付款条件

付款比例

付款时点为每完成*个月服务，按合同出具完成额发票且累计付款额不超过合同价款。

按同时段实际完成额支付

满足付款条件后应即时付款，最长不得超过**个工作日。

物业名称

物业地址

沈阳市社保大厦

沈阳市皇姑区崇山中路 *** 号

名称

明细

服务内容及标准

建筑*名称：沈阳市社保大厦

总面积

建筑面积（㎡）

***** 平方米

见“*.*秩序维护服务”

卫生间

卫生间数量（个）及总面积（㎡）

男女卫生间共计**个，总面积：***㎡

见“*.*保洁服务”

垃圾存放点

各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）

南侧户外垃圾场*个，**㎡

见“*.*保洁服务务”

车位数

地面车位数

**个

见“*.*秩序维护服务”

车行/人行口

人行口

*个

见“*.*秩序维护服务”

设施设备

电梯系统

客梯*部、扶梯*部

客梯的功率**×*=**kw、在质保期内

见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务”

空调系统

中央空调形式:水冷空调系统

中央空调总功率:***kw,在质保期内

见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务”

采暖系统

采暖系统形式:地采暖

供暖公司供暖

见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务”

给排水系统

给排水系统构成：潜水泵

给排水设备*台、总功率*kw,在质保期内

见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务”

消防系统

消防系统的构成:地下室消防泵、喷淋系统、消防监控室

防设备的数量：消防泵*台、喷淋台*台，在质保期内

见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务”

照明系统

LED灯****个

见“*.*秩序维护服务”“*.*公用设施设备维护服务”

供配电系统

高压柜*台、低压柜**台高压供电*台变压器，功率***KWA、****KWA

见“*.*公用设施设备维护服务”

序号

服务内容

服务标准

*

目标与责任

结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。

*

服务人员要求

（*）每季度至少开展*次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。

（*）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。

（*）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。

（*）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的**%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。

（*）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。

*

保密和思想政治教育

（*）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。

（*）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。

（*）每季度至少开展*次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。

（*）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。

*

档案管理

（*）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。

（*）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、房屋装修、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑥客户信息、财务明细、合同协议等。

（*）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。

（*）妥善保管采购人移交的有关物业管理的图纸、资料、档案，建立设备基础档案、消防档案及客户投诉处理档案。建立值班制度，各要素使用印刷的统一的值班日志， 并于每季度最后一月的 ** 日前将用完的值班日志，统一收集移交给采购人行政管理部门。

*

服务改进

（*）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。

（*）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。

（*）需整改问题及时整改完成。

*

应急保障预案

（*）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。

（*）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、消防疏散的应急处置预案、停车场突发事件的应急处置预案、突发疾病应对应急预案等。

（*）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。

*

服务方案及工作制度

（*）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。

（*）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。

（*）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、保洁服务方案、秩序维护服务方案等。

名称

明细

服务内容及标准

室外面积

*****㎡

见“*.*保洁服务”“*.*秩序维护服务”

消防栓

***个

见“*.*保洁服务”“*.*公用设施设备维护服务”

室外配电箱

**个

见“*.*保洁服务”“*.*公用设施设备维护服务”

序号

服务内容

服务标准

*

主体结构、围护结构、部品部件

（*）每季度至少开展*次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。

（*）每季度至少开展*次外墙贴饰面、幕墙玻璃、雨篷、散水、空调室外机支撑构件等检查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。

