洁的楼宇形象和办公环境，根据项目的特点和业主单位的要求，公司拟配备专业的保洁队伍长驻其中，并配置专业的机械及选用优质的清洁剂进行保洁，以有效地延长物业的使用周期，提升项目的档次和形象。

    三、清洁管理思路

物业给人最直接的第一印象，便是清洁管理，有良好的清洁管理，往往会在无形中会提升物业的形象与价值。清洁管理是物业管理的重要组成部分，是衡量物业管理工作质量的首要环节。在本项目的保洁服务中，我公司将在整合型管理体系的基础上，应用环保工程学、现代医学卫生学等知识，全面推行科技型管理，实行“零干扰”、“物业服务无小事”的原则，推行环保、安全和科学化、规范化的清洁管理思路，保证清洁工作科学、环保、无公害，保持空气清新、工作环境优雅。

同时，不同类型的物业强调不同类型的管理重点。因此，我们将针对其特点，制定有关噪音、天台管理管理措施，维护整体环境卫生，提倡采用垃圾分类回收，体现较少环境污染、加强环保意识的管理理念。

在清洁管理作法上，我们系以有系统的工作安排计划来执行各项清洁作业。

除了督导清洁人员进行每日的清洁工作外，中原物业并考虑项目之日常使用状况，依项目、材质及时间之不同，拟定出每周、每月、每季及每年的清洁保养计划，由清洁机动人员或清洁合约厂商执行各项清洁重点，以维持项目整体形象。

为维护项目之清洁美观，兹依现场特性订定本清洁巡检流程要点如下，除了使现场管理单位及清洁人员在清洁工作的监督及执行上更有效率外，并可按实际实施成效定期检讨，带给业主最佳的办公环境。

*）为清楚清洁人员出缺席情形，制定清洁人员签到簿置于服务台，清洁人员须每日签到、签退。

*）现场主管于每月**号前，依清洁作业表排定下月份保养行事例表，并传真至公司，由公司负责建档。

*）现场主管每日下班前须将当日清洁巡检表，按表定项目填妥巡检结果并传真至公司，由公司负责建档，并应随工作日志附送一份巡检表予业主审阅。

*）公司物业品质部督导人员每周至少一次至现场巡检清洁作业内容，主管须陪同巡检，并依其缺失，要求清洁人员立即改善。

*）现场主管巡检时如发现缺失时，应通知现场清洁人员立即处理，逾时如未改善，则报请管理公司督导人员，由管理公司出面与清洁公司协商改善方案，情节重大时，可依合约予以扣款。

绿化养护方案

根据工程现场实际考察情况、现状，结合工程的位置及相关数据分析，制定切合实际的每月养护方案对本工程尤为必要。本工程的树种基本涵盖了许多绿化树木品种，种类非常丰富，现参照《城区绿地养护质量标准》，制定*-**月常规的养护方案。

