一、采购项目信息
项目名称：****-****年度临海市土地评估服务开放式框架协议采购项目
项目编号：临采****-（ZJ）***
二、征集人信息
征集人名称：****-****年度临海市土地评估服务开放式框架协议采购项目
征集人地址：临采****-（ZJ）***
征集人和联系方式：临采****-（ZJ）***
三、入围供应商
供应商名称：浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司
供应商地址：浙江省绍兴市越城区浙江省绍兴市越城区鉴湖街道解放南路****号南部枢纽综合楼**层****-****室
供应商联系人和联系方式：胡骁玮-***********
四、入围产品
入围商品标项名称
入围商品名称
入围商品规格型号/服务描述
入围商品价格
****-****年度临海市土地评估服务开放式框架协议采购项目
浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司****-****年度临海市土地评估服务开放式框架协议采购项目
营业执照副本原件扫描件:[{"fileId":"****CM/bj/******/***********/*****/*a*a*a**-eee*-****-be**-a*f*f*****ff.jpg","name":"营业执照副本原件扫描件.jpg","url":"*****************************************************************************************************************************************}]
土地评估中介机构资信等级证书原件的扫描件:[{"fileId":"****CM/bj/******/***********/*****/****dcde-ff**-**e*-**aa-*d*cefeef***.jpg","name":"Page****.jpg","url":"*****************************************************************************************************************************************},{"fileId":"****CM/bj/******/***********/*****/d*******-ef*c-*f**-b***-c**fc****d*a.jpg","name":"Page****.jpg","url":"*****************************************************************************************************************************************}]
项目报名书:****-****年度临海市土地评估服务 开放式框架协议采购项目报名书 项目名称 ****-****年度临海市土地评估服务开放式框架协议采购项目 供 应 商 简 况 企业名称 浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司 注册地址 浙江省绍兴市越城区鉴湖街道解放南路****号南部枢纽综合楼**层****-****室 法人代表 张逊 手 机 *********** 项目联系人 陈建刚 手 机 *********** 联系人QQ号码 ********** 本公司承诺： 一、我方已详细审查全部征集文件，同意征集文件的各项要求，我方向贵方提交的所有响应文件、资料都是准确的和真实的。 二、我方参与本项目前*年内的经营活动中没有重大违法记录，我方通过“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）查询，未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单。 三、以上事项如有虚假或隐瞒，我方愿意承担一切后果，并不再寻求任何旨在减轻或免除法律责任的辩解。 四、我单位申请如通过审核，保证按照本项目征集文件的要求和申请资料的承诺与贵方签订协议，保证履行协议条款。附件*提供的收费标准为我方本项目的承诺优惠率，在本框架协议第二阶段成交供应商的确定时如采购人直接选定我方为成交供应商，我方可在此承诺优惠率基础上再给予优惠。 本承诺书自我公司签字盖章之日起至协议期满有效。 