（*）每半月至少开展*次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。

（*）每年强降雨天气前后、雨雪季节检查屋面防水和雨落管等，发现破损，及时向采购人报告，按采购人要求出具维修方案，待采购人同意后按维修方案实施维修。

（*）办公楼外观完好，建筑装饰面无脱落、无破损、无污渍，玻璃幕墙清洁明亮、无破损。

（*）通道、楼梯、门窗等设施的完好和正常使用。

*

标识标牌

（*）每月至少检查*次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。

序号

服务内容

服务标准

*

基本要求

（*）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。

（*）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检*次。

（*）配备电器维修和设备运行维修所需的专业技术人员，维修人员须严格执行操作规程。

（*）电器及设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

（*）建筑物管理：对建筑物作经常性检查和维护，对于公共部位的结构、设施如发现有损坏应及时予以修补完善；维护建筑物的建筑结构（包括造型和色彩）不被擅自改变或破坏，以维护建筑风格和结构安全。

（*）设备设施维护及管理：①保证本物业内采暖、制冷、给排水、污水处理、变配电、照明、通风、消防、安保监视等全部设备设施的正常开通和运行，做好日常巡检、测试、记录和维护，及时处理投诉，以保证设备始终处于正常运转状态。②制订各系统设备的中长期保养维修计划，严格按计划执行，将设备管理纳入以维护为主的良性轨道；长期计划中应包括对设备的重置更新。③合理使用能源，采取一切可能的节能措施，努力将本物业的能耗降到最低点， 以减轻采购人负担，优化生态环境。

（*）房屋、公共设施的维修、养护：①档案资料齐全、分类成册、管理完善、查阅方便。②建立工作时间值班制度、设立服务电话，接受采购人报修、投诉等信息，并及时处理，有回访制度和记录。③建立并落实维修服务承诺制，零修急修及时率 ***%、返修率不高于 *%。④共用设施完好、无随意改变用途，发现缺损，* 日内修补完毕。

*

设备机房

（*）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。

（*）设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，机房环境符合设备要求。

*

给排水系统

（*）设备、阀门管道工作正常，无跑、冒、滴漏。

（*）按规定对饮用水蓄水池设施设备进行清洁、消毒，保证饮用水达到行业规定的标准；操作人员健康合格，证件齐全；水箱、水池清洁卫生，无二次污染；饮用水各项指标符合有关行业规定标准。

（*）排水系统通畅，地下一层（包括各设备间、库房等）无积水、浸泡。

（*）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。制定事故应急处理方案。

*

空调系统

（*）中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象。

（*）中央空调系统出现运行故障后，维修人员在 ** 分钟内到达现场维修并做好记录。

（*）制定中央空调系统发生故障应急处理方案。

（*）冬季室内温度不得低于 **℃，夏季室内温度不得高于 **℃。

*

消防系统

（*）消防管理坚持每日巡查，及时排查火灾隐患，纠正违规行为，排除不安全因素，保证消防系统设施设备齐全、完好无损、随时处于正常工作状态。

（*）消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。

（*）组织物业人员开展消防法规及消防知识的宣传教育。

（*）协助秩序维护人员制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。无火灾及安全隐患。

*

供配电系统

（*）保证正常供电，变电所 ** 小时值班，每小时巡视一次。

（*）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

（*）保证电源正常运行，如遇紧急停电，换路倒闸切换时间不超过 * 分钟。

*

弱电系统

（*）按工作标准规定时间排除故障，接到故障报修 * 分钟内到现场，保证各弱电系统正常工作。电话、计算机终端接到报修应及时到达现场，在规定的时限内完成维修工作，确保采购人工作不受影响。

（*）经常巡视检查会议音视频及多媒体系统、监控系统、LED 大屏幕等设备，发现故障及时维修，保证其处于完好状态，能够随时开通。

（*）保证会议顺利进行。

（*）严格执行设备维护管理规程，确保监控系统设备运行正常，保障采购人安全。

*

照明系统

（*）外观整洁无缺损、无松落。

（*）每周至少开展*次公共区域照明设备巡视。

序号

服务内容

服务标准

*

基本要求

（*）制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作， 并建立督查、保洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。

（*）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。

（*）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。相关耗材的环保、安全性等应当符合国家相关规定要求。