*、冬季阶段

十二月、一月、二月树木休眠期主要养护、管理工作。

（*）整形修剪：落叶乔灌木在发芽前进行一次整形修剪。（不宜冬剪树种除外）

（*）防治病虫害：（祥见防治病虫技术规程）。

（*）堆雪：下大雪后及时堆在树根上、增加土壤水分、但不可堆放施过盐水的雪。

（*）要及时清除常绿树和竹子上的积雪，减少危害。

（*）巡查维护：巡查执法人员加强巡查维护，依法处理各种有损绿化美化的行为，并宣传教育＂爱护树木人人有责＂。

（*）检修各种园林机械，专用车辆和工具，保养完备。

*、春季阶段

三月、四月,气温、地温逐渐升高，各种树木陆续发芽，展叶，开始生长，主要养护管理工作。

（*）修整树木围堰，进行灌溉工作，满足树木生长需要。

（*）施肥：在树木发芽前结合灌溉，施入有机肥料，改善土壤肥力。

（*）病虫防治：（祥见防治病虫技术规程）。

（*）修剪：在冬季修剪基础上，进行剥芽去蘖。

（*）拆除防寒物。

补植缺株。

维护巡查。

*、初夏阶段

五月、六月，气温高、湿度小，树木生长旺季，主要养护管理工作：

（*）灌溉：树木抽枝展叶开花，需要大量补足水分。

（*）防治病虫：（祥见防治病虫技术规程）。

（*）追肥；以速效肥料为主，可采用根灌或叶面喷施，注意掌握用量准确。

（*）修剪：对灌木进行花后修剪，并对乔灌木进行剥芽，去除干蘖及根蘖。

（*）除草：在绿地和树堰内，及时除去杂草，防止雨季出现草荒。

（*）维护巡查。

*、 盛夏阶段

七.八.九月高温多雨，树木生长由旺盛逐渐变缓，主要养护工作：

（*）病虫防治。

（*）中耕除草。

（*）汛期排水防涝:组织防汛抢险队，对地势低洼和易涝树 种在汛期前做好排涝准备工作。

（*）修剪:对树冠大、根系浅的树种采取疏、截结合方法修剪，增强抗风力配合架空线修剪和绿篱整形修剪。

（*）扶直:支撑扶正倾斜树木，并进行支撑。

（*）维护巡查。

*、秋季阶段

十月、十一月气温逐渐降低，树木将休眠越冬。

a、灌冻水：树木大部分落叶，土地封冻前普遍充足灌溉。

b、防寒：对不耐寒的树种分别采取不同防寒措施，确保树木安全越冬。

c、施底肥：珍贵树种，古树名木复壮或重点地块在树木休眠后施入有机肥料。

d、 病虫防治。

e、 补植缺株：以耐寒树种为主。

f、 维护巡查。

g、 清理枯枝树叶干草，做好防火

（*）养护管理的重要性

植物的养护管理在园林施工和园林管理中的重要作用，主要体现在以下几方面：

a、及时科学的养护管理可以克服植物在种植过程中对植物枝叶、根系所造成的损伤、保证成活，迅速恢复生长势，是充分发挥景观美化效果的重要手段。

b、经常、有效、合理的日常养护管理，可以使植物适应各种环境因素，克服自然灾害和病虫害的侵袭，保持健壮、旺盛的自然长势，增强绿化效果，是发挥园林植物在园林中多种功能效益的有力保障。

c、长期、科学、精心的养护管理，还能预防植物早衰，延长生长寿命，保持优美的景观效果，尽量节省开支，是提高园林经济、社会效益的有效途径。

（*）养护管理的内容

养护工作内容包括：浇水、排水、除草、中耕、施肥、修剪整形、病虫害防治、防风防寒、绿地保洁等。

（*）养护承诺：

a、在养护期间，保持苗木、草坪生长旺盛，成活率**%，无大规模病虫害发生。

b、保持绿地内无明显杂草，绿篱修剪整齐，草坪长度控制在**CM

以下。

c、色块植物保持块面整齐, 乔木无风倒现象。

d、保持绿地内清洁卫生，一发现垃圾及时清除。

（*）养护计划

养护工作一年四季均要进行，但施工后头几年的养护尤为重要。因此，根据植物的生物学特性了解其生长发育规律，并结合当地的具体生态条件，制定一套符合实情的科学的养护措施，是实施养护的关键。结合本工程具体的生态条件，为确保养护工作按部有序进行，在保证工程人员和养护机械充足有效投入的基础上，根据本工程特点及实际情况，为确保养护工作按部有序进行特制定如下符合实情的、科学的、常规性的养护月历计划。

设施设备维修方案

确保设施设备及场所处于良好的状态，以提高优质服务的需要制定以下管理 方案。

 （一）、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分A、B、C三类 如：

A类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活泵、消防水泵，消防报警系统，电梯及其它。

  B类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵及其它。

  C类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、道路及其它。

 （二）、设备的运行管理

  *、对A类设备，根据业主委员会的要求、物业服务方案，项目电工人员巡回方式对设备进行管理。

  *、项目电工人员必须经过专业培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。

  *、项目电工按岗位职责及运行操作规程，必须持证上岗，严格执行用电安全规范，确保用电安全，对设备进行操作和检查，认真作好运行记录。

  *、项目电工人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行、维护保养记录、检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程主管监督整改情况。