法定代表人（签字或盖章）： 供应商名称（公章）：****-****年度临海市土地评估服务 开放式框架协议采购项目报名书 项目名称 ****-****年度临海市土地评估服务开放式框架协议采购项目 供 应 商 简 况 企业名称 浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司 注册地址 浙江省绍兴市越城区鉴湖街道解放南路****号南部枢纽综合楼**层****-****室 法人代表 张逊 手 机 *********** 项目联系人 陈建刚 手 机 *********** 联系人QQ号码 ********** 本公司承诺： 一、我方已详细审查全部征集文件，同意征集文件的各项要求，我方向贵方提交的所有响应文件、资料都是准确的和真实的。 二、我方参与本项目前*年内的经营活动中没有重大违法记录，我方通过“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）、中国政府采购网（www.ccgp.gov.cn）查询，未被列入失信被执行人、重大税收违法案件当事人名单、政府采购严重违法失信行为记录名单。 三、以上事项如有虚假或隐瞒，我方愿意承担一切后果，并不再寻求任何旨在减轻或免除法律责任的辩解。 四、我单位申请如通过审核，保证按照本项目征集文件的要求和申请资料的承诺与贵方签订协议，保证履行协议条款。附件*提供的收费标准为我方本项目的承诺优惠率，在本框架协议第二阶段成交供应商的确定时如采购人直接选定我方为成交供应商，我方可在此承诺优惠率基础上再给予优惠。 本承诺书自我公司签字盖章之日起至协议期满有效。 法定代表人（签字或盖章）： 供应商名称（公章）：浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司 ****年*月 *日浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司 ****年*月 *日
供应商专职技术人员基本情况表:供应商专职技术人员基本情况表 序号 姓名 年龄 学历 现从事的专业 从事本专业工作年限 土地估价师编号 * 张逊 ** 硕士 评估师 ** ******** * 苏桂萍 ** 本科 评估师 ** ********** * 陈建刚 ** 本科 评估师 ** ********** * 孟玲娟 ** 本科 评估师 * ********** * 陈俊 ** 本科 评估师 ** ********** * 孔建娟 ** 本科 评估师 ** ********** 注：由供应商按实际情况自行填写，行数不够自行添加。 供应商名称（公章）：浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司 日期： ****年 *月*日
采购需求响应情况表:采购需求响应情况表 序号 ▲采购要求 供应商具体承诺情况 是否响应采购要求 * 供应商提供的土地评估服务必须符合国家相关法律法规及行业相关规定,并做到： *、自觉遵守有关规定，严格执行土地评估服务廉政纪律和职业道德，保守工作资料数据的秘密。 *、严格按照采购人的有关规定和要求实施土地评估等服务，接受采购人的指导、监督和管理，同时按采购人的质量和进度要求及时提供结果以及与服务事项相关的资料。按采购人规定的格式、要求起草有关文书和其他材料。 *、不得将承接的业务对外转包，不得以任何借口违反土地评估相关准则和质量控制准则，降低执业质量，并同意对承担相关业务的质量向社会公示； *、愿意接受相关部门对项目质量的审查考核。 供应商提供的土地评估服务必须符合国家相关法律法规及行业相关规定,并做到： *、自觉遵守有关规定，严格执行土地评估服务廉政纪律和职业道德，保守工作资料数据的秘密。 *、严格按照采购人的有关规定和要求实施土地评估等服务，接受采购人的指导、监督和管理，同时按采购人的质量和进度要求及时提供结果以及与服务事项相关的资料。按采购人规定的格式、要求起草有关文书和其他材料。 *、不得将承接的业务对外转包，不得以任何借口违反土地评估相关准则和质量控制准则，降低执业质量，并同意对承担相关业务的质量向社会公示； *、愿意接受相关部门对项目质量的审查考核。 响应 * 供应商项目小组成员应包含不少于*名本单位的土地估价师（需注册在供应商单位）。 供应商项目小组成员应包含不少于*名本单位的土地估价师（需注册在供应商单位）。 响应 * 供应商报价不得超过以下最高限制单价： *、根据《浙江省物价局关于公布降低后的土地价格评估服务收费标准的通知》（浙价服【****】**号）规定的标准按宗收费（涉及工业用地的按公开出让类标准计算），并承诺在此基础上计算的总服务费用优惠不少于**%。 *、采购人在本框架协议第二阶段成交供应商的确定时如直接选定某家入围供应商为成交供应商，可要求该供应商在此承诺优惠率基础上再给予优惠。 我单位承诺优惠率为： ** % （说明：譬如打*折就填优惠率为**%） 响应 * 供应商与采购人签订合同后按约定时间完成土地评估服务并通过采购人验收。 供应商与采购人签订合同后按约定时间完成土地评估服务并通过采购人验收。 响应 * 采购监管部门和征集人有权根据网上采购系统的执行情况调整议价的限额标准及交易规则，供应商应无条件遵守网上采购系统的操作规定和交易规则。 采购监管部门和征集人有权根据网上采购系统的执行情况调整议价的限额标准及交易规则，供应商应无条件遵守网上采购系统的操作规定和交易规则。 响应 备注：临海市政府采购中心将会对最终入围的供应商的全部报价在浙江政府采购网上公开。 供应商名称（公章）：浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司 日期： ****年*月*日
项目小组人员情况表及证明材料:项目小组人员情况表及证明材料 （一）总协调人详细情况表 姓名 性别 年龄 学历 专业 职称 联系电话（座机和手机） 陈建刚 男 ** 本科 地理信息系统 中级工程师 ****-******** *********** 注：总协调人负责联系本项目的一切相关事宜。 （二）本项目的项目小组人员情况表 序号 姓名 性别 年龄 学历 专业 职称 执业资格证书名称及编号 从事本专业工作年限 * 张逊 男 ** 硕士 工商管理 高级工程师 注册房地产估价师：********** 注册土地估价师：******** 注册矿业权评估师：************* ** * 苏桂萍 女 ** 本科 汉语言文学 估价师 注册房地产估价师：********** 注册土地估价师：********** ** * 孟玲娟 女 ** 本科 资源管理 估价师 注册房地产估价师：**********注册土地估价师：********** * * 陈俊 男 ** 本科 地理学科 估价师 注册资产评估师：******** 注册房地产估价师：********** 注册土地估价师：********** ** * 孔建娟 女 ** 本科 / 评估师 注册资产评估师：******** 注册房地产估价师：********** 注册土地估价师：********** ** 注：*、供应商为完成本项目组建的工作小组名单，请供应商按以上表格分别填写，行数不够自行添加。 *、▲随表附：供应商项目小组成员应包含不少于*名本单位的土地评估师（需注册在供应商单位），并提供①相应职业资格证明材料（土地估价师职业资格证书复印件）②近半年的社保缴纳证明材料（如为社会保险机构盖章的网上打印件亦可）。 供应商名称（公章）：浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司 日期：****年*月*日
技术服务方案:技术服务方案 项目实施方案 （一）、依照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发[****]*号）和《城镇土地估价规程》（ＧＢ／Ｔ １８５０８-２０１４）的要求，结合项目具体情况，制定本评估工作方案。 （二）、接受委托：接受临海市自然资源和规划局委托后，我公司成立土地价格评估小组进行评估工作。 （三）、评估程序 １、明确评估基本事项：接受评估后，评估小组向委托方对评估项目进行详细了解，明确相关事宜： *.*、评估目的：依据临海市自然资源和规划局的要求而定。 *.*、评估标的及范围：依据临海市自然资源和规划局的要求而定。 *.*、评估基准日：依据临海市自然资源和规划局的要求而定。 *.*、报告使用人：临海市自然资源和规划局。 *、出具报告仅限于委托方在委托评估目的下使用，不得用于其他目的，估价报告使用应遵循估价报告中所列假设及限制条件。 *、结合估价对象具体实际状况及委托方要求，签订土地评估委托书或评估协议。 （四）、评估计划： １参与人员：组长：全面负责整个评估项目工作，撰写估价报告： 副组长：负责与委托方协调，沟通工作。 技术员：负责评估资料收集，辅助组长完成工作。 ２、时间按排： 第一天接受委托评估项目； 第二天收集资料、勘查现场、市场调查及完善评估资料； 最后出具评估报告初稿。 ３、 现场调查，安排土地估价师及技术人员进行现场调查，到现场收集资料，勘查实物情况，并做好现场记录。 ４、收集评估所需资料，根据委托评估目的及估价时点，收集有关评估对象的权属资料以及市场询价等方面资料。 ５、评定估算、根据收集资料及现场勘查的情况，按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发[****]*号）和《城镇土地估价规程》（ＧＢ／Ｔ １８５０８-２０１４）进行方法适用性评价和判断，选择评估方法并选取合适的参数，估算委估对象价值。 ６、编制和提交评估报告。由评估小组组长负责编制评估报告初稿，报告初稿经项目负责人审核后与委托方进行必要的沟通，并按照公司内部规定的审核制度进行审核，宗地地价评估完成后，提交符合《城镇土地估价规程》、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发[****]*号）的估价报告，包含《土地估价报告》和《土地估价技术报告》（仅限新昌国土局委托项目），并履行电子备案程序取得电子备案号，对我机构出具的报告负有解释的义务。 ７、工作底稿归档，按照有关档案管理办法进行评估底稿归档，每项土地评估业务归档资料包括：《现场勘察调查表》、委托方提供资料、《土地估价报告》、《土地估价技术报告》以及原始测算数据等资料。做好字纸归档、数字化备查工作。 （五）、评估工作的基本步骤，整个评估工作分为四个步骤来进行： 第一步，前期洽谈与准备：进行项目的前期洽谈，在了解项目具体情况后，考察自身的业务承接能力，对评估对象的情况小组内部人员根据初步搜集的资料进行综合分析，同时对于评估项目涉及到的行业信息等进行搜集与整理，合理安排估价人员。 第二步，现场调查：估价人员亲自到现场勘查评估对象的具体情况，搜集相关权属证明资料，实物资产的运行资料，并与委托方相关人员一起讨论实物资产评估中存在的问题，对所有现场勘查的资料都及时进行整理和归纳，以备后期审核和评定估算，同时明确委托资产是否存在使用限制和他项权利情况，如果存在，必须及时报告并与委托方沟通，明确评估报告的类型。 第三步，市场询价，评估方法的选择及评定估算，现场调查结束后，明确任务分工，主办人员分别对不同的分工由项目组成员先整理好各自负责调查的资料后，召开总结分析会，由局部信息上升为全面的和整体的信息，在上述基础上，首先从方法的适用性方面进行分析和明确，其次是对参数的选择及其适用性进行分析和明确，第三是对两种或两种以上方法适用性进行再次的决策和做出最终的选择，第四是在上述基础上按照国际通行的评估方法进行测算，得出评估价值。 第四步；形成报告初稿，履行沟通及内部复核程序，出具评估报告并进行电子备案程序，取得电子备案号。报告初稿由主办方统筹编制，完成后与委托方进行沟通，如果沟通中出现重大争议的，应该及时报公司负责人审核并协调，内部的复核采取复核制度，即主办人复核，重点是保证资料的完整性，数据的真实性和准确性以及不重不漏等，公司风险防范组复核，重点是方法选择的恰当性，资料来源的合规性，参数确定的合理性等；公司负责人复核，重点是项目限制性及其解决，项目不确定的可能导致的风险等。 （六）、评估中的一些其他要求 *、遵循实事求是，客观公正，保守秘密的原则 *、严格按计划进度完成评估任务，如果需要调整，必须及时履行内部报告程序 *、评估中的相关问题应履行报告制度，一般情况下应由各评估小组负责人与客户接洽或交换意见，对较大的事须处理应通过现场负责人向分管管理层负责人汇报，不得在现场以及相关评估结果或评估意见。 *、评估小组成员应在评估进场前了解相关法规或要求等。 质量保证措施 质量控制措施 我公司制定了严格的估价报告审核及质量控制制度。 绍兴德联永业房地产土地资产评估有限公司关于印发估价报告内部审核及质量控制等制度的通知 公司各部门： 根据国家相关法律法规及《房地产估价规范》和《城镇土地估价规范》的规定要求，为加强不动产估价报告的内部审核和质量控制，规范不动产估价工作，强化责任意识，完善估价相关程序，经研究决定下发不动产《估价报告内部审核制度》和《估价质量控制制度》等内部管理制度，请认真贯彻执行。自发文之日起施行。 附件*：不动产估价报告内部审核制度 附件*：不动产估价质量控制制度 ****年 **月 **日 抄 送： 有关部门单位 绍兴德联永业房地产土地资产评估有限公司 ****年**月**日印发 附件*： 浙江德联永业房地产土地资产评估评估有限公司 不动产估价报告内审制度 根据《房地产估价规范》和《城镇土地估价规范》的相关规定要求，结合我公司实际情况，主要采取三次审核的办法对估价报告进行内部审核，并形成如下三审制度。 第一条 关于初审 初审责任人为项目负责人。一个评估项目须配有两名以上评估人员，包括项目负责人和项目参与者。