*

办公用房区域保洁

（*）大厅、楼内公共通道：

①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。

②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展*次清洁作业。

③指示牌干净，无污渍，每日至少开展*次清洁作业。

（*）电器、消防等设施设备：

①配电箱、设备机房、会议室音视频设备、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展*次清洁作业。

②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展*次清洁作业。

（*）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。

（*）作业工具间：

①保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展*次清洁作业。

②作业工具摆放整齐有序，表面干净无渍，每日消毒。

（*）公共卫生间：

①保持干净，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展*次清洁作业。

②及时补充厕纸等必要用品。

（*）电梯轿厢：

①保持干净，无污渍、无粘贴物、无异味，每日至少开展*次清洁作业。

②灯具、操作指示板明亮。

（*）平台、屋顶、天沟保持干净，有杂物及时清扫，每月至少开展*次清洁作业。

（*）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展*次清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见*.*.*）

*

垃圾处理

（*）桶身表面干净无污渍，每日开展至少*次清洁作业。

（*）每个工作日内要对楼层产生的垃圾，进行清理分类，并运至垃圾集中堆放点。

（*）垃圾装袋，日产日清。

序号

材质

清洁要求

*

瓷砖地面

（*）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。

（*）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。

*

石材内墙

有污渍时用半干布擦拭。

*

涂料外墙

定期专业清洗。

*

瓷砖外墙

定期专业清洗。

*

干挂石材外墙

定期专业清洗。

*

玻璃幕墙外墙

定期专业清洗。

序号

服务内容

服务标准

*

基本要求

（*）制定绿化服务的工作制度及工作计划，并按照执行。

（*）做好绿化服务工作记录，填写规范。

（*）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。

序号

服务内容

服务标准

*

基本要求

（*）建立秩序维护服务相关制度，并按照执行。

（*）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。

（*）配备秩序维护服务必要的器材。

*

出入管理

（*）办公楼*-*楼设置巡视岗，*-*楼设置接待岗。

（*）配合相关部门积极疏导上访人员，有效疏导如出入口人群集聚等情况。

（*）提供现场接待服务。

①做好来访人员进出证件登记，及时通报。

②严禁无关人员、可疑人员和危险物品进入办公楼（区）内。

③物品摆放整齐有序、分类放置。

④现场办理等待时间不超过*分钟，等待较长时间应当及时沟通。

⑤对来访人员咨询、建议、求助等事项，及时处理或答复，处理和答复率***%。

⑥接待服务工作时间应当覆盖采购人工作时间（上班时间为*:**-**:**）。

⑦与被访人进行核实确认；告知被访人的办公室门牌号；告知访客注意事项（根据实际需要填写注意事项）。

*

值班巡查

（*）建立**小时值班巡查制度。

（*）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位及装修区域的巡查。

（*）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。

（*）收到监控室指令后，巡查人员及时到达指定地点并迅速采取相应措施。

*

监控管理

（*）监控室环境符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保系统功能正常。

（*）监控记录画面清晰，视频监控无死角、无盲区。

（*）监控记录保持完整，保存时间不应少于**天。

（*）无关人员进入监控室或查阅监控记录，经授权人批准并做好相关记录。

（*）监控室收到火情等报警信号、其他异常情况信号后，及时报警并安排其他安保人员前往现场进行处理。

*

消防安全管理

（*）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。

（*）消火栓、应急照明、应急物资、消防及人员逃生通道、消防车通道可随时正常使用。

（*）易燃易爆品设专区专人管理，做好相关记录。

（*）定期组织消防安全宣传，每半年至少开展*次消防演练。

*

突发事件处理

（*）建立应急突发事件处置队伍，明确各自的职责。

（*）识别、分析各种潜在风险，针对不同风险类型制定相应解决方案，并配备应急物资。

（*）每半年至少开展*次突发事件应急演练，并有相应记录。

（*）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护办公区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。

（*）办公区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响，妥善安置和慰问受害及受影响的人员和部门。