 （三）、设备设施的维修保养

  *、电工人员负责所管辖设备设施的维修保养，项目主任协调工程主管负责组织本项目维修保养工作。

  *、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养*个层次。

  （*）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。

  （*）日常维护保养通常由设备运行操作，当班电工负责，定期维护保养由主管负责操作安排，当班电工人员进行配合，某些设备外聘专业公司进行。

  （*）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经公司领导批准后实施。

  （*）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告公司。

 （四）、设备设施维修

  *、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类

  （*）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；

  （*）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。

  *、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式

  （*）委托维修主要用在故障维修。管理处设值班调度室，实行**小时待命值班，配置公司集团电话短号，随时接受住户、公司管理人员的维修申报和故障报告，接报后，迅速在规定时间内修复。

（*）派工维修主要用在计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程主管根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，以及住户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。

（*）设备出现故障时，维修人员应在接到报修后**分钟内到达现场，设备维修合格率达到***％，一般性故障排除维修不过夜；暂时不能处理的及时上报业主单位和有关部门并采取应急措施，应急措施得当有效；

 （五）、设备故障及事故

  *、凡因为操作规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。

  *、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。

  *、无论发生何种设备故障和事故，工程主管必须立即组织力量迅速处理。若较重大事件，必须及时报告管理处主任以书面形式报公司协调处理。

  *、无论发生何种设备故障和事故，管理处主任、工程主管、电工人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。

（六）、设备的大修、更新

  *、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。

  *、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，需从维修资金中支出的。经业主委员会审核、同意签字后报公司签字进行修理、改造。

  *、大修改造的项目由各项目主任提出申请、工程主管签字，经公司讨论形成《年度维修计划申请报告》，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责“的原则，在工程主管指导下进行。

 （七）、设备的报废

  *、设备有下列情况下考虑报废：

  （*）已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。

  （*）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。

 （*）因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。

（*）严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。

（*）设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。

  *、设备报废由项目主任提出申请，并填写《设备报废申请单》，工程主管组织有关人员进行鉴定后报公司批准，其中产权是属于业主的设备，需报废的还须报请业主委员会批准。

  *、设备报废后，报废设备由（公司库房或业委会）进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资。产，同时注销台账和卡片

 （八）、房屋外观和围墙护栏

   *、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。

*、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作，加强日常管理。治安巡逻人员每天将房屋围墙和围栏列入检查项目，并进行签到资料形式存档。

  *、对承租户擅自作主进行的任何违规安装，管理处派人及时进行劝阻；对已经造成的事实，管理处派人上门与承租户协商，劝其整改，承租户整改有困难的，管理处免费提供整改服务。

（九）、记录

  *、设备台账；【包括：序号、级别、品名、型号、功率、编号、出产地、厂家电话、质保年限、备注】。

  *、设备标识卡；

*、设备运行记录；

【高压室运行记录、低压室运行记录、（发电机发电运行记录）（水泵房一次供水运行记录、水泵房二次供水记录）、公共区域巡检记录、公共健身器材巡检记录】。

  *、设备日常巡视保养项目及记录；

【高压室设备保养记录、低压室设备保养记录、（发电机设备保养记录）（水泵房一次供水设备保养记录、水泵房二次供水设备保养记录）、电梯机房设备保养记录、公共区域设备保养记录、公共区域健身器材设备保养记录】。

  *、设备定期维护保养项目及记录；

  *、事故故障报告单；

  *、设备报废申请表；

  *、设备大修改造申报表；

*、设备大修汇总表。

**、安全部围墙设施设备巡视签到表

**、公共区域设备设施巡检记录表

**、公共区域设备设施维修申请表

  (十)、公共设备设施维修、保养程序：

（*）各项目主任每天安排电工人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的公共区域设备设施巡检记录表；

（*）如果在检查中发现有故障或损坏的，应向项目主任提出修理申请交公司批准，并填写公共区域设备设施维修申请表；

（*）经工程主管认定后，将工作交给项目电工，其完成安排和修复工作；

（*）公司指定专人到现场进行协调维修指导；

（*）如果项目电工人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报公司领导审核后派遣主管安排；

（*）所有维修工作结束后，进行试运行合格，作好维修记录并存档。