在接受项目及完成撰写报告期间，由项目负责人进行初审并签字，内容包括： 一是对参与人员的审核。先审核项目参与者与该项目是否有利益冲突，如有须予回避。 二是对资料的审核。对委托方提供的资料须逐一审核，并须核对原件，以确保资料的准确、全面、合法。 三是对报告格式的审核。格式是否按照估价对象的现状、估价目的选择《房地产估价规范》或《城镇土地估价规范》的版本撰写报告。 四是对文字与排版的审核。排版须按提交正式报告的格式标准，字体、颜色、段落、文字表达等须清晰、准确，避免出现错漏别字。 五是对价格影响因素的审核。对价格影响因素的分析须与估价结果相符，对整个报告的估价过程是否放在当前房地产市场大背景下进行分析，是否对今后房地产发展的趋势进行分析。 第二条 关于二审 二审由部门业务经理进行审核并签字，其审核重点为： 一是对估价定义的审核。价值定义是否清楚，是否会产生歧义，前后是否一致，影响价格之关键因素在定义中是否体现，如土地使用年限、容积率等。 二是对估价方法、估价思路的审核。估价方法、估价思路是否符合本项目估价目的，估价过程是否正确。复杂项目是否用多种评估方法测算。 三是对假设条件和说明的审核。假设条件是否成立，相关说明是否规避估价师和公司的风险，对较为特殊之项目是否将背景情况表述清楚完整。 四是对估价对象描述的审核。通过描述是否说明估价对象的权利状况、建筑物或土地的现状、四至情况、区域状况、个别因素等是否表述清楚。 五是对附件的审核。附件是否适用该报告，是否缺少或多余等。 第三条 关于三审 三审责任人为总估价师。审核内容包括： 一是对估价报告风险控制的审核。就估价目的、估价依据、估价结果综合考虑，出具该报告对公司可能会带来的影响和风险等。 二是对估价结果的审核。对估价结果横向和竖向的比较及权衡分析，最终得到准确合理的估价结果。 最终由总估价师签署意见后，方可装订及交付估价报告。 第四条 本制度自文下发之日起实施。 附件*： 浙江德联永业房地产土地资产评估评估有限公司 不动产估价报告质量控制制度 根据国家、地方的相关法律法规以及《房地产估价规范》和《城镇土地估价规范》要求，结合我公司实际，特制订本制度。 第一条 内部质量控制原则。 一是合法合理原则。通过对照国家及地方的相关法律法规，务求内部质量控制规范合法，公司制定的评估程序、方法和标准须符合国家有关法律法规和行业准则，不能与之相抵触。 二是底稿与报告分离审核原则。实行核准与备案制后，应更加注重评估底稿与评估报告的分离审核，实行多级并分别由不同人员交叉审核，以防止非正常现象发生。 三是质量责任制原则。把评估质量责任层层分解，步步定位，逐项落实到岗，并落实到具体操作人员。 第二条 内部质量控制方法。一是员工素质管控。其目的在于确保本公司员工树立诚信为本理念，促进内部质量控制目标之有效实施，包括选聘素质优良的评估人员，定期对其进行后续教育和职业道德培训，强化考核与评价等。 二是内部审核管控。内部审核要按照本公司内部审核三审制度进行管控，主要包括对工作底稿、评估报告、评估程序等内容的审核控制，特殊情况还要对评估人员在评估过程中的职业技能与职业责任也须进行审核。 三是评估风险管控。公司与评估人员均须树立良好的风险防范意识，建立有效的风险管理控制体系，并采取风险预警、风险评估与分析，健全评估人员执业责任风险制度等措施，全面防范和控制风险。 四是内部互查管控。内部各岗位实行双人双责交叉审查，既可以从专业和规范执业行为的角度帮助和改进评估工作，提高执业质量，同时也利于评估人员相互取长补短。 五是责任分担管控。首先是项目负责人、评估人员之间的责任须明确，其次是公司与评估委托单位的责任要明确，并与之契约化，采取签订协议、合同等形式，以便真正体现权责对等、责任明确。 六是评估流程管控。评估工作从接受评估业务委托始，到评估报告的出具，是一个环环相扣的全过程。公司及评估人员在制定评估方案时，既要注重评估过程的控制，也要注重评估报告环节的管控，以尽量减少因评估流程管理不慎、步骤疏漏而带来的操作程序风险。 七是文字校核管控。公司配有专人专责对承诺书、评估报告等进行校核，重点关注限定条款等等。 第三条 公司全体员工都有遵守本制度的义务，本制度不尽完善之处，则按国家相关法律法规及《房地产估价规范》和《城镇土地估价规范》等的规定要求妥善处置。 第四条 本制度自文下发之日起实施。