（*）事故处理后，及时形成事故应急总结报告，完善应急救援工作方案。

序号

服务内容

服务标准

*

会议受理

接受会议预订，记录会议需求。

*

会前准备

（*）按照采购人的要求，做好引导标志设置、电梯控制、会议室温度控制、通风、灯光、会标悬挂等准备工作，在会议期间做好会务服务。

（*）保证会议室饮用水。

（*）按照采购人的要求，对一、二楼办事大厅显示屏对外公示内容的编辑，能够熟练操作及维护电脑设备，及时完成显示屏更换工作，确保显示屏整体画面效果美观、规范。

*

会后整理

对会议现场进行检查，做好会场清扫工作。

序号

服务内容

服务标准

*

基本要求

（*）妥善使用、保养和维护各种设备、工具、办公用房；在本合同终止时，必须全部移交采购人提供的设备、工具、办公用房，保证完好率在扣除自然磨损因素后达到***%。

（*）合理使用和管理各类物资，加强物耗成本管理，建立物资出入库、保管和消耗登记制度，及时编制月度大楼物业运行成本分析报表提交给采购人。

（*）对采购人的办公设施、各种机械设备不得擅自占用、使用和改变使用功能，如需使用须经采购人同意，在工作过程中如损坏采购人物品，负责全部赔偿。

序号

用途

作业设备名称

数量

单位

*

保洁服务

驾驶式洗地机、手推式洗地机、垃圾清运车等任选其一

*

台

部门职能

岗位

同时在岗人数

岗位所需总人数

备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求）

服务中心

项目经理

*

*

项目经理：** 周岁以下，本科及以上学历(投标时须提供证书复印件），从事过类似物业管理工作，责任心强，具有较好的沟通和协调能力。 负责受理投诉、各类设备报修接待及其它协调工作，及时对各种情况进行处置，定期汇总和反馈结果。

房屋维护服务及公用设施设备维护服务

主管

*

*

男性，**周岁以下，具有特种作业操作证（高压电工）（投标时须提供证书复印件），应具有电气、暖通相关专业工作经验及安全管理知识。

综合维修

*

*

男性，** 周岁以下，熟练掌握建筑物、附属物及办公用具、门、窗等维修，具备一般维修工作能力。

变电所值班运行电工兼泵房值班人员

*

*

男性，** 周岁以下，具有特种作业操作证（高压电工）（投标时须提供证书复印件），熟悉本物业管理的机电设备、设施，水暖设备、设施，的运行、维护管理工作，有安全管理知识，有独立排除一般电器故障的能力。

保洁服务

主管

*

*

女性，** 周岁以下，责任心强，五官端正，具有使用各种保洁设备经验，具有一定的组织领导能力。

保洁员

*

*

女性，** 周岁以下，责任心强，五官端正，身体健康。

秩序维护服务

主管

*

*

男性，** 周岁以下，身高 *.* 米以上，具有大专以上学历（投标时须提供证书复印件），持有中级建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书（投标时须提供证书复印件），责任心强，五官端正，气质端庄，具有一定的组织领导能力。

白班

*

*

男性，** 周岁以下，身高 *.* 米以上，责任心强，五官端正，气质端庄。

夜班

*

*

男性，** 周岁以下，身高 *.* 米以上，责任心强，五官端正，气质端庄。

监控岗白班

*

*

男性，** 周岁以下，身高 *.* 米以上，具有中级建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书（投标时须提供证书复印件），责任心强，五官端正，气质端庄。

监控岗夜班

*

*

男性，** 周岁以下，身高 *.* 米以上，中级建（构）筑物消防员职业资格证书或消防设施操作员职业资格证书（投标时须提供证书复印件），责任心强，五官端正，气质端庄。

会议服务

办公室内勤兼会议服务及音视频及多媒体系统维护管理人员

*

*

** 周岁以下，本科及以上学历(投标时须提供证书复印件），能够熟练操作电脑。