其他优惠及特殊承诺（如有）:优惠条件及其他额外承诺 优惠条件 为表达我公司诚意，针对****-****年度临海市土地评估服务开放式框架协议采购项目的投标，结合我公司自身条件和潜力，我公司将最大限度地为招标人排忧解难，具体做出如下承诺： 一、优惠条件 *、我公司对本项目承担总承包责任，绝不分包、转包。 *、 认真做好土地评估的各项服务工作。协调和处理好采购方技术解释工作，如遇影响到工程正常进行的问题，保证不推脱。 二、售后服务 服务期内认真完成各阶段的每一项工作。服务期结束后，只要委托方需要我们一定第一时间为委托方提供服务。 浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司 ****年*月*日
供应商认为需要的其他文件或说明（如有）:供应商认为需要的其他文件或说明 人员配备及进度安排 我们将选派一名副总经理职级以上人员担任总负责人，全面负责与贵单位的衔接、组织及协调工作，对内负责人员、工作进度、工作质量的安排与检查工作，并选派多名职业操守优良、业务能力强的专业土地评估师担任本次项目的全过程土地评估服务工作。*、项目组人员配置情况 (*)整体评估(企业价值评估)业务分组情况: 在被评估单位的积极配合下，我公司整体评估工作时间一般为**-** 个工作日。人员配备情况为项目负责人* 名(项目对口的专业人员，为注册土地评估师)，项目组其他成员(包括*名注册土地评估师，若干名评估助理人员)。根据评估业务的进展情况，随时增派专业人员。 项目实施评估工作分以下四个步骤来进行。 第一步:前期洽谈与准备。进行项目的前期洽谈，在了解项目的具体情况后，考察自身的业务承接能力，当决定承接后，对评估对象的情况组织内部人员根据初步收集的资料进行综合分析，同时准备对于评估项目涉及到的行业信息等进行网络搜集与整理，考虑本公司内部评估师专业情况进行安排。第二步:现场调查。评估人员应当亲自到现场勘查评估对象的具体情况，搜集土地资料，并与委托方相关专业人员一起讨论土地评估方案或办法以及其他非土地存在的问题。比如采取询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查。所有现场调查的资料都应该及时整理和 归纳并编制相应的分析意见以备后期审核和平等估算。在现场调查阶断最为重要的是明确是否存在受到限制的情况。如果存在某种程度的限制，必须及时报告并与委托方沟通，从而明确评估报告的类型。 第三步:市场询价。评估方法的选择及评定估算。现场调查如果属于综合性的项目，现场负责人应该分别不同的分工由项目组负责先整理好各自负责调查的资料后，召开总结分析后，由局部信息上升为全面的整体信息。在上述基础上，首先从方法的适用性方面进行分析和明确;其次是对参数的选择及其适用性进行分析和明确;第三是对两种或两种以上方法适用性进行再次的决策和做出最终的选择;第四是对单项土地评估进行价格查询并在“货比三家”的思 路下确定其价值;第五是再上述基础上按照土地价值估算的计算方法进行计算，得出评估价值。第四步:编制报告初稿。报告初稿由项目负责人统筹编制，初稿完成后与委托方进行沟通，如果沟通中出现重大争议的应及时报公司负责人审核并协调。内部的复核采取三级复核制度。即现场负责人复核，重点是保证资料的完整性、数据的真实性和准确性以及不重不漏 等;项目负责人复核的重点是方法选择的恰当性、资料来源的合规性、参数确定的合理性等;公司负责人复核的重点是项目限制性及其解决、项目不确定性所可能导致的风险等。严格遵守《土地评估职业道德准则-基本准则》要求，勤勉 尽责，兢尽职守，遵章守纪，维护评估业务当事人合法权益和本机构声誉; 按照国家法律法规的有关规定，遵照客观、公平、公正的原则开展评估业务、保守相关当事人的商业秘密; 严格按计划进度完成评估任务，出具评估报告，如果需要调整必须及时履行内部报告程序及时与委托方接洽调整事项; 在进行现场调查和资料收集中应与委托方充分沟通，充分了解委托方行业类类别、规模、业务流程、经营状况、市场状况和财务状况、对外担保、未决诉讼等或可能影响评估结果的事项;注意关注相关法律、法规及经济考核指标、合同协议等，充分收集相关资料，包括重要合同、经济责任书、以前年度审计报告等; 评估中的相关问题应履行报告制度，一般情况下应由各评估项目负责人与委托方接洽或交换意见，对不可预见事项或重大事项处理应通过现场负责人向分管层负责人汇报，不得在现场议及相关评估结果或评估意见。独立完成评估任务，不得以任何形式将承接的评估业务再委托给其他机构; 按照委托方的要求，制定严格的执业质量保证措施，真实、准确、完整的反映和记录评估项目的情况，并对评估结论及评估报告的真实性、准确性、合法性负责; 未经委托方批准，不以任何形式向任何单位或个人披露委托方及承接评估项目的有关信息，更不得对外提供、泄露或公开评估业务的有关情况。 服务理念 公司是绍兴市自然资源和规划局越城分局、绍兴市自然资源和规划局柯桥分局、绍兴市自然资源和规划局滨海分局、嵊州市自然资源和规划局、东阳市自然资源和规划局入围的评估机构，也是绍兴市住房和城乡建设局和柯桥区住房和城乡建设局入围的征迁评估机构之一，承担了政府公益性土地评估、土地征收储备、土地使用权拍卖、招标、挂牌及补缴土地使用权出让金的评估，以及以房地产为主的各类转让、抵押、司法鉴定、课税、公司上市、房地产征迁、企业改制、资产处置等房地产估价，同时，从****年起至今还承担了国土资源部全国***个城市地价动态监测项目绍兴市城市地价动态监测项目。 公司自****年成立至今，历年均在省自然资源厅和省土地估价师协会抽检的“全省土地估价机构年度评审”估价报告质量评审中位列全省前列，并连续八年获得了浙江省土地评估一级资信机构，****年度还获得全省十佳报告奖。公司建立了较为齐全的内部管理制度（包括估价报告审核制度、档案管理制度、保密制度等），拥有较强的专业技术力量，对国土、房产管理的法律法规、政策及评估技术较为精通，多名估价师都具备**年以上从业经验。 通过多年为政府部门提供土地评估服务的过程中，我们也积累丰富的业务经验，能够满足委托方出现的多种情况评估需求。从以往的业务类型来看，主要分为两大类： 第一大类是出让地块评估；出让评估主要分为商业、住宅、工业及其他用途出让，通常情况下以商业、住宅、工业出让为主，商业、住宅、或者住宅地块中综合商业用途的情况也越来越多。绍兴地区从有偿出让土地以来，公司都有幸参与其中，因此对于这块业务来说，已经相当熟练。从评估方法来说，一般对经营性用地采用剩余法（假设开发法）为主，基准地价系数修正法为辅来进行测算，我公司建立有自己的数据库系统，对绍兴地区的房价情况已相当熟悉，因此测算所得的价格也相对符合市场行情。单纯商业或者住宅用地出让评估相对比较容易，带回购方案评估或者商住综合用途的评估会比单一用途的土地评估要复杂些，这就需要估价师对评估方法很熟练，公司多名估价师具备**年以上土地评估经验，每位估价师都能对带不同方案的土地进行合理分析确定符合市场行情评估结果。随着市场机制不断完善，一些公共管理与公共服务类用地也逐渐以出让方式供地，这类土地具有以下特点，一、多为公共服务或民生保障或城镇基础设施建设领域，其用地具有显著的社会效益和生态效益，具有正外部性。二、市场价值的隐含性，其用地一般不直接创造经济价值或收益很小或无收益，收益有的很难直接界定，有的收益具有垄断性。三、竞争性较差，该类用地原多以划拨方式供地，土地出让、租赁、转让、抵押等案例较少。四、数量有限性，分布零散，没有形成一定的用地功能分区。这种用地类型在评估时，我们首先会从政策角度来把控政府对该类用地的政策导向，然后进行反复的演算合理确定地价水平。 第二大类是补缴出让金的地块评估；补缴出让金又分为很多种类型，主要有：*调整容积率补缴地价；*调整用途补缴地价；*多项条件同时调整等情况。*、调整容积率补缴地价的评估，调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。容积率调整前后均低于*的，按容积率为*核算楼面地价。*、调整用途补缴地价的评估，调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。*、多项条件同时调整的评估，多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。用途与容积率同时调整的。需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。因其他土地利用条件调整需补缴地价款的，参照上述技术思路评估。核定需补缴地价款时，不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。 该类型的评估的技术难点在于划拨价格的评估。从以往经验来看，划拨权益价格的确定往往考虑以下几点： *、对地价的定义：根据有关法律规定，国有划拨用地是指国家机关用地、军事用地、城市基本建设设施用地、公益事业用地：国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地、法律、行政法规规定的其它用地等。新颁布《城镇土地估价规程》很明确提出了“国有划拨土地使用权价格”的概念，划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外其它各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。划拨土地价格内涵为无年期限制的划拨地价，划拨土地评估可以与出让价格评估的年期不一致，划拨土地评估年期为无年期限制。估价时地价定义要按照规程要求，定义开发程度、利用条件、市场条件、估价期日、年期、权利类型等其他内容。价格内涵是否为市场价格，取决于地价定义中对市场条件的设定，若设定为公开市场条件下的价格，其价格类型为市场价格。 国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发管理成本，正是这些成本构成划拨土地的价值基础，形成了国有划拨土地的评估理论基础和方法。 根据国家的有关法律法规规定，土地使用权出让金就是土地使用权价格，那么土地价格一般也就是指国有出让土地使用权的价格。但是随着改革开放及国有划拨土地权的入市，如何开展对国有划拨土地评估工作，是不容回避和急需解决的实际问题。 *、对评估方法的选取：在评估划拨土地价格时采用多种方法评估，其中市场比较法是从市场角度，成本逼近法和基准地价法从成本定价的角度，收益还原法、剩余法主要从权益角度分别模拟和揭示划拨土地价格，综合确定划拨土地使用权价格，若划拨土地评估两种方法差异过大，除了检查方法参数应用合理性外，应当根据评估目的、价格形成机理等因素选择相应权重，最大可能贴近划拨土地应有的价格水平。 一、成本逼近法 采用成本逼近法需要确切把握划拨土地的价值构成，首先需要了解划拨地价的价值构成。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此，国有划拨土地使用权价格应为土地成本价格，包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润等分项。合理确定土地取得费，结合估价对象所处区位及周边区域用地结构，分析在估价期日模拟获取估价对象类似用地可能采用的土地取得方式，测算相应土地取得费。估价对象位于城市建成区外或远郊区域的，以估价对象周边区域平均征收补偿安置费用作为土地取得费。估价对象位于城市建成区内的，可合理选择估价对象周边区域或类似地区的土地收储、国有土地上房屋征收或集体建设用地拆迁等案例，经期日、区位等修正后，算术平均确定估价对象土地取得费。有存量工业用地收储案例的，可优先选择使用。 二、收益还原法 收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有土地租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定，是国家权益在土地收益上的体现，所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金，可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估国有划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。 三、市场比较法 运用市场比较法时，应选择与估价对象同类型的比较实例。比较实例主要来源于政府实际划拨供地案例，选择实例时可不考虑供后实际用途。原则上应在同一供需圈内或类似地区收集不少于三个实例。同一供需圈内可比实例不足时，可适当扩大供需圈范围直至满足条件。原则上应采用三年以内的实例，三年内可选实例不足时，可将选择年限适当扩大直至满足条件，评估时根据市场情况进行期日修正。需要增加比较实例来源时按照先调整范围后调整时间的原则处理。选择比较实例时应注意因各地供地政策不同造成的价格内涵不同，应保障比较实例能够修正到估价对象同一价格内涵。 四、剩余法 在《城镇土地估价规程》剩余法思路上衍生技术路线，通过出让土地使用权价格扣减土地增值收益的方法评估划拨地价，可定义为剩余（增值收益扣减）法。地方已经公布经科学论证的土地增值收益的，可用出让土地使用权价格直接扣减相对应的土地增值收益。对未公布土地增值收益的地区，估价机构可在满足数理统计要求的前提下，选择案例和技术路线测算土地增值收益。对于仅在地方政府文件或基准地价中规定出让金缴纳比例的，不宜将其作为经科学论证的土地增值收益，不得直接扣减该比例测算划拨地价。 五、公示地价系数修正法 待估宗地所在区域，政府已公布划拨土地使用权基准地价时，可选用基准地价系数修正法评估划拨地价。采用已完成更新但尚未向社会公布的划拨土地使用权基准地价，需经市、县自然资源主管部门书面同意。在已公布划拨土地使用权标定地价的